Ja, søskende kan normalt lave en intern samejeaftale uden at ændre skødet. Aftalen ændrer dog ikke, hvem der står som ejer i Tingbogen, eller hvilken ejerandel der er tinglyst.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation. Her får du et overblik over de mest almindelige typer skøder og overdragelser:
Søskende kan godt lave en intern samejeaftale uden at ændre skødet, hvis aftalen kun regulerer brug, udgifter, beslutninger og udtræden. Aftalen ændrer ikke den tinglyste ejerandel i Tingbogen, så et egentligt ejerskifte kræver normalt nyt skøde.
- Samejeaftalen regulerer forholdet mellem søskende, ikke den offentlige ejerregistrering.
- Skødet skal ændres, hvis en søskende skal ind, ud eller have en anden ejerandel.
- Betaling, lån og pant bør holdes adskilt fra de interne brugsregler.
- Kontrollér Tingbogen, så aftalen ikke bygger på forkerte ejerandele.
Hvad afgør, om samejeaftalen er nok?
Det afgørende skel er, om I kun vil regulere jeres indbyrdes forhold, eller om ejerforholdet i ejendommen skal ændres. En samejeaftale kan beskrive brug, udgifter, beslutninger og udtræden mellem jer. Den kan ikke i sig selv gøre en søskende til ny ejer eller ændre en tinglyst ejerbrøk.
Hvis I allerede står som ejere med de rigtige andele, kan aftalen være et praktisk styringsdokument. Hvis en søskende skal have mere eller mindre af ejendommen, skal ændringen som udgangspunkt ske gennem et skøde, der anmeldes digitalt.
Hvad kan søskende regulere i en intern samejeaftale?
En intern aftale kan være nyttig, når I vil undgå, at hverdagsbeslutninger om huset bliver uklare. Den kan blandt andet beskrive, hvem der må bruge huset hvornår, hvordan udgifter fordeles, og hvordan I håndterer vedligeholdelse.
- Fordeling af løbende udgifter, reparationer og større arbejder.
- Brug af huset, ferieperioder, nøgler og adgang.
- Beslutninger om salg, udlejning eller forbedringer.
- Forkøbsret eller anden intern procedure, hvis en søskende vil ud.
- Hvordan værdien skal fastsættes ved et senere internt køb.
Aftalen bør passe til jeres faktiske situation. Et arvet sommerhus med flere ejere kræver andre aftalepunkter end et helårshus, som én søskende bruger fast.
Hvornår skal skødet ændres i stedet?
Skødet skal ind i billedet, når ejerforholdet skal ændres udadtil. Det gælder, hvis en søskende skal købe en andel, sælge sin andel til en anden søskende eller ændre ejerbrøken, så Tingbogen ikke længere viser det rigtige resultat.
Det samme gælder, hvis en ny ejer skal ind, eller en eksisterende ejer skal ud. En intern aftale kan forklare baggrunden og vilkårene, men den erstatter ikke et tinglyst skøde, når ejendomsretten skal registreres.
Hvad viser Tingbogen, som aftalen ikke ændrer?
Tingbogen viser den tinglyste adkomst, altså hvem der er registreret som ejer, og hvilke rettigheder der er tinglyst på ejendommen. Danmarks Domstole beskriver tinglysning som offentlig registrering af blandt andet ejerskab, lån og pant, så rettighederne sikres over for andre.
Hvis samejeaftalen siger én ting, men Tingbogen viser noget andet om ejerandele, kan det skabe usikkerhed ved salg, belåning eller senere overdragelse. Derfor bør I altid skelne mellem den interne aftale og det registrerede ejerforhold.
Hvilke dokumenter bør I holde adskilt?
Søskende kan have flere dokumenter i samme forløb. De løser ikke den samme opgave, og de bør ikke blandes sammen.
- Samejeaftalen regulerer jeres interne rettigheder og pligter.
- Skødet ændrer den tinglyste adkomst, hvis ejerforholdet skal ændres.
- En overdragelsesaftale kan beskrive betaling, overtagelsesdag og vilkår for et internt køb.
- Bankdokumenter afgør lån, hæftelse og eventuel accept fra panthaver.
Hvis I bruger én aftale til alle forhold, kan det blive uklart, hvad der er internt, og hvad der skal anmeldes til tinglysning.
Hvordan kan processen se ud, hvis aftalen kun er intern?
Hvis ingen ejerandel skal ændres, kan processen holdes uden for tinglysningssporet. I bør stadig gennemgå Tingbogen først, så aftalen tager udgangspunkt i de faktiske ejerandele.
- Kontrollér, hvem der står som ejer, og hvilke ejerandele der er registreret.
- Aftal de praktiske punkter om brug, betaling, vedligeholdelse og udtræden.
- Afklar, om eksisterende lån eller pant begrænser det, I kan aftale internt.
- Skriv aftalen, så den ikke foregiver at ændre ejerskabet.
- Gem aftalen sammen med øvrige dokumenter om ejendommen.
Hvis processen undervejs viser, at ejerandelene ikke passer til det, I ønsker, bør aftalesporet afløses af et egentligt skøde- og tinglysningsspor.
Hvilke omkostninger kan blive relevante?
En ren intern samejeaftale udløser ikke i sig selv tinglysning af ny adkomst. Omkostninger kan dog opstå, hvis I samtidig skal ændre ejerandele, oprette nyt skøde, ændre lån eller indhente vurdering af ejendommen.
Hvis der skal tinglyses nyt skøde, kan offentlig tinglysningsafgift blive relevant. Hvis lån eller pant skal ændres, kan banken eller realkreditinstituttet også stille krav om dokumenter, godkendelser eller omkostninger. Beløbene afhænger af den konkrete ændring og bør ikke udledes af samejeaftalen alene.
Hvad hvis en søskende senere vil ud af samejet?
En samejeaftale kan gøre udtræden mere forudsigelig. Den kan beskrive, hvordan en søskende giver besked, hvordan prisen fastsættes, og om de øvrige søskende har forkøbsret. Den kan også beskrive, hvad der sker, hvis ingen vil købe andelen.
Hvis en søskende faktisk sælger sin ejerandel til en anden, skal ejerændringen normalt følges op af et skøde. Aftalen kan altså styre beslutningen, men skødet skal registrere resultatet.
Hvilke forhold kan stoppe eller forsinke løsningen?
Et internt aftalespor kan gå i stå, hvis aftalen forudsætter noget, som ikke passer med de tinglyste forhold. Det kan for eksempel være, at ejerandelene i Tingbogen er anderledes end forventet, eller at pant og lån kræver særskilt afklaring.
Et andet stop kan opstå, hvis aftalen reelt forsøger at overdrage ejerskab uden skøde. Så løser den ikke det, I tror. I bør derfor formulere klart, om aftalen kun regulerer brug og betaling, eller om der også skal ske et ejerskifte.
Hvordan kontrollerer I, at aftalen og skødet passer sammen?
Efter aftalen bør I kontrollere, at den ikke modsiger Tingbogen. Hvis aftalen siger, at alle ejer lige, men Tingbogen viser andre brøker, skal I tage stilling til, om aftalen eller skødet skal ændres.
Du kan også sammenholde aftalen med relevante dokumenter om lån, pant og tidligere overdragelser. Ved søskendeoverdragelser kan det være nyttigt at se aftalen sammen med søskendeskødet, den brede artikel om overdragelse af fast ejendom mellem søskende og reglerne om samejeoverenskomst og tinglysning.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på almindelige skøde- og tinglysningsprincipper samt officielle kilder om registrering af rettigheder.
- Danmarks Domstole om tinglysning af rettigheder.
- Retsinformation, tinglysningsloven.
- Tinglysning.dk som digital indgang til Tingbogen og Personbogen.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: