En tilbagekøbsret i en samejeoverenskomst er kun en egentlig tilbagekøbsret, hvis den, der tidligere overdrog en ejerandel, forbeholdt sig retten til at købe den tilbage. Klausulen ændrer ikke i sig selv skødet. Den fastlægger et muligt krav på en senere overdragelse; først når retten bruges, og ejerandelen overdrages ved et nyt skøde, kan den registrerede ejerandel ændres.
Ordlyden er vigtigere end overskriften. En ret til at købe den anden samejers andel på en bestemt betingelse kan i stedet være en køberet. Gælder retten kun, hvis den anden samejer vælger at sælge, er den normalt en forkøbsret.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
En tilbagekøbsret i en samejeoverenskomst giver ret til en senere overdragelse, når klausulens betingelser er opfyldt. Den ændrer ikke i sig selv skødet eller ejerandelene. Først et nyt skøde kan registrere den ejerændring, som følger, hvis retten bliver brugt.
- Ordlyden afgør, om retten reelt er tilbagekøbsret, køberet eller forkøbsret.
- Den berørte ejendom, ejerandel og rettighedshaver skal kunne identificeres.
- Udløsende begivenhed, pris og frister bør være præcist beskrevet.
- En eventuel servitut og et senere skøde har forskellige funktioner.
- Lån, pant og finansiering ændres ikke automatisk af klausulen.
Hvad er forskellen på tilbagekøb og forkøb?
De tre betegnelser beskriver forskellige udløsende begivenheder:
- En tilbagekøbsret forbeholdes af en sælger ved en overdragelse og giver sælgeren mulighed for senere at købe det overdragne tilbage på de aftalte vilkår.
- En køberet giver en person ret til at kræve et køb gennemført, når de aftalte betingelser er opfyldt. Retten behøver ikke at tilhøre en tidligere ejer.
- En forkøbsret i en samejeoverenskomst bliver først aktuel, når ejeren vil sælge til en anden.
Et eksempel viser forskellen. Lea overdrager en fjerdedel af boligen til Mikkel og forbeholder sig samtidig ret til at købe den samme andel tilbage, hvis en præcist beskrevet begivenhed indtræffer. Det kan være en tilbagekøbsret. Hvis de allerede ejer boligen sammen og aftaler, at Lea kan kræve Mikkels andel overdraget ved samlivsophør, fungerer klausulen som en køberet. Hvis Lea alene skal have mulighed for at træde ind i et salg, som Mikkel selv ønsker at foretage, er der tale om forkøbsret.
Forskellen afgør blandt andet, hvornår retten kan bruges, og hvilke oplysninger der skal dokumenteres. En upræcis titel på klausulen kan derfor ikke erstatte klare vilkår om rettens indhold.
Hvorfor ændrer klausulen ikke jeres skøde?
Et skøde er efter Tinglysningslovens § 6 et dokument, der overdrager ejendomsretten til en bestemt fast ejendom eller en del af den. En klausul, der kun giver ret til en mulig fremtidig overdragelse, gennemfører ikke denne overdragelse med det samme.
Samejeoverenskomsten kan derfor beskrive, hvem der senere kan kræve en andel overdraget, mens det eksisterende skøde fortsat viser de nuværende registrerede ejere og ejerandelene i samejet. Hvis retten bliver brugt, kræver ændringen et særskilt overdragelsesgrundlag og et nyt skøde for den berørte andel.
Skøde og lån er også to forskellige forhold. En tilbagekøbsklausul ændrer ikke i sig selv, hvem der hæfter for lån, eller hvilke pantehæftelser der er registreret. Finansiering, gældsovertagelse og eventuel frigivelse af en hidtidig låntager skal håndteres særskilt, når en overdragelse faktisk skal gennemføres.
Hvornår kan retten tinglyses?
Tinglysning af klausulen er et andet trin end tinglysning af et senere skøde. Hvis retten skal have beskyttelse mod konkurrerende rettigheder, er udgangspunktet i Tinglysningslovens § 1, at den skal tinglyses. En samejeoverenskomst anmeldes i den forbindelse som en servitut, og det er de bestemmelser, der ønskes tinglyst, som skal fremgå af servitutteksten eller et ekstrakt.
En anmeldelse består ikke alene, fordi parterne kalder bestemmelsen en tilbagekøbsret. Efter Tinglysningslovens § 10 skal dokumentet stifte, ændre eller ophæve en ret over den konkrete ejendom, og rettens indhold skal være endeligt fastlagt. Betingelser og en tidsbegrænsning er mulige, når de er beskrevet så præcist, at rettens indhold kan fastslås.
Retten skal samtidig vedrøre netop den ejendom eller ideelle ejerandel, hvor den ønskes registreret. Vestre Landsret stadfæstede i 2020 en afvisning af en tilbagekøbsret på en ejerlejlighed, fordi bestemmelsen ikke stiftede en ret over denne ejerlejlighed, men gav lejlighedens ejer en ret over en anden ejendom. Afgørelsen illustrerer et praktisk kontrolpunkt: Genstanden for retten og den ejendom, som anmeldelsen vedrører, skal passe sammen.
Hvilke vilkår skal stå helt klart?
Klausulen skal gøre det muligt at afgøre, om retten består, og om den er udløst. Det kræver normalt, at aftalen tager stilling til følgende:
- Hvem er rettighedshaver, og hvem er forpligtet?
- Hvilken ejendom og hvilken ideel ejerandel omfatter retten?
- Hvilken begivenhed udløser retten, og hvordan dokumenteres den?
- Hvilken pris eller beregningsmåde gælder ved overdragelsen?
- Hvordan og inden hvilken frist skal retten gøres gældende?
- Skal retten være personlig, eller er den tænkt til at binde fremtidige ejere?
Hvis klausulen fungerer som en køberet, der skal binde nuværende og fremtidige ejere, oplyser Tinglysningsretten, at prisen eller en beregningsmåde skal fremgå. Er retten tidsbegrænset, skal perioden kunne fastslås. Den påtaleberettigede skal desuden identificeres ved tinglysning af servitutten.
En pris, der blot beskrives som rimelig, eller en udløsende begivenhed, der ikke kan afgrænses, kan skabe en tvist mellem parterne og gøre tinglysningsgrundlaget uklart. Det afgørende er ikke at skrive flest mulige vilkår, men at de vilkår, som bestemmer rettens rækkevidde, kan anvendes på en konkret situation.
Hvad sker der, når retten bruges?
Den aftalte ret og den efterfølgende ejerændring er to forskellige led. Et praktisk forløb vil typisk være:
- Kontrollér, om den aftalte udløsende begivenhed er indtrådt, og om en frist er begyndt at løbe.
- Giv meddelelse på den måde og inden den frist, som aftalen kræver, og gem dokumentation for meddelelsen.
- Fastlæg pris og øvrige overdragelsesvilkår efter den aftalte metode. Afklar samtidig finansiering og låneforhold særskilt.
- Udarbejd og underskriv det dokument, der gennemfører overdragelsen af den konkrete ejerandel.
- Tinglys det nye skøde, og kontrollér bagefter ejere og ejerandele i Tingbogen. Pant og den eksisterende servitut skal kontrolleres i deres egne spor.
En tinglyst tilbagekøbsret gør således ikke rettighedshaveren til ejer på forhånd. Den kan beskytte kravet på de beskrevne betingelser, mens det nye skøde registrerer den ejerændring, som følger, hvis retten faktisk gennemføres. Læs mere om forskellen mellem aftalen og registreringen i artiklen om tinglysning af en samejeoverenskomst.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende tinglysningsregler og Tinglysningsrettens vejledninger. Kilderne er kontrolleret den 18. juli 2026.
- Tinglysningsloven, LBK nr. 285 af 31. januar 2026, om skøder, tinglysningens beskyttelse og kravene til dokumentets indhold.
- Tinglysningsrettens vejledning om servitutter, herunder køberetter og krav til rettigheder, der skal binde nuværende og fremtidige ejere.
- Tinglysningsrettens vejledning om samejeoverenskomster, version 25, om dokumenttype, servituttekst og påtaleberettigede.
- Vestre Landsrets kendelse af 21. august 2020 om en tilbagekøbsret, der ikke stiftede ret over den ejerlejlighed, hvor den var anmeldt.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
