På overtagelsesdagen får du normalt nøglerne og rådigheden over boligen på det tidspunkt, købsaftalen angiver. Samtidig skal forbrug og boligens stand registreres, og din forsikring skal dække fra den dag, du bærer risikoen. Selve berigtigelsen kan dog fortsætte efter nøgleoverdragelsen: refusionsopgørelsen, tinglysningen og frigivelsen af købesummen er separate spor med egne betingelser.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
På overtagelsesdagen får køber normalt nøglerne, mens målere, boligens stand, forsikring og den aftalte risikodato skal være afklaret. Dagen afslutter ikke nødvendigvis berigtigelsen, fordi refusionsopgørelse, tinglysning og frigivelse kan fortsætte bagefter.
- Købsaftalen styrer tidspunkt, leveringsvilkår og en eventuel tidligere dispositionsdag.
- Målerstande og synlige afvigelser bør registreres og dokumenteres ved nøgleoverdragelsen.
- Tidlig rådighed kan flytte risiko, forsikring, vedligeholdelse og forbrug uden at flytte alle betalingsvilkår.
- Skødet kan stadig afvente behandling eller være tinglyst med frist eller retsanmærkning.
- En leveringsafvigelse meldes skriftligt og bliver ikke automatisk en refusionspost eller et tilbagehold.
Hvem gør hvad, når nøglerne overdrages?
Købsaftalen fastlægger overtagelsesdatoen og kan også angive klokkeslæt, leveringsstand og særlige handlinger. Aftal på forhånd, om sælger, ejendomsmægleren eller en anden udleverer nøglerne, og hvem der registrerer målerstande. Du bør ikke gå ud fra, at en bestemt fremgangsmåde gælder, hvis aftalen siger noget andet.
Ved selve overdragelsen kan du bruge en kort kontrol:
- Kontrollér, at du får de aftalte nøgler, adgangsbrikker og koder.
- Aflæs el, vand og varme, hvis målerne ikke fjernaflæses, og gem aflæsningerne med dato.
- Gennemgå boligen for synlige ændringer eller skader siden din seneste besigtigelse.
- Kontrollér de konkrete leveringsvilkår, eksempelvis om boligen er ryddet, og om aftalte genstande er til stede.
- Notér tidspunkt, deltagere og eventuelle uoverensstemmelser skriftligt.
En umiddelbar gennemgang gør det muligt at skelne boligens faktiske stand ved overdragelsen fra forhold, der konstateres senere. Fotos af målere og konkrete afvigelser kan samtidig dokumentere, hvad du observerede på dagen.
Hvornår flytter risiko og forsikring til dig?
Den aftalte overtagelsesdag er normalt også den dag, hvor køber får rådigheden og overtager den praktiske risiko efter aftalen. Parterne kan dog aftale, at du får nøglerne tidligere. En sådan dispositionsdag og overtagelsesdag løser ikke nødvendigvis de samme spørgsmål.
Boligejer.dk beskriver, at risiko, forsikring, vedligeholdelse og forbrug normalt følger den tidligere dispositionsdag, mens aftalerne om finansiering og betaling kan blive stående på den oprindelige dato. Det præcise resultat afhænger af jeres skriftlige aftale. Din husforsikring skal derfor begynde på den dato, hvor du faktisk overtager risikoen, og ikke blot på en dato, du har antaget ud fra nøgleudleveringen. Det særskilte spørgsmål er uddybet i artiklen om risikoovergang ved boligkøb.
Illustrativt eksempel: Du får fuld rådighed over huset den 20. juni, mens den formelle overtagelsesdag er 1. juli. Hvis aftalen placerer risikoen på dispositionsdagen, skal forsikring, vedligeholdelse og dit forbrug regnes fra 20. juni. Deponering og frigivelse kan stadig følge de oprindelige betalingsvilkår. Får du derimod kun kort adgang for at måle op, uden at rådigheden overgår, kan resultatet være et andet. Aftalens ordlyd og den faktiske adgang skal derfor stemme overens.
Hvordan bliver forbrug og udgifter fordelt?
Måleraflæsninger afgrænser købers og sælgers faktiske forbrug. Når en forsyningsvirksomhed slutafregner direkte med sælger, skal samme forbrug ikke uden videre optræde igen mellem parterne. Hvis der ikke sker direkte slutafregning, kan aftalen kræve, at forbrug og indbetalte acontobeløb indgår i den økonomiske opgørelse.
En refusionsopgørelse ved boligkøb fordeler de løbende indtægter og udgifter, som vedrører perioder på begge sider af skæringsdatoen. Opgørelsen behøver ikke være færdig på overtagelsesdagen. Købsaftalen bør vise, hvem der udarbejder den, hvilken dato der bruges som skæring, og hvornår parterne skal godkende den.
Når du kontrollerer hver post, bør du bruge fire oplysninger: Hvilken periode dækker den, hvem har betalt, hvilken fordelingsregel er aftalt, og findes der en særskilt slutafregning? Den kontrol mindsker risikoen for, at samme udgift bliver afregnet to gange, eller at en post placeres i refusionsopgørelsen, selv om den hører til et andet krav.
Hvorfor er skødet ikke nødvendigvis færdigt?
Nøglerne giver dig fysisk rådighed, men de er ikke bevis for, at skødet er endeligt tinglyst. Efter tinglysningslovens § 1 skal en ret over fast ejendom tinglyses for at være beskyttet mod konkurrerende aftaler og retsforfølgning. Det er en anden funktion end den aftalte nøgleoverdragelse mellem køber og sælger.
På overtagelsesdagen kan skødet være underskrevet og anmeldt, men stadig afvente Tinglysningsrettens behandling. Det kan også være tinglyst med en frist eller en retsanmærkning, som den berigtigende skal håndtere. En frist, en retsanmærkning og en afvisning er forskellige udfald og kræver hver sin opfølgning. Den overordnede proces er beskrevet i artiklen om tinglysning af skøde.
Den berigtigende skal kontrollere det konkrete tinglysningssvar og fremskaffe eller anmelde det, der mangler. Tinglysningsrettens vejledning om tinglysningssvar viser blandt andet, at en anmeldelse kan afvente behandling, og at frister eller retsanmærkninger skal følges særskilt. Du bør derfor bede om status på det aktuelle skøde frem for blot at spørge, om det er sendt.
Hvornår kan købesummen frigives?
At køber har fået nøglerne, giver ikke i sig selv sælger adgang til de deponerede midler. Du skal se frigivelse af købesummen som et særskilt spor, der følger købsaftalens og deponeringsvilkårenes betingelser. I det normale forløb skal overtagelsesdagen være passeret, og skødet skal være endeligt tinglyst uden de retsanmærkninger, der efter aftalen skal fjernes.
Sælgers bank kan samtidig skulle indfri og aflyse hæftelser, som køber ikke overtager. En godkendt refusionssaldo kan blive afregnet sammen med eller i forbindelse med frigivelsen, mens uafklarede poster håndteres efter aftalen. Nøgleoverdragelse, skødets status, aflysning af pant, refusionssaldo og frigivelse skal derfor kontrolleres hver for sig.
Hvad gør du, hvis leveringen afviger?
En synlig skade, manglende nøgle eller anden afvigelse bør håndteres med det samme, men den bliver ikke automatisk en refusionspost. Den rigtige fremgangsmåde afhænger af købsaftalen, bilagene og problemets karakter. Du bør heller ikke gå ud fra, at et omtvistet beløb kan tilbageholdes eller modregnes uden aftale eller andet sikkert grundlag.
- Dokumentér forholdet med billeder, målerstande og en kort beskrivelse med dato og tidspunkt.
- Sammenhold observationen med det konkrete leveringsvilkår i købsaftalen og dens bilag.
- Send en skriftlig meddelelse til den relevante part og den, der berigtiger handlen.
- Afklar, om forholdet vedrører levering, forbrug, refusion, tinglysning eller et særskilt krav.
- Få en skriftlig løsning eller stillingtagen, og kontrollér bagefter, at den er gennemført.
Denne opdeling bevarer beviset og forhindrer, at et leveringsproblem forsvinder i en økonomisk opgørelse, som har et andet formål. Den gør det også muligt at fortsætte de uproblematiske dele af berigtigelsen, mens den konkrete uenighed behandles i det rette spor.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende tinglysningsregler og offentlig procesvejledning om overtagelse, refusion og tinglysningssvar.
- Retsinformation: Tinglysningsloven, LBK nr. 285 af 31. januar 2026.
- Tinglysningsretten: Vejledninger om skøder og tinglysningssvar.
- Boligejer.dk: Overtag boligen og Refusionsopgørelse.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: