Fejl i skødet skal rettes, før berigtigelsen fortsætter med en forkert version. Fremgangsmåden afhænger især af, om skødet stadig er et udkast, ligger til underskrift, allerede er anmeldt eller har fået et tinglysningssvar. Sammenhold fejlen med købsaftalen, stop den næste proceshandling og få den korrigerede version godkendt af de parter, hvis rettigheder eller pligter ændres.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation:
Fejl i skødet skal håndteres ud fra dokumentets status og fejlens karakter, før berigtigelsen fortsætter. Ret et udkast før underskrift; er skødet anmeldt eller tinglyst, skal anmelderen følge det konkrete tinglysningssvar og vælge den korrekte dokumentvej.
- Skødet skal stemme med købsaftalen, ejendommen, parterne og de aftalte ejerandele.
- En dokumentfejl er ikke det samme som en ny aftale mellem køber og sælger.
- Afvisning, frist og retsanmærkning kræver forskellige handlinger og må ikke forveksles.
- Underskriftskravet afhænger af rettelsen; de relevante roller skal godkende den korrigerede version.
- Kontrollér til sidst tinglysningssvar, registreret dokument og tingbogsattest, før øvrige dele af handlen afsluttes.
Er skødets oplysning forkert, eller er aftalen ændret?
Et skøde er dokumentet, der bruges til at registrere ejerskiftet i Tingbogen. Det skal gennemføre den handel, som køber og sælger har aftalt. Under berigtigelsen af bolighandlen skal skødet derfor stemme med købsaftalen og de oplysninger, der identificerer ejendommen og parterne.
En dokumentfejl kan være en forkert eller manglende oplysning om blandt andet:
- køber, sælger eller den person, der underskriver efter fuldmagt
- ejendommen, matrikelnummeret eller den del af ejendommen, som overdrages
- ejerandele eller den samlede ejerskiftesum
- handelstype, betingelser eller relevante erklæringer
- bilag og oplysninger, som skal dokumentere retten til at disponere
Hvis parterne i stedet ønsker at ændre købesummen, ejerandelene, overtagelsesdagen eller et andet aftalevilkår, er der ikke kun tale om at rette en tastefejl. Den ændrede aftale skal afklares og dokumenteres, før skødet får en ny ordlyd. Den, der berigtiger handlen, kan ikke bruge en teknisk rettelse til ensidigt at ændre købers eller sælgers aftale.
Illustrativt eksempel: Købsaftalen angiver, at to købere hver skal eje halvdelen, men skødeudkastet viser kun den ene som køber. Udkastet skal rettes, før det anmeldes. Hvis køberne derimod vil ændre den aftalte ejerfordeling, skal de først afklare ændringen med sælger og eventuelle långivere; det er ikke blot en korrektur i skødet.
Hvad gør du, før skødet er anmeldt?
Er skødet stadig et udkast, kan fejlen normalt isoleres, rettes og kontrolleres, før dokumentet sendes til underskrift. Brug købsaftalen, ejendommens identifikation og de relevante bilag som kontrolgrundlag. Sammenhold først de berørte felter med grundlaget, og kontrollér derefter hele den rettede version for utilsigtede ændringer.
Ligger dokumentet allerede i underskriftsmappen, skal du straks give anmelderen besked. En underskrift på den gamle ordlyd er ikke en godkendelse af et ændret dokument. De nødvendige roller skal underskrive den korrekte version, før anmelderen sender den til tinglysning.
Det bør fremgå af købsaftalen, hvem der skal lave skødet og stå for anmeldelsen. Den person skal koordinere versionsskiftet, men køber og sælger skal stadig kontrollere de oplysninger, der vedrører deres rettigheder og forpligtelser.
Hvad gør du, når skødet er anmeldt?
Et anmeldt skøde kan ikke blot åbnes og overskrives, som om det stadig var en kladde. Kontakt anmelderen med det samme, så anmelderen kan fastslå dokumentets status og vurdere, om der skal anmodes om tilbagekaldelse. Tinglysningsretten oplyser, at en sådan anmodning ikke kan gennemføres, hvis dokumentet når at blive tinglyst automatisk.
Bliver anmeldelsen afvist, skal skødet genanmeldes, hvis det fortsat skal tinglyses. Tinglysningsretten har ikke længere adgang til en afvist anmeldelse. En kladde kan derimod rettes, hvorefter de krævede roller underskriver den korrigerede version, og anmelderen sender den igen.
Den digitale tinglysning har flere forskellige svarstatusser. Læs derfor hele tinglysningssvaret, før du beslutter, om dokumentet skal genanmeldes, suppleres eller blot afvente behandling.
Er svaret en afvisning, frist eller retsanmærkning?
De tre svar betyder ikke det samme, og de fører ikke til den samme rettelse:
- Ved afvisning bliver dokumentet ikke indført i Tingbogen. Afvisningsgrunden skal fjernes, og dokumentet skal anmeldes på ny.
- Ved tinglysning med frist bliver dokumentet foreløbigt indført, mens en konkret mangel skal afhjælpes. Tinglysningssvaret angiver, om der eksempelvis skal forevises dokumentation eller anmeldes en påtegning. Hvis fristen ikke opfyldes, kan dokumentet blive slettet.
- Ved retsanmærkning er dokumentet tinglyst med en bemærkning om et modstående eller uafklaret forhold i Tingbogen. En retsanmærkning er derfor ikke i sig selv bevis for, at skødets tekst er forkert.
Brug ordlyden i svaret som arbejdsgrundlag. En frist kan ikke løses ved blot at sende samme skøde igen, og en retsanmærkning forsvinder ikke nødvendigvis ved at ændre skødets tekst. Først når årsagen er identificeret, kan anmelderen vælge den relevante dokumenttype og vedhæfte den krævede dokumentation.
Hvem skal godkende og underskrive rettelsen?
Underskriftskravet følger rettelsens indhold og den dokumenttype, der anvendes. Tinglysningsretten angiver, at både sælger- og køberrollen skal tiltræde, når indholdet i et allerede tinglyst skøde ændres med en Påtegning Adkomst. En anmodning om fristforlængelse kan derimod som udgangspunkt underskrives af anmoder alene.
Det er derfor for bredt at sige, at begge parter altid skal underskrive enhver rettelse. Omvendt kan den, der oprettede skødet, ikke alene godkende en ændring, som påvirker ejerforhold, betaling eller andre aftalte vilkår. Hvis en fuldmægtig underskriver, skal fuldmagten dække den konkrete disposition og kunne bruges i tinglysningssystemet.
Kan fejlen forsinke resten af handlen?
Skødet er ét spor i berigtigelsen. Deponering, bankgaranti, aflysning af sælgers lån, købers nye finansiering og refusionsopgørelsen er andre spor. En fejl i skødet ændrer ikke automatisk købsaftalen eller overtagelsesdagen, men den kan forsinke den tinglysningsmæssige afslutning.
Købsaftalen og deponeringsvilkårene afgør, hvornår købesummen må frigives. Hvis frigivelsen forudsætter et endeligt eller anmærkningsfrit skøde, skal den, der berigtiger handlen, afklare fejlen og tinglysningssvaret, før pengene frigives. Banken og den anden part skal have besked, hvis rettelsen påvirker en frist, ejerandel, købesum eller forudsætning for låneekspeditionen.
Hvad hvis fejlen ses efter tinglysningen?
Er skødet allerede tinglyst, afhænger rettelsesvejen af, hvad der er forkert. Tinglysningsretten skelner mellem et forkert skøde, som kan kræve et nyt skøde, og en forkert oplysning i et tinglyst adkomstdokument, som kan berigtiges med en påtegning. Den konkrete fejl skal derfor klassificeres, før der oprettes et nyt dokument.
Et tredje tilfælde er, at parternes skøde er korrekt, men at Tingbogen gengiver dokumentet forkert. Det er en registerfejl, som skal forelægges Tinglysningsretten. Du bør ikke anmelde et nyt skøde alene for at rette en fejl, der ligger i Tingbogens gengivelse.
Sådan kontrollerer du den rettede version
Afslut ikke rettelsen ved blot at se, at en ny version er sendt. Gennemfør en samlet efterkontrol:
- Fastslå, om den oprindelige version er kladde, afvist, tilbagekaldt, tinglyst med frist eller endeligt tinglyst.
- Sammenhold de rettede felter med købsaftalen, ejendommens identifikation og de relevante bilag.
- Kontrollér, at de obligatoriske roller har underskrevet den version, der faktisk er anmeldt.
- Læs det nye tinglysningssvar og kontrollér alle frister, anmærkninger og krav om dokumentation.
- Hent en aktuel tingbogsattest, og kontrollér adkomsthaver, ejendom, ejerandel samt dokumentets dato og løbenummer.
- Giv parter og banker den endelige status, så betaling, lån og øvrige dele af berigtigelsen fortsætter på det korrekte grundlag.
Gem både det endelige tinglysningssvar og det registrerede dokument. En e-mail om, at en anmeldelse er modtaget, viser ikke i sig selv, at skødet er endeligt tinglyst uden frister eller anmærkninger.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende tinglysningsregler og aktuelle officielle procesvejledninger.
- Tinglysningsloven på Retsinformation.
- Tinglysningsrettens vejledning om tinglysningssvar.
- Tinglysningsrettens vejledninger om tilbagekaldelse og påtegninger til adkomstdokumenter.
- Boligejer.dk’s guide til berigtigelse af bolighandlen.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: