En intern aftale mellem samlevende skal ikke automatisk erstattes af et skøde. Et skøde bruges, når aftalens reelle indhold er, at ejendomsretten eller en bestemt ejerandel overdrages. Regulerer I alene betalinger, brug, vedligeholdelse eller et senere økonomisk opgør, kan aftalen fortsat være et særskilt dokument. Tinglyst adkomst, interne vilkår og hæftelse for lån er tre forskellige spor, som bør stemme indbyrdes.
Hvilken situation passer til dig?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan sagen kan håndteres:
Et skøde er det relevante dokument, når en intern aftale mellem samlevende reelt overdrager ejendomsret eller ændrer en ejerandel. Aftaler om betalinger, brug eller et senere økonomisk opgør kan fortsat være særskilte, mens tinglyst adkomst, interne vilkår og låneansvar skal kontrolleres hver for sig.
- Skødets funktion afgøres af, om dokumentet overdrager hele eller dele af ejendomsretten.
- Tinglysning giver retsværn, selv om der ikke er et generelt lovkrav om at tinglyse ejendomsretten.
- En samejeoverenskomst kan bestå ved siden af skødet, men ikke alle vilkår kan tinglyses som servitut.
- Pantegæld følger ikke altid ejerændringen; pantebrev og aftaler med långiver skal undersøges.
- Kontrollér Tingbogen før og efter, og sørg for, at ejerandele og dokumenter stemmer.
Hvornår ændrer aftalen selve ejerskabet?
Et skøde kendes på sin funktion, ikke på dokumentets overskrift. Efter tinglysningslovens § 6 er et skøde et dokument, der overdrager ejendomsretten til en bestemt fast ejendom eller en del af den. En intern aftale har derfor karakter af et skøde, hvis I faktisk aftaler, at hele ejendommen eller en ejerandel skal skifte ejer.
Skødesporet er relevant, når:
- en samlever, som ikke er registreret som ejer, skal have en ejerandel
- to registrerede ejere vil ændre deres indbyrdes ejerandele
- en medejer skal overdrage hele sin andel og udtræde som ejer
- en medejer skal overdrage en del af sin andel til den anden
Skødet skal angive, hvilken del af sælgerens ejerandel der overdrages, og hvilken del af hele ejendommen køberen erhverver. Det er ikke altid samme brøk. Derfor skal de ønskede ejerandele i skødet fastlægges, før dokumentet anmeldes.
Tinglysning er ikke et generelt lovkrav for, at en ejendomsret kan eksistere mellem parterne. Tinglysningslovens § 1 gør derimod tinglysning nødvendig for at opnå beskyttelse mod modstridende aftaler og retsforfølgning. Tinglysningsretten fremhæver desuden, at salg, pantsætning og anden råden over ejendommen som udgangspunkt forudsætter tinglyst adkomst. Det er derfor risikabelt at lade en reel ejerændring blive stående som en utinglyst intern aftale.
Hvornår kan aftalen forblive intern?
Hvis Tingbogens ejerkreds og ejerandele skal være uændrede, kan en aftale regulere jeres indbyrdes forhold uden at være et skøde. Det kan være aftaler om indskud, løbende udgifter, vedligeholdelse, brug af boligen, værdiansættelse eller det økonomiske opgør, hvis samejet senere ophører.
Er I allerede registreret som medejere, kan en samejeoverenskomst om fast ejendom beskrive disse vilkår. Den ændrer ikke i sig selv de ejerandele, der fremgår af Tingbogen. Vil I både ændre ejerandelene og regulere det fremtidige sameje, kan I derfor have brug for et skøde og en tilpasset intern aftale ved siden af hinanden.
Illustrativt eksempel: I står begge registreret med halvdelen af ejendommen. I aftaler, at den ene får et større indskud tilbage, før et senere salgsprovenu deles. Det er en intern fordelingsregel, og Tingbogens ejerandele forbliver uændrede. Hvis meningen i stedet er, at I fremover skal eje forskellige andele, skal selve ejerændringen håndteres som en overdragelse med skøde.
Hvad løser aftalen ved siden af skødet?
Aftalen og skødet kan gælde samtidig. Skødet registrerer, hvem der ejer ejendommen og med hvilke andele. Den interne aftale kan fortsat regulere, hvordan I fordeler udgifter, træffer beslutninger og gør økonomien op mellem jer. Dokumenterne løser dermed forskellige opgaver.
Når et skøde kommer til, bør aftalen gennemgås, så navnene, ejendommen, ejerandelene, betalingsforudsætningerne og den aftalte virkningsdato ikke peger i forskellige retninger. Et skøde ophæver ikke automatisk en eksisterende aftale. Om aftalen skal ændres eller bortfalde, afhænger af dens ordlyd og den nye ejerstruktur.
Hvis en samlever skal ind som ny medejer, er processen for at få en samlever med på skødet et særskilt handlingsspor. Den interne aftale bør først tilpasses, når det er klart, hvilke ejerandele og vilkår overdragelsen faktisk skal gennemføre.
Kan den interne aftale tinglyses i stedet?
Tinglysning af en intern aftale og tinglysning af et skøde er ikke det samme. Tinglysningssystemet behandler en samejeoverenskomst som en servitut, mens et skøde er et adkomstdokument. I Tinglysningsrettens vejledning skal servitutteksten som minimum indeholde et uddrag af de bestemmelser i samejeoverenskomsten, som ønskes tinglyst.
Ikke alle interne vilkår kan tinglyses som servitut. Tinglysningsretten forklarer, at aftalen skal stifte, ændre eller ophæve en ret over ejendommen, som skal forpligte ud over den aktuelle ejers ejertid. En ret for en anden til en del af ejerens fremtidige salgsprovenu kan eksempelvis ikke tinglyses som servitut.
En tinglysning af samejeoverenskomst gør altså ikke aftalen til et skøde og ændrer ikke adkomsten. Hvis I både vil overdrage en ejerandel og registrere en særskilt rettighed over ejendommen, skal de relevante dokumenttyper vurderes hver for sig.
Hvad sker der med lån og pantegæld?
En ejerændring og en ændring af det personlige gældsansvar er ikke samme beslutning. Skødet viser, hvem der ejer ejendommen, mens pantebrevet og låneaftalen afgør, hvem der hæfter, og på hvilke vilkår. I bør derfor ikke gå ud fra, at den ene samlever automatisk bliver frigjort fra eller indtræder i alle lån, blot fordi ejerandelen ændres.
Tinglysningslovens § 39 indeholder en snæver regel om pantegæld. Har erhververen aftalt med overdrageren at overtage gælden, og kan gælden efter pantebrevet ikke kræves indfriet ved ejerskifte, kan ubetinget tinglyst adkomst medføre, at erhververen indtræder, og overdrageren frigøres, når lovens øvrige betingelser er opfyldt. I andre tilfælde får gældsovertagelsen først virkning for panthaveren ved en aftale mellem panthaveren og den nye ejer.
Kontrollér derfor det konkrete pantebrev, den underliggende låneaftale og långiverens krav. Et eventuelt debitorskifte eller en frigivelse skal være afklaret som sit eget spor, før I lægger til grund, hvem der hæfter efter ejerændringen.
Hvordan vælger I de rigtige dokumenter?
- Hent en aktuel tingbogsattest, og kontrollér de registrerede ejere, ejerandele, hæftelser og servitutter.
- Beskriv det ønskede slutresultat: Skal en person ind eller ud som ejer, skal andelene ændres, eller skal kun jeres indbyrdes økonomi reguleres?
- Del spørgsmålene op i adkomst, interne vilkår, eventuelle servitutrettigheder og lån. Ét dokument løser ikke nødvendigvis alle fire spor.
- Fastlæg overdragelsens vilkår, de korrekte ejerandele og de nødvendige underskrifter. Afklar samtidig, om långiver eller andre rettighedshavere skal medvirke.
- Anmeld de relevante dokumenter, og kontrollér bagefter, at Tingbogen viser den tilsigtede ejerkreds og de rigtige andele. Sammenhold derefter resultatet med den interne aftale og lånedokumenterne.
Tinglysning af et skøde kan udløse en offentlig tinglysningsafgift. Tinglysning af en servitut, ændringer i lån og udarbejdelse af dokumenter kan medføre andre udgifter. Beløbene afhænger af den konkrete overdragelse og de dokumenter, der faktisk skal bruges, så omkostningerne bør først opgøres, når dispositionen er præcist afgrænset.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler og de aktuelle vejledninger om adkomst, skøder, ejerandele, servitutter og pantegæld.
- Tinglysningsloven, herunder reglerne om retsværn, skøder og gældsovertagelse
- Tinglysningsrettens vejledninger om adkomst og skøder
- Tinglysningsrettens vejledninger om samejeoverenskomst, servitutter og sælger- og køberandele
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
