En underskudshandel kan gennemføres, når de kreditorer, som ikke får deres krav dækket af købesummen, accepterer salget og medvirker til at få deres pant eller udlæg slettet. Du bør derfor få underskuddet, fordelingen af købesummen og vilkårene for en eventuel restgæld afklaret skriftligt, før handlen bliver bindende. Et salg sletter ikke automatisk din personlige gæld.
Hvilken situation passer til dig?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan sagen kan håndteres:
En underskudshandel kan gennemføres, hvis de berørte kreditorer accepterer vilkårene og medvirker til at få pant og udlæg slettet. Salget fjerner ikke automatisk din personlige restgæld.
- Beregn underskuddet med aktuelle indfrielsesopgørelser.
- Få kreditorernes accept og betingelser på skrift.
- Gør købsaftalen betinget, hvis godkendelser mangler.
- Samordn deponering, indfrielse og aflysning af pant.
- Kontrollér restgæld og Tingbog efter salget.
Hvornår er et salg en underskudshandel?
Underskudshandel er en praktisk betegnelse for et frivilligt boligsalg, hvor det beløb, der er tilbage efter salgsomkostninger, ikke kan indfri alle de krav, som skal håndteres for at levere ejendommen til køber på de aftalte vilkår. Det forventede provenu er i den situation negativt. Betegnelsen er ikke en særskilt handelstype med ét fast regelsæt.
Du kan ikke beregne underskuddet sikkert ved kun at sammenligne salgsprisen med hovedstolene i Tingbogen. Brug aktuelle indfrielsesopgørelser fra långiverne og medregn blandt andet renter frem til indfrielsen, kursforhold, gebyrer og omkostninger ved selve salget. En tingbogsattest viser de registrerede rettigheder, men ikke nødvendigvis det beløb, der skal betales på den planlagte indfrielsesdag.
Illustrativt eksempel med fiktive tal: Boligen sælges for 2.000.000 kr., og salgsomkostningerne udgør 100.000 kr. Der er derfor 1.900.000 kr. til kreditorerne. Hvis de krav, som skal håndteres, samlet er 2.150.000 kr., er det beregnede underskud 250.000 kr. Eksemplet viser størrelsen af hullet, men ikke hvordan kreditorerne vil fordele beløbet eller aftale den resterende gæld.
Hvem skal acceptere, at boligen sælges?
Det er især de rettighedshavere, som ikke bliver fuldt indfriet, og hvis pant eller udlæg skal slettes, der skal medvirke. En kreditor, som får hele sit krav betalt efter de almindelige indfrielsesvilkår, behøver normalt ikke acceptere et tab. Et underskud kan derimod ikke blot placeres hos en kreditor uden en aftale.
Du bør få klarlagt, hvem der er kreditor bag hvert pantebrev, ejerpantebrev og udlæg. Ved underpant i et ejerpantebrev kan den relevante kreditor være en anden end den, der umiddelbart fremgår som ejer af dokumentet. Tinglysningslovens § 11 og Tinglysningsrettens procesvejledning bygger på, at aflysning af pant kræver medvirken fra den registrerede berettigede eller dokumentation for, at retten er ophørt.
En sælger kan underskrive en købsaftale, selv om alle kreditorernes godkendelser ikke foreligger. Risikoen er, at sælgeren har lovet køber en ejendom uden de rettigheder, som kreditorerne senere nægter at slette. Hvis godkendelserne mangler, bør købsaftalen derfor gøre handlen betinget af konkrete, skriftlige godkendelser inden en fast frist.
Hvordan afklarer du handlen før købsaftalen?
Forløbet skal samordne købsaftalen, långivernes vilkår, købesummen og tinglysningen. En praktisk rækkefølge er:
- Indhent en realistisk salgsvurdering, et salgsbudget og aktuelle indfrielsesopgørelser med samme forventede overtagelses- og indfrielsesdato.
- Gennemgå Tingbogen og identificer alle pantebreve, underpanter, udlæg og andre rettigheder, som køber ikke skal overtage.
- Beregn nettounderskuddet og beskriv den foreslåede fordeling af købesummen. Fordelingen skal tage højde for rettighedernes prioritet og kreditorernes konkrete vilkår.
- Forelæg pris, budget, købstilbud og fordelingsforslag for de berørte kreditorer. En accept kan være begrænset til en bestemt mindstepris, frist eller omkostningsramme.
- Få det skriftligt fastlagt, hvilke rettigheder kreditor vil aflyse, hvilket beløb kreditor modtager, og hvad der sker med den del af gælden, som ikke bliver betalt.
- Indsæt præcise forbehold i købsaftalen, hvis en accept fortsat mangler. Forbeholdet skal vise, hvem der skal godkende hvad, og hvornår betingelsen senest skal være opfyldt.
- Gennemfør derefter garanti, deponering, digital underskrift og tinglysning efter købsaftalens og kreditorernes godkendte vilkår.
- Kontrollér efter indfrielsen, at de aftalte rettigheder er slettet, og at opgørelsen af en eventuel restgæld svarer til kreditorens accept.
En mundtlig tilkendegivelse om, at banken sandsynligvis vil godkende salget, løser ikke de afhængigheder. Den skriftlige accept bør passe til den endelige købesum og de faktiske omkostninger. Ændres prisen, fristen eller budgettet væsentligt, kan kreditor kræve at tage stilling igen.
Hvordan forløber tinglysning og betaling?
Købers bank stiller normalt garanti for købesummen, som senere afløses af en deponering. Den deponerede købesum bliver ikke automatisk til frie penge for dig som sælger. Den, der berigtiger handlen, bruger beløbet efter købsaftalen og de accepterede indfrielsesvilkår, blandt andet til at indfri lån og få rettigheder slettet.
Skødet kan først blive tinglyst med en retsanmærkning om eksisterende pant. Derefter kan sælgers bank indfri lånene og anmelde aflysninger. Købesummen frigives normalt først, når overtagelsesdagen er passeret, og køber har fået den aftalte retlige stilling. En bankgaranti for, at anmærkningerne bliver slettet, kan efter købsaftalen gøre en tidligere frigivelse mulig.
Du bør derfor ikke planlægge ud fra, at et eventuelt restbeløb kan bruges før berigtigelsen er afsluttet. Ved en underskudshandel vil hele nettobeløbet ofte skulle fordeles til kreditorerne. Om der overhovedet bliver et beløb til sælger, afhænger af de konkrete opgørelser og aftaler.
Hvorfor kan pant slettes uden gældsfrihed?
Aflysning af pant handler om sikkerheden i ejendommen. Din personlige betalingspligt er et andet spørgsmål. En kreditor kan derfor acceptere at slette sit pant, så køber kan få ejendommen, samtidig med at kreditor bevarer et personligt krav mod dig for den udækkede del.
Den resterende restgæld bliver ikke automatisk eftergivet, og den får ikke automatisk bestemte renter eller afdrag. Det skal fremgå af kreditorens skriftlige aftale, om gælden fortsætter, ændres eller helt eller delvist bortfalder. Aftalen bør også angive saldo, rente, betalingsplan og eventuelle vilkår om meddebitorer eller kautionister.
Det omvendte kontrolpunkt er lige så centralt: Et anmærkningsfrit skøde dokumenterer, at de berørte rettigheder ikke længere belaster ejendommen. Det dokumenterer ikke i sig selv, at sælgerens personlige gæld er ophørt. Ved en frivillig handel kan du heller ikke gå ud fra, at de særlige regler om sletning efter en tvangsauktion gælder.
Hvad kan stoppe eller fordyre salget?
Processen kan stoppe, hvis en kreditor afslår tabet, kræver en højere pris eller ikke vil acceptere fordelingen. Den kan også blive forsinket, hvis der mangler en indfrielsesopgørelse, hvis et ejerpantebrev er underpantsat, eller hvis købsaftalens frister ikke passer til kreditorernes accept. Du bør behandle hvert af disse punkter som en betingelse, der skal være løst før næste trin.
Omkostningerne kan blandt andet bestå af salgsudgifter, berigtigelse, bankens ekspedition, indfrielsesgebyrer, renter frem til betaling og eventuelle kursomkostninger. Beløbene afhænger af lånene og den konkrete handel. De skal derfor stå i budgettet som faktiske eller dokumenterede forventede poster frem for et generelt standardbeløb.
En overset omkostning øger underskuddet og kan bringe en allerede indhentet accept uden for dens rammer. Sammenlign derfor det seneste budget med kreditorens maksimum for omkostninger og med den pris, kreditor har godkendt, før købsaftalen gøres endelig.
Hvilke alternativer findes, hvis kreditor afslår?
Et afslag betyder ikke nødvendigvis, at boligen aldrig kan sælges, men den foreliggende handel kan normalt ikke gennemføres som aftalt med et anmærkningsfrit skøde. Mulighederne afhænger af økonomien og kan være et dokumenteret kontant indskud, anden finansiering, en ændret salgspris eller en ny aftale om restgælden. Kreditor skal fortsat acceptere den løsning, der berører kreditors krav eller sikkerhed.
Du kan også undersøge, om salget kan udsættes, mens gælden nedbringes, eller om omkostninger kan reduceres uden at forringe købsaftalen. En tvangsauktion er en særskilt retslig proces med andre regler og følger; den bør ikke behandles som en teknisk genvej til at få et frivilligt salg godkendt.
Hvad skal du kontrollere efter salget?
Når købesummen er fordelt, bør du samle den endelige indfrielsesopgørelse, dokumentation for aflysninger, refusionsopgørelsen og kreditorernes opgørelser. En ny tingbogsattest kan vise, om de aftalte rettigheder faktisk er slettet fra ejendommen.
Sammenhold samtidig den oplyste restgæld med den skriftlige accept. Er I flere skyldnere, skal du kontrollere frigørelsen for hver person særskilt. Hverken et ejerskifte eller en aflysning af pant fjerner automatisk en meddebitors eller kautionists ansvar.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler om tinglysning samt de officielle procesbeskrivelser for aflysning, berigtigelse og frigivelse af købesummen.
- Tinglysningsloven på Retsinformation.
- Tinglysningsrettens vejledning om aflysning og relaksation.
- Boligejer.dk’s offentlige vejledninger om berigtigelse, deponering og frigivelse af købesummen.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: