Skødeskrivning handler om det dokument, der skal registrere ejerskiftet i Tingbogen, og kan efter aftalen også omfatte anmeldelse og opfølgning. Berigtigelse er bredere: Her gennemføres købsaftalen i praksis, så ejerskab, betaling, pant og økonomiske opgørelser bliver håndteret. Et færdigt skøde er derfor ikke altid det samme som en færdig handel.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Skødeskrivning omfatter skødet og de aftalte tinglysningsopgaver, mens berigtigelse er den bredere gennemførelse af bolighandlen. Et tinglyst skøde betyder derfor ikke altid, at betaling, pant og økonomiske opgørelser også er afsluttet.
- Skødet registrerer ejerskiftet, men erstatter ikke købsaftalens øvrige vilkår.
- Berigtigelsen kan også omfatte deponering, hæftelser, refusionsopgørelse og frigivelse af købesummen.
- Købsaftalen og opgaveaftalen skal vise, hvem der udfører og kontrollerer hvert trin.
- Kontrollér, om opgaven omfatter anmeldelse, tinglysningssvar, bankkontakt og slutkontrol.
- Sammenlign kun priser for samme leverance, og hold offentlig afgift og tredjepartsudgifter adskilt.
Hvad løser skødeskrivningen?
Skødeskrivning omsætter det aftalte ejerskifte til et skøde, som kan registreres i Tingbogen. Efter tinglysningslovens § 6 er et skøde et dokument, der overdrager ejendomsretten til en bestemt fast ejendom eller en del af den, betinget eller ubetinget. Tinglysningsretten beskriver tilsvarende skødet som det officielle dokument, der tinglyses som køberens ejendomsret.
Når du får skrevet et skøde, tager arbejdet udgangspunkt i købsaftalen eller et andet gyldigt overdragelsesgrundlag. Skødet skal blandt andet identificere den rigtige ejendom og de rigtige parter samt angive de ejerandele, handelsoplysninger, datoer og erklæringer, som netop den overdragelse kræver. Skødet gennemfører ejerændringen, men erstatter ikke købsaftalens øvrige vilkår.
En aftale om udfærdigelse af skøde kan være begrænset til dokumentet. Den kan også omfatte digital oprettelse, indhentelse af godkendelse og underskrifter, anmeldelse, håndtering af tinglysningssvaret og kontrol af det registrerede resultat. Ordet skødeskrivning fortæller ikke alene, hvor langt opfølgningen rækker.
Hvad gør berigtigelsen bredere?
Berigtigelse af bolighandlen betyder, at den endelige aftale bliver gennemført efter sine vilkår. Den aktuelle officielle guide til berigtigelse beskriver skødet som ét af flere spor sammen med betaling, refusionsopgørelse og håndtering af sælgers lån.
Alt efter købsaftalen og handlens forhold kan berigtigelsen omfatte:
- kontrol af, at aftalte forbehold og betingelser er afklaret, før de næste ekspeditioner sker
- udarbejdelse, godkendelse, underskrift og anmeldelse af skødet
- opfølgning på Tinglysningsrettens svar og eventuelle anmærkninger eller frister
- koordinering med pengeinstitutter om deponering, købers finansiering og aflysning af hæftelser, som køber ikke skal overtage
- udarbejdelse eller kontrol af refusionsopgørelsen og en eventuel reguleringsopgørelse
- kontrol af betingelserne for, at købesummen kan frigives til sælger
Listen er ikke ens i alle handler. Købsaftalen afgør opgavefordelingen, og særlige overdragelser kan kræve andre dokumenter eller godkendelser. Du kan derfor ikke fastlægge berigtigelsens omfang ud fra en fast standardliste; det skal afspejle den konkrete handel.
Hvornår er skødet færdigt før handlen?
Tinglysningen giver skødet en selvstændig funktion. Efter tinglysningslovens § 1 skal rettigheder over fast ejendom tinglyses for at få beskyttelse mod senere aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning. Det forklarer, hvorfor skødesporet er centralt, men ikke hvorfor alle andre dele af handlen skulle være afsluttet samtidig.
Et skøde kan være skrevet, underskrevet eller anmeldt, uden at det endnu er tinglyst. Det kan også være tinglyst med en anmærkning, mens et pantforhold fortsat skal bringes på plads. Selv et registreret ejerskifte afslutter ikke automatisk fordelingen af udgifter mellem parterne. Skødet og refusionsopgørelsen løser hver sin opgave.
Illustrativt eksempel: Skødet er tinglyst, men tinglysningssvaret viser en anmærkning om et af sælgers lån. Skødesporet har nået registreringen, mens den ansvarlige for berigtigelsen stadig skal få pantforholdet afklaret og kontrollere, om betingelserne for frigivelse af købesummen er opfyldt. Er refusionsopgørelsen heller ikke endelig, mangler endnu et økonomisk spor. Hvis skødet i stedet er registreret uden relevante anmærkninger, og de øvrige opgaver allerede er afsluttet, kan slutpunkterne falde sammen.
Din efterkontrol bør derfor omfatte både tinglysningssvaret og en ny tingbogsattest samt status på betaling, hæftelser og opgørelser. Ét grønt kontrolpunkt kan ikke stå som dokumentation for de andre.
Hvem har ansvaret for næste trin?
Betegnelserne skødeskrivning og berigtigelse fordeler ikke i sig selv ansvaret. Det bør fremgå af købsaftalen, hvem der berigtiger handlen, mens den konkrete opgaveaftale skal vise, hvilke ekspeditioner den pågældende faktisk udfører. Hvis to forskellige aktører deler arbejdet, skal overgangen mellem dem være tydelig.
Du kan skelne mellem fire roller i forløbet:
- Køber og sælger leverer oplysninger, godkender indholdet og underskriver efter den aftalte metode.
- Den dokumentansvarlige udarbejder og eventuelt anmelder skødet samt følger det tinglysningsmæssige svar.
- Pengeinstitutterne håndterer de opgaver, der følger af finansiering, deponering, pant og aflysning af lån.
- Tinglysningsretten prøver anmeldelsen og returnerer det registrerede resultat eller et svar, der kræver handling.
En bankopgave er ikke det samme som en tinglysningsopgave, og parternes godkendelse kan ikke erstattes af, at dokumentet er teknisk oprettet. Den, der har det samlede berigtigelsesansvar, skal kunne se afhængighederne og følge op, når ét trin afventer et andet.
Hvad skal stå i opgaveaftalen?
Du kan sammenligne tilbud og aftaler ved at kontrollere leverancen frem for overskriften. Få skriftligt svar på, om opgaven omfatter:
- kontrol af overdragelsesgrundlaget og valg af korrekt dokumenttype
- udarbejdelse og rettelse af skødeudkastet
- godkendelse, underskrifter, anmeldelse og håndtering af den offentlige tinglysningsafgift
- reaktion på afvisning, frist eller anmærkning fra Tinglysningsretten
- kontakt til pengeinstitutter om pant, deponering og frigivelse af købesummen
- refusionsopgørelse, reguleringsopgørelse og opfølgning på saldoen
- en afsluttende skriftlig kontrol af både Tingbogen og de øvrige berigtigelsesspor
En pris for selve skødet kan ikke sammenlignes direkte med en pris for hele berigtigelsen. Den offentlige tinglysningsafgift og eventuelle udgifter til banker eller andre tredjeparter bør samtidig stå adskilt fra betalingen for dokument- og procesarbejdet. Så kan du se, om forskellen skyldes pris eller forskelligt indhold.
Hvornår kan skødeskrivning være en delopgave?
Skødeskrivning kan stå alene, når overdragelsesgrundlaget er afklaret, og de resterende opgaver udtrykkeligt ligger hos parterne eller andre aktører. Det kan eksempelvis være tilfældet, hvis én aktør kun skal udarbejde og anmelde skødet, mens en anden allerede har ansvaret for betaling, pant, refusionsopgørelse og slutkontrol.
Hvis ingen har det samlede overblik, er det ikke nok at kalde opgaven enkel. Du skal kunne placere hvert nødvendigt trin og dets slutkontrol. Ved en fuld berigtigelse bør opgaveaftalen derfor beskrive hele vejen fra den endelige aftale til registreret ejerskab, håndteret betaling og afsluttede opgørelser. Betegnelsen er kun præcis, når leverancen er det.
Fagligt grundlag og kilder
Forskellen bygger på gældende regler om skøder og tinglysning samt aktuelle officielle procesvejledninger om bolighandel.
- Tinglysningsloven om skødet, adkomst og tinglysningens retsvirkning.
- Tinglysningsretten om skødet som dokument og den tinglysningsmæssige behandling.
- Boligejer.dk om berigtigelse, betaling, pant, refusionsopgørelse og afslutning af handlen.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: