Tilbagekøbsret i en samejeoverenskomst betyder, at en part efter aftalen kan få ret til at købe en ejerandel eller ejendom tilbage på bestemte vilkår. Retten ændrer ikke skødet alene, men kan føre til et nyt skøde, hvis den udnyttes.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation. Her får du et overblik over de mest almindelige typer skøder og overdragelser:
Tilbagekøbsret i en samejeoverenskomst er en aftalt mulighed for senere at købe en ejerandel eller ejendom tilbage. Retten ændrer ikke skødet alene, men hvis den bruges og ejerskabet flytter sig, skal ændringen normalt gennemføres med nyt skøde.
- Tilbagekøbsret er et aftalespor, ikke automatisk tinglyst adkomst.
- Retten skal afgrænses fra forkøbsret, brugsret og ejerandel.
- Pris, udløser, frist og proces bør fremgå klart af aftalen.
- Tinglysning kan være relevant, hvis retten skal registreres på ejendommen.
- Tingbogen bør kontrolleres, hvis retten fører til ejerændring.
Hvad er tilbagekøbsret i en samejeoverenskomst?
En tilbagekøbsret er en aftalt mulighed for at købe noget tilbage, som tidligere er overdraget eller kan blive overdraget. I en samejeoverenskomst om fast ejendom kan den for eksempel bruges til at regulere, hvad der skal ske, hvis en medejer senere vil ud af ejendommen.
Retten er først og fremmest et aftalespor mellem parterne. Den siger noget om, hvem der kan kræve at købe, hvornår retten kan bruges, og hvordan prisen eller processen skal fastlægges. Den siger derimod ikke automatisk, at Tingbogen allerede skal vise en ny ejerandel.
Hvornår påvirker tilbagekøbsretten skødet?
Tilbagekøbsretten påvirker først skødet, når den faktisk fører til en ejerændring. Hvis den ene medejer bruger retten til at købe den andens ejerandel, skal den tinglyste adkomst ændres med et skøde. Det er skødet, der får ejerændringen registreret i Tingbogen.
Så længe retten kun er en aftalt mulighed, står ejerforholdet uændret. Du kan derfor ikke se en tilbagekøbsret som et bevis på, at ejendommen allerede er overdraget. Den skal holdes adskilt fra den aktuelle ejerandel i skødet.
Hvordan adskiller tilbagekøbsret sig fra forkøbsret?
En forkøbsret handler normalt om, at en part får mulighed for at købe før en anden køber, når ejendommen eller ejerandelen skal sælges. En tilbagekøbsret peger derimod ofte på en ret for en bestemt part til at købe noget tilbage under bestemte betingelser.
Forskellen kan have praktisk betydning for skødet. En forkøbsret i en samejeoverenskomst kan være relevant ved salg til tredjemand, mens en tilbagekøbsret typisk skal kobles til det konkrete forhold mellem de nuværende eller tidligere medejere. I begge tilfælde skal et faktisk ejerskifte gennemføres med skøde.
Hvordan adskiller tilbagekøbsret sig fra brugsret?
En brugsret handler om adgang til at bruge ejendommen eller en del af den. Den ændrer ikke i sig selv, hvem der ejer ejendommen. Tilbagekøbsret handler derimod om muligheden for senere at købe ejerskab eller en ejerandel.
Hvis du kun har aftalt, hvem der må bo i huset eller bruge et bestemt område, er det ikke det samme som en ret til at blive ejer. Hvis aftalen giver en part ret til at købe en andel tilbage, er næste spørgsmål derimod, om vilkårene er præcise nok til at kunne gennemføres, og om der skal tinglyses et nyt skøde.
Hvorfor ændrer samejeoverenskomsten ikke ejerandelen alene?
En samejeoverenskomst kan regulere forholdet mellem medejere, men den erstatter ikke et skøde, når ejerandelen i Tingbogen skal ændres. Hvis I aftaler, at den ene senere kan købe 25 procent af ejendommen tilbage, viser Tingbogen stadig den eksisterende ejerandel, indtil der anmeldes et skøde, der gennemfører ændringen.
Det samme skel gælder ved andre interne aftaler. Artiklen om samejeoverenskomst og ejerandele forklarer den bredere forskel mellem aftalen mellem jer og den tinglyste ejerregistrering.
Hvornår kan tinglysning af retten være relevant?
Tinglysning kan blive relevant, hvis tilbagekøbsretten skal registreres som en rettighed over ejendommen og ikke kun være en intern aftale. Tinglysningsretten beskriver, at forskellige begrænsede rettigheder over fast ejendom, herunder forkøbsret, tinglyses som servitut. En aftale kan tinglyses, hvis den stifter, ændrer eller ophæver en ret over ejendommen, der forpligter ejendommen ud over den aktuelle ejers ejertid.
Tinglysningsrettens vejledning om samejeoverenskomst placerer dokumenttypen under servitut og beskriver, at den tekst, der ønskes tinglyst, som minimum skal være en ekstrakt af de bestemmelser i aftalen, der ønskes tinglyst. Det betyder, at I skal skelne mellem hele jeres private aftale og den del, der eventuelt skal registreres.
Hvilke vilkår bør være afklaret, før retten kan bruges?
En tilbagekøbsret bliver vanskelig at bruge, hvis aftalen ikke siger nok om udløser, pris, frist og proces. Hvis retten skal føre til et skøde, skal det være klart, hvad der faktisk skal overdrages, og på hvilke vilkår.
Før retten bruges, bør I især afklare:
- hvilken ejerandel eller ejendom retten vedrører
- hvilken begivenhed der udløser retten
- hvordan købesummen fastsættes eller beregnes
- hvornår retten skal gøres gældende
- om bank, pant eller andre medejere skal medvirke
Hvad betyder prisvilkåret for skødet?
Prisvilkåret har betydning, fordi skødet skal bygge på en konkret overdragelse. Hvis den ene medejer skal købe en ejerandel tilbage, skal skødet kunne angive det vederlag eller den ejerskiftesum, der følger af aftalen og de faktiske betalingsvilkår.
Tinglysningsrettens skødevejledning beskriver, at købesummen skal være den samlede ejerskiftesum, og at betalingsforpligtelser ud over den kontante købesum kan skulle medregnes. En tilbagekøbsret bør derfor ikke kun beskrive, hvem der kan købe; den bør også gøre det muligt at fastlægge, hvad købet økonomisk går ud på.
Hvad kan stoppe processen, selv om retten står i aftalen?
Retten kan støde på praktiske stop, hvis aftalen er uklar, hvis prisen ikke kan fastlægges, hvis en medejers underskrift mangler, eller hvis der er lån og pant, som skal håndteres samtidig. En aftalt tilbagekøbsret mellem jer binder heller ikke automatisk en bank eller en panthaver.
Hvis retten er tinglyst som en rettighed, kan påtaleberettigede også få betydning. Tinglysningsretten beskriver, at der for de fleste servitutter skal være angivet en eller flere påtaleberettigede, og at den påtaleberettigede skal godkende ændringer, respektpåtegninger eller aflysning. Det kan få betydning, hvis retten senere skal ændres eller fjernes.
Hvordan kan retten udnyttes i praksis?
Forenklet illustrativt eksempel: To ugifte samlevende ejer et hus sammen. Den ene køber sig midlertidigt ud, men samejeoverenskomsten giver vedkommende en ret til at købe en bestemt ejerandel tilbage, hvis parterne senere flytter sammen igen eller hvis et bestemt vilkår indtræder.
Hvis retten udnyttes, er processen ikke færdig med selve aftalen. Parterne skal fastlægge prisen, afklare lån og pant, underskrive de nødvendige dokumenter og anmelde et skøde, hvis ejerandelen skal ændres i Tingbogen.
- Læs aftalen og identificér udløseren for tilbagekøbsretten.
- Beregn eller fastlæg købesummen efter aftalens metode.
- Afklar lån, pant og eventuelle samtykker.
- Udarbejd skøde, hvis ejerandelen faktisk skal ændres.
- Kontrollér den nye adkomst i Tingbogen efter tinglysning.
Hvordan kontrollerer du resultatet bagefter?
Når en tilbagekøbsret har ført til et skøde, skal du kontrollere, om Tingbogen viser den ejerandel, som aftalen skulle ende med. Tinglysningsrettens vejledning om udskrifter fra fast ejendom beskriver adkomst som de aktuelt tinglyste ejerforhold.
Du bør også kontrollere, om en eventuel tinglyst rettighed stadig skal stå på ejendommen. Hvis retten er brugt og ikke længere skal gælde, kan der være behov for at få den ændret eller aflyst. Artiklen om tinglysning af samejeoverenskomst forklarer, hvorfor den tinglyste del af aftalen skal behandles særskilt.
Hvornår er et nyt skøde nødvendigt?
Et nyt skøde er nødvendigt, når tilbagekøbsretten fører til, at ejerandelen faktisk ændres. Det gælder, uanset om retten står i en samejeoverenskomst, en særskilt aftale eller en tinglyst rettighed. Tingbogen ændrer ikke ejerandel, fordi en aftalemulighed findes; den ændres, når ejerændringen anmeldes og tinglyses.
Hvis retten derimod aldrig bruges, eller hvis den kun regulerer en intern pligt til at tilbyde køb, er det ikke sikkert, at der skal ske en skødeændring. Det afgørende skel er, om ejerskabet faktisk flytter sig. Når ejerandelen skal ændres, er skøde og ejerandele det relevante adkomstspor.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på officielle kilder om skøde, samejeoverenskomst, servitutter og Tingbogens oplysninger:
- Tinglysningsrettens vejledning om samejeoverenskomst
- Tinglysningsretten om servitutter
- Tinglysningsretten om skøder
- Tinglysningsretten om udskrifter fra fast ejendom
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: