Købers bank sørger under berigtigelsen især for, at den aftalte finansiering kan udbetales, at en krævet bankgaranti bliver stillet, og at købesummen deponeres rettidigt. Banken kan også stå for tinglysning af nye pantebreve. Den udarbejder derimod ikke automatisk skødet eller frigiver sælgers penge. Opgaverne følger købsaftalen og aftalerne med banken og den berigtigende part.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Købers bank sikrer under berigtigelsen, at aftalt finansiering, bankgaranti og deponering kan gennemføres rettidigt. Banken håndterer ikke automatisk skødet eller frigivelsen af sælgers penge; opgaverne følger købsaftalen og koordineringen med den berigtigende part.
- En bankgaranti er sikkerhed for betaling, ikke selve betalingen.
- Garantien afløses efter aftalen af kontant deponering hos sælgers bank.
- Nye lån og pantebreve behandles særskilt fra købers skøde og adkomst.
- Pengene frigives først, når de aftalte betingelser om overtagelse, skøde og sælgers lån er opfyldt.
- Få bankgebyrer, låneomkostninger og offentlige afgifter opdelt skriftligt.
Hvem bestemmer bankens opgaver?
At gennemføre købsaftalen i praksis kaldes berigtigelse af boligkøbet. Der er ikke én lovbestemt person, som altid skal stå for hele berigtigelsen. Købsaftalen bør derfor angive, hvem der udarbejder og anmelder skødet, hvem der følger op på tinglysningen, og hvem der må frigive købesummen.
Bankens rolle er normalt afgrænset til økonomi, sikkerhed og lån. Det betyder også, at bankgodkendelse og rådgivergodkendelse er to forskellige kontrolspor. Banken vurderer finansieringen efter sit eget aftale- og kreditgrundlag. Den berigtigende part kontrollerer de opgaver, som vedkommende har påtaget sig om købsaftalen, skødet, fristerne og handlens afslutning.
Du bør kunne placere hver opgave hos en navngiven aktør. Hvis både banken og den berigtigende part forventer, at den anden sender en garanti, en betalingsinstruks eller et tinglysningssvar videre, kan næste trin blive forsinket, selv om finansieringen allerede er godkendt.
Hvad gør banken før overtagelsesdagen?
Når købsaftalen kræver en bankgaranti, udsteder købers bank garantien efter de vilkår og inden den frist, der står i aftalen. Garantien er sikkerhed for betalingen. Den er ikke i sig selv en betaling til sælger, og den gør heller ikke køber til registreret ejer.
Hvis du skal optage nye lån, skal banken eller realkreditinstituttet samtidig gøre finansieringen klar til udbetaling. Det kan blandt andet kræve, at du har valgt lån, accepteret de endelige lånevilkår og underskrevet de nødvendige dokumenter. Banken kan stille yderligere betingelser efter låneaftalen. De betingelser skal holdes adskilt fra købsaftalens juridiske forbehold og fra Tinglysningsrettens krav til skøde og pant.
Tre bekræftelser har derfor forskellig betydning: En finansieringsgodkendelse viser, at banken vil finansiere købet på bestemte vilkår. En bankgaranti giver sælger sikkerhed efter garantiteksten. En deponering betyder, at pengene faktisk er overført til en konto, hvor de står bundet, indtil frigivelsesbetingelserne er opfyldt.
Hvornår bliver garantien til penge?
I den almindelige model med bankgaranti bliver garantien afløst af kontant deponering på den aftalte dag, ofte overtagelsesdagen. Købers bank overfører da den resterende købesum til en deponeringskonto i sælgers pengeinstitut. Beløbet kan bestå af dine egne midler og provenu fra nye lån.
Boligejer.dk beskriver sikkerheden for købesummen som et forløb, hvor garantien først beskytter sælger, og hvor pengene derefter står deponeret, indtil de må frigives. Sælger kan derfor ikke disponere over beløbet, blot fordi banken har overført det. Hvis købet gennemføres uden lån, kan hele købesummen i stedet deponeres efter aftalen; skøde- og frigivelsessporet består stadig.
Hvordan hænger skøde og nye lån sammen?
Den berigtigende part opretter og anmelder normalt skødet, hvis det er den aftalte opgave. Køber og sælger skal underskrive, medmindre en gyldig fuldmagt bruges. Når skødet er behandlet, viser tinglysningssvaret, om det er registreret uden anmærkninger, med anmærkninger eller med et andet resultat, der kræver opfølgning.
Tinglysningslovens § 1 fastslår, at rettigheder over fast ejendom skal tinglyses for at få beskyttelse mod modstridende aftaler og retsforfølgning. Skødet vedrører købers adkomst, mens et nyt pantebrev vedrører långiverens sikkerhed. De to dokumenter kan indgå i samme handel, men de har forskellige funktioner.
Efter skødets tinglysning sender den berigtigende part normalt resultatet til købers og sælgers banker. Købers bank eller realkreditinstitut bringer de nye panteforhold på plads, mens sælgers bank indfrier og aflyser de lån, som ikke skal blive stående. Tinglysningsrettens skødevejledning beskriver skødet som det officielle dokument, der registrerer køber som ejer; pant behandles i et særskilt tinglysningsspor.
Hvorfor kan købesummen stadig være låst?
Deponering og frigivelse er ikke det samme. Købesummen kan først stilles til sælgers disposition, når de aftalte frigivelsesbetingelser er opfyldt. I det almindelige forløb skal overtagelsesdagen være nået, skødet være tinglyst uden anmærkninger, der hindrer frigivelse, og sælgers lån være indfriet og aflyst som forudsat.
Købers bank har på det tidspunkt leveret pengene, men banken fjerner ikke af den grund sælgers hæftelser og bestemmer ikke alene, om de deponerede midler kan frigives. Den berigtigende part følger tinglysningssvaret og modtager besked fra sælgers bank om de gamle lån. En eventuel refusionsopgørelse er et særskilt mellemværende om ejendommens løbende udgifter og indtægter.
Illustrativt eksempel: Købers bank deponerer restkøbesummen på overtagelsesdagen, men skødet er fortsat anmærket med sælgers pantebreve. Pengene bliver stående på deponeringskontoen, mens sælgers bank sørger for indfrielse og aflysning. Når anmærkningerne er håndteret, og den berigtigende part har den nødvendige dokumentation, kan beløbet frigives. Havde køber betalt uden nye lån, ville købers pantespor forsvinde, men kontrollen af sælgers hæftelser ville være den samme.
Hvad kan stoppe eller forsinke bankens del?
Et stop i bankens del af forløbet skal knyttes til det konkrete dokument eller den konkrete frist. Det gør det muligt at se, hvem der skal handle:
- Hvis garantien ikke svarer til købsaftalens beløb, ordlyd eller frist, skal bank og berigtigende part få uoverensstemmelsen rettet.
- Hvis lånedokumenter eller dine underskrifter mangler, kan banken mangle grundlag for at udbetale finansieringen og tinglyse nyt pant.
- Hvis betalingsinstruksen har forkert beløb, dato eller konto, skal den afstemmes mod købsaftalen, før overførslen gennemføres.
- Hvis et nyt pantedokument får en frist, anmærkning eller afvisning, skal tinglysningssvaret læses, og den konkrete mangel skal afhjælpes.
- Hvis sælgers gamle lån ikke er aflyst, kan det forsinke frigivelsen, selv om købers bank har deponeret hele købesummen korrekt.
En overskredet betalings- eller garantifrist kan få de følger, som står i købsaftalen. Derfor bør du ikke nøjes med en mundtlig oplysning om, at banken har sagen. Bed om en konkret bekræftelse på, hvilken ekspedition der er udført, og hvilken der fortsat afventer.
Hvilke bankomkostninger bør du få opdelt?
Berigtigelsen kan udløse flere omkostningstyper, men de kommer ikke alle fra banken. Bankens egne poster kan blandt andet vedrøre garantistillelse, etablering eller udbetaling af lån og en eventuel aftale om kurssikring. Dertil kan komme omkostninger hos et realkreditinstitut og offentlig tinglysningsafgift på nye pantebreve.
Tinglysningsafgiften på skødet er derimod en offentlig udgift ved registreringen af ejerændringen, selv om banken eller den berigtigende part i praksis kan medvirke ved betalingen. Bed om en skriftlig opdeling mellem bankens gebyrer, realkreditinstituttets omkostninger, offentlige afgifter og øvrige udgifter. De konkrete beløb afhænger af dine aftaler og de dokumenter, der faktisk skal tinglyses.
Hvilke bekræftelser bør du få undervejs?
Du kan følge bankens del af berigtigelsen uden selv at overtage sagsstyringen. Brug købsaftalens datoer som udgangspunkt, og få bekræftet disse milepæle:
- Banken har modtaget den endelige købsaftale og de oplysninger, der er nødvendige for garantien og finansieringen.
- Bankgarantien er sendt rettidigt og i den aftalte form.
- Dine egne midler og låneprovenuet er klar til deponering på den aftalte dato.
- Det er aftalt, hvem der reagerer på tinglysningssvar om skøde og nye pantebreve.
- Deponeringen er gennemført, og den berigtigende part ved, hvem der dokumenterer aflysningen af sælgers lån.
- Du har fået besked, når købesummen er frigivet, og når de særskilte skøde-, pant- og refusionsspor er afsluttet.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende tinglysningsregler og aktuelle offentlige vejledninger om bolighandlens gennemførelse.
- Tinglysningsloven på Retsinformation.
- Tinglysningsrettens vejledninger om adkomst, skøder og pant.
- Boligejer.dk om berigtigelse af en ejerbolighandel.
- Bekendtgørelsen om bistand ved køb af fast ejendom.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: