En brugsret mellem søskende kan fastlægge, hvem der må bruge hele ejendommen eller bestemte dele af den. Brugsretten ændrer ikke i sig selv, hvem der står som ejer, eller hvilke ejerandele der er registreret på skødet. Virkningen afhænger i stedet af aftalens indhold, varighed og om retten kun skal gælde mellem jer eller også beskyttes over for andre.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
En brugsret mellem søskende fordeler brugen af en fælles ejendom, men ændrer ikke i sig selv ejere eller ejerandele på skødet. Om retten bør tinglyses, afhænger af dens varighed, opsigelighed og behovet for beskyttelse over for senere ejere og kreditorer.
- Adkomsten viser ejerskab; brugsretten regulerer, hvem der må bruge hvilke rum, arealer eller perioder.
- En langvarig eller efterfølgerbindende ret kræver en konkret vurdering af tinglysning og præcis ordlyd.
- Brugsret til bestemte arealer, rum eller etager kan kræve et elektronisk rids.
- Kontrollér tingbogsattest, fulde dokumenter og den registrerede ordlyd før og efter anmeldelsen.
- Tinglysning kan udløse tinglysningsafgift samt udgifter til dokument, rids eller faglig bistand.
Hvad fordeler I med en brugsret?
Brugsretten fordeler den faktiske brug af en ejendom, som I fortsat ejer sammen. Den kan eksempelvis give den ene søskende eneret til en etage, et værelse, en del af haven eller en bestemt periode i et sommerhus. I kan også aftale fælles brug med faste rammer for adgang og ophold.
En ideel ejerandel udpeger ikke automatisk et fysisk område. Selvom I ejer halvdelen hver, følger det derfor ikke af ejerandelene alene, at den ene ejer stueetagen, mens den anden ejer førstesalen. Den fordeling kræver en særskilt aftale, som kan indgå i en samejeaftale mellem søskende.
Aftalen bør skelne mellem eneret og fælles brug. En eneret begrænser den anden ejers adgang til det aftalte område, mens fælles brug kræver klare regler for, hvordan I begge kan benytte det. Aftalen skal passe til ejendommens faktiske indretning og den brug, I vil have.
Hvad viser skødet i stedet?
Skødet og adkomsten i Tingbogen viser, hvem der er registreret som ejer, og hvor stor en andel hver ejer har. En brugsretsaftale hører ikke til samme rettighedstype som adkomst. Derfor ændrer den heller ikke automatisk ejerandelene på skødet.
Illustrativt eksempel: To søskende ejer hver halvdelen af et hus. De aftaler, at den ene bruger stueetagen, og den anden bruger førstesalen. Ejerandelene er fortsat en halv til hver, selv om den daglige brug er opdelt. Hvis de senere aftaler, at den ene skal eje tre fjerdedele, er der ikke længere kun tale om brugsfordeling. Ejerændringen skal gennemføres i et særskilt adkomstspor, normalt med et nyt skøde.
Skellet har også betydning ved et senere salg. En aftalt eneret til et rum gør ikke i sig selv rummet til en selvstændig fast ejendom, som kan sælges uafhængigt. Det registrerede ejendomsobjekt og ejerandelene består, indtil de ændres efter de regler, der gælder for adkomst.
Skal retten også binde senere ejere?
En intern aftale kan regulere forholdet mellem jer, men beskyttelsen over for senere ejere og kreditorer er et særskilt spørgsmål. Efter Tinglysningslovens § 1 skal en ret over fast ejendom som hovedregel tinglyses for at få beskyttelse mod senere tinglyste aftaler og retsforfølgning. Den senere erhverver skal dog være i god tro, før en utinglyst ret kan fortrænges efter reglen.
Lovens § 3 gør en afgrænset undtagelse for brugsrettigheder på sædvanlige tidsvilkår. For andre ejendomme end landejendomme anser bestemmelsen et opsigelsesvarsel på et halvt år eller derunder for sædvanligt. Undtagelsen betyder ikke, at enhver brugsret mellem søskende kan stå utinglyst uden videre. En langvarig, eksklusiv eller efterfølgerbindende ret skal vurderes ud fra sin konkrete varighed, opsigelighed og ønskede beskyttelse.
Hvis aftalen skal registreres, kan de tinglysningsrelevante bestemmelser anmeldes som en servitut eller en samejeoverenskomst under servitutkategorien. Tinglysningsrettens vejledning kræver mindst et ekstrakt af de bestemmelser, som ønskes tinglyst. Det gør det muligt at holde øvrige interne betalings- og samarbejdsvilkår adskilt fra den tekst, der faktisk stifter en ret over ejendommen. Den registrerede tekst skal være endeligt formuleret og angive den, der kan håndhæve retten (den påtaleberettigede).
Hvornår kræver et rum eller areal rids?
Skal en geografisk afgrænset brugsret tinglyses, skal området kunne findes entydigt. Efter tinglysningsbekendtgørelsens § 28 skal nye servitutter, der kan stedfæstes på ejendommen, ledsages af et elektronisk rids og oplysninger om stedfæstelsen.
Ridskravet gælder ikke kun et stykke jord. Tinglysningsrettens vejledning om servitutter angiver direkte, at både brugsret til en del af jorden og til enkelte bygningsdele som rum eller etager skal stedfæstes med rids. En formulering som “den vestlige del” er derfor ikke nødvendigvis præcis nok, hvis grænsen ikke kan identificeres sikkert.
Vedrører retten hele ejendommen, er opgaven en anden, fordi der ikke skal trækkes en intern geografisk grænse. Dokumentet skal stadig beskrive rettens indhold, varighed og berettigede så præcist, at det kan registreres og senere forstås.
Hvad skal ske, når brugen ændrer sig?
En brugsret fungerer kun efter sit formål, hvis aftalen også håndterer de situationer, der kan ændre brugen. Det er ikke en lovbestemt standardliste, men følgende punkter gør aftalen kontrollerbar:
- hvilke rum, arealer, faciliteter og adgangsveje retten omfatter
- om retten er eksklusiv, delt eller knyttet til bestemte perioder
- hvornår retten begynder, og hvordan den kan opsiges eller ændres
- hvordan forbrug, vedligeholdelse og skader i det omfattede område håndteres mellem jer
- om ændringer, udlån eller udlejning kræver den anden ejers samtykke
- hvad der sker ved salg, dødsfald, ophør af samejet eller en ny medejer
Et vilkår om, at én søskende må bruge huset, bør eksempelvis ikke stå alene, hvis det er uklart, om den anden fortsat har adgang, hvem der betaler de løbende udgifter, eller hvordan retten ophører. Skal et vilkår også tinglyses, må det samtidig kunne kvalificeres som en præcis ret over ejendommen. Rent personlige samarbejdsregler bliver ikke automatisk servitutbestemmelser.
Hvordan kontrollerer I de tre dokumentlag?
I kan afslutte arbejdet med en kontrol i denne rækkefølge:
- Hent en aktuel tingbogsattest, og kontrollér ejere, ejerandele, servitutter, pantebreve og eventuelle dokumenter, der endnu ikke er færdigbehandlet.
- Læs det relevante skøde og de fulde, allerede tinglyste dokumenter. Tingbogsattesten viser registreringen, mens dokumentudskriften viser den konkrete ordlyd.
- Beskriv den ønskede brug og afgør, om aftalen kun skal regulere jer, eller om bestemmelser skal have tinglysningsmæssig beskyttelse.
- Ved tinglysning adskilles det registrerbare ekstrakt fra øvrige interne vilkår. Kontrollér ejendom, berettigede, forpligtede, påtaleberettigede, varighed og eventuelt rids før anmeldelsen.
- Efter registreringen hentes en ny tingbogsattest og dokumentudskrift, så I kan kontrollere både, at servitutten er registreret, og at ordlyden svarer til den aftalte brugsret.
Tinglysning af en servitut kan udløse en offentlig tinglysningsafgift. Udarbejdelse af dokument, rids og eventuel anden faglig bistand kan desuden give tredjepartsudgifter. Den konkrete omkostning må derfor afklares ud fra dokumenttypen og opgavens omfang.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende tinglysningsregler og Tinglysningsrettens aktuelle dokumentvejledninger.
- Retsinformation: Tinglysningsloven og bekendtgørelsen om tinglysning i tingbogen
- Tinglysningsretten: vejledninger om servitutter og samejeoverenskomst
- Tinglysningsretten: vejledning om tingbogsattest og dokumentudskrifter
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: