Ja, i daglig tale kan du kalde en direkte overdragelse af en ejendom eller ejerandel mellem dig og en søskende for et søskendeskøde. Tinglysningsmæssigt er ordene dog ikke identiske: Familieoverdragelse er handelstypen, mens dokumentet normalt er et endeligt eller betinget skøde. Skødet registrerer ejerændringen, men afgør ikke alene pris, betaling, lån, pant eller et muligt gaveelement.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
En familieoverdragelse mellem søskende kan i daglig tale kaldes et søskendeskøde, men ordene har forskellige funktioner i tinglysningen. Familieoverdragelse er handelstypen, mens ejerændringen normalt registreres med et endeligt eller betinget skøde.
- Skødet ændrer den registrerede adkomst, men ikke automatisk personlig lånehæftelse, pant eller vilkår for et fortsat sameje.
- Den samlede ejerskiftesum kan bestå af kontant betaling, overtaget pantegæld og andre betalingsforpligtelser.
- Ved en deloverdragelse skal sælgerandel, køberandel og den ønskede ejerfordeling beregnes ud fra den aktuelle Tingbog.
- Dokumentvalget afhænger af overdragelsens betingelser, ikke af at parterne er søskende.
- Kontrollér tinglysningssvaret, de nye ejerandele og låne-/pantsporet særskilt efter anmeldelsen.
Hvad betyder ordene i tinglysningen?
Tinglysningsrettens vejledning om handelsoplysninger placerer overdragelser mellem søskende under handelstypen Familieoverdragelse. Handelstypen beskriver relationen mellem sælger og køber og har betydning for de oplysninger og erklæringer, der skal afgives. Den er ikke navnet på et særskilt skødedokument.
Efter tinglysningslovens § 6 er et skøde et dokument, der overdrager ejendomsretten til en bestemt fast ejendom. Tinglysningsretten bruger dokumenttyperne Endeligt Skøde og Betinget Skøde. Ordet søskendeskøde er derfor en praktisk betegnelse for et skøde mellem søskende, ikke en tredje officiel dokumenttype.
De to udtryk kan altså beskrive samme overdragelse fra hver sin vinkel. Familieoverdragelse er den officielle handelstype, mens søskendeskøde fortæller, hvem der handler med hinanden. Den bredere proces for overdragelse af fast ejendom mellem søskende omfatter både aftalen, skødet, finansieringen og kontrollen bagefter.
Hvilket skøde skal søskende vælge?
Jeres familieforhold afgør ikke, om skødet skal være endeligt eller betinget. Et endeligt skøde passer, når ejerændringen kan anmeldes uden at gøre den endelige adkomst afhængig af købesummens senere berigtigelse. Et betinget skøde bruges, når den endelige overgang skal afvente, at købesummen bliver berigtiget inden en angivet frist.
En overdragelsesaftale kan rumme flere vilkår end selve skødet. Her kan I blandt andet beskrive overtagelsesdag, betalingsmåde, fordeling af udgifter og hvad der skal ske, hvis en forudsætning ikke bliver opfyldt. Ikke alle private aftalevilkår kan registreres som en betingelse for adkomsten.
Hvis ejendommen stadig ligger i et dødsbo, skal I først fastslå, hvem der kan disponere på boets vegne, og hvilket adkomstgrundlag der foreligger. En forventning om at arve en andel er ikke det samme som allerede at være tinglyst ejer af andelen. Først når overdragerens ret til at handle er dokumenteret, kan den efterfølgende overdragelse mellem søskende placeres korrekt.
Hvorfor er kontantprisen ikke hele aftalen?
I skødet skal den samlede ejerskiftesum fremgå. Den kan bestå af kontant betaling, kontantværdien af pantegæld, som køber overtager, et gavebeløb, overtagne restancer eller andre betalingsforpligtelser. Det beløb, der overføres mellem to bankkonti, er derfor ikke nødvendigvis hele modydelsen for ejendommen.
Forenklet illustrativt eksempel: Den ene søskende betaler et kontant beløb og påtager sig samtidig en dokumenteret betalingsforpligtelse som led i overdragelsen. Begge dele hører med i den samlede ejerskiftesum. Hvis forpligtelsen ikke overtages, bliver opgørelsen en anden. Eksemplet viser kun, hvilke poster der skal afstemmes, ikke hvordan en konkret afgift beregnes.
En handel mellem søskende behandles som ikke-fri handel ved tinglysningsafgiften. Afgiftsgrundlaget kan derfor ikke altid aflæses af den aftalte kontantpris alene; ejendomstype, vurderingsgrundlag og den andel, der overdrages, kan ændre beregningen. Den særskilte forklaring om tinglysningsafgift ved søskendeskøde behandler det økonomiske spor. Et muligt gaveelement skal desuden vurderes særskilt efter de regler, der gælder på overdragelsestidspunktet.
Hvordan angiver I den rigtige ejerandel?
Begynd med de ejerandele, der faktisk står i Tingbogen. Ved en deloverdragelse er sælgerandelen den del af sælgerens egen registrerede andel, som overdrages. Køberandelen er derimod den del af hele ejendommen, som køber erhverver ved det nye skøde. De to brøker har altså ikke nødvendigvis samme nævner.
Forenklet illustrativt eksempel: A og B ejer hver halvdelen af en ejendom, og A overdrager hele sin andel til B. A’s sælgerandel er hele A’s egen andel, mens B’s køberandel er halvdelen af hele ejendommen. Hvis A kun overdrager en del af sin halvdel, skal både sælgerandel og køberandel ændres tilsvarende. B’s eksisterende halvdel må ikke tælles med igen som en ny køberandel.
Kontrollér derfor både udgangspunktet og det ønskede resultat. Skødet skal efter tinglysningen efterlade ejerandelene i den fordeling, I faktisk har aftalt. En intern aftale om at betale flere udgifter ændrer ikke i sig selv de registrerede ejerandele.
Hvad ændrer skødet ikke ved lån og sameje?
Skødet ændrer adkomsten, men det frigør ikke nødvendigvis en sælger fra personlig lånehæftelse. Tinglysningslovens § 39 har et særligt spor, hvor erhververen kan indtræde i pantegælden og overdrageren kan blive frigjort, hvis alle bestemmelsens betingelser er opfyldt. I andre tilfælde får gældsovertagelsen først virkning for panthaveren ved en aftale med den nye ejer.
I skal derfor læse låne- og pantedokumenterne særskilt og afklare, om der kræves ændringer hos långiver eller i Tingbogen. Rollen som pantebrevets debitor ved søskendeskøde er ikke det samme som at stå på skødet. Et ejerpantebrev kan desuden kræve et særskilt debitorskifte, selv om ejerændringen registreres korrekt.
En samejeaftale løser endnu et andet spørgsmål. Den kan regulere brug, udgifter, vedligeholdelse og udtræden, men den erstatter ikke et skøde og ændrer ikke automatisk adkomsten. Hvis I fortsat skal eje sammen, bør aftalen derfor afstemmes med de ejerandele, der står i Tingbogen. Det samme skel gælder, hvis søskende vil lave en samejeaftale uden at ændre skødet.
Hvordan gennemfører I overdragelsen?
Et sikkert forløb begynder med ejendommens registrerede forhold og slutter med en ny kontrol af det, der faktisk blev tinglyst:
- Hent en aktuel tingbogsattest, og kontrollér tinglyst ejer, ejerandele, pant, servitutter og eventuelle afventende dokumenter.
- Fastlæg præcist, om hele ejendommen eller en ideel andel overdrages, hvem der skal eje hvad bagefter, og hvem der har ret til at underskrive.
- Afstem den samlede ejerskiftesum med kontant betaling, overtagne forpligtelser og øvrige aftalevilkår. Afklar samtidig vurderings- og afgiftsoplysningerne.
- Undersøg lån og pant som et særskilt spor. Sørg for, at aftalen ikke forudsætter en gældsfrigørelse eller pantændring, som endnu ikke er afklaret.
- Vælg Endeligt Skøde eller Betinget Skøde efter de faktiske betingelser, angiv Familieoverdragelse som handelstype, og underskriv efter tinglysningssystemets regler.
- Læs tinglysningssvaret og en ny tingbogsattest. Kontrollér ejerandelene, eventuelle frister eller retsanmærkninger og de særskilte ændringer i lån og pant.
Hvilke oplysninger kan stoppe anmeldelsen?
Et familienavn eller enighed mellem jer kan ikke erstatte de oplysninger, som dokumentet og tinglysningen kræver. Følgende forhold skal være afklaret, før du kan regne med det ønskede resultat:
- Overdrageren er ikke den tinglyste ejer, eller retten til at disponere for et dødsbo er ikke dokumenteret.
- Sælgerandel, køberandel og den forventede ejerfordeling efter overdragelsen stemmer ikke sammen.
- Den samlede ejerskiftesum stemmer ikke med aftalen, gældsovertagelsen eller de øvrige betalingsforpligtelser.
- Skødet er gjort betinget af forhold, som ikke kan registreres som en betingelse for adkomsten.
- Aftalen forudsætter, at en søskende frigøres fra gæld, uden at låne- og pantsporet er afklaret.
- Handelstype, ejendomstype eller den nødvendige værdioplysning passer ikke til de faktiske forhold.
Hvis tinglysningssvaret indeholder en frist eller retsanmærkning, skal du følge den konkrete påtegning og kontrollere resultatet igen, når forholdet er rettet. En gennemført digital underskrift viser ikke alene, at alle dele af ejer-, betalings- og låneforløbet er afsluttet.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på de gældende regler om skøder, adkomst og tinglysningsafgift samt Tinglysningsrettens aktuelle dokumentvejledninger.
- Retsinformation: Tinglysningsloven.
- Tinglysningsretten: Skøder, handelsoplysninger og sælger-/køberandele.
- Skattestyrelsens juridiske vejledning: Afgiftsgrundlaget ved ejerskifte.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: