Ja. Søskende, der allerede er registreret som medejere, kan aftale regler for brug, udgifter, beslutninger og et senere salg uden at ændre skødet. Aftalen ændrer dog ikke den tinglyste ejerkreds eller ejerandelene. Skal en søskende ind eller ud af ejerskabet, eller skal andelene ændres, kræver det et særskilt skøde.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Søskende kan aftale brug, udgifter, beslutninger og udtræden uden at ændre skødet. Aftalen ændrer ikke den tinglyste ejerkreds, ejerandelene eller lånehæftelsen; sådanne ændringer kræver separate dokumenter og relevante godkendelser.
- Samejeaftalen regulerer søskendenes indbyrdes samarbejde om ejendommen.
- Et nyt skøde kræves, hvis en ejer eller en registreret ejerandel skal ændres.
- Kun bestemmelser, der stifter en ret over ejendommen, kan tinglyses som servitut.
- Brugsret til et bestemt areal eller rum kan kræve et rids ved tinglysningen.
- Aftalen bør have klare regler om betaling, beslutninger, dokumentation, udtræden og salg.
Hvad ændrer aftalen – og hvad ændrer den ikke?
En samejeaftale, også kaldet en samejeoverenskomst, er søskendenes aftale om, hvordan de vil forvalte en ejendom, som de ejer sammen. Den kan blandt andet fordele brugen, udgifterne og beslutningsretten og beskrive, hvordan en medejer kan træde ud. Aftalen kan derfor ændre jeres indbyrdes pligter uden at ændre det registrerede ejerskab.
Fire spor skal holdes adskilt:
- Skødet og Tingbogen viser, hvem der er registreret som ejer, og med hvilke andele.
- Samejeaftalen regulerer jeres indbyrdes samarbejde og økonomiske opgørelse.
- Et eventuelt tinglyst servitutuddrag kan beskytte bestemte rettigheder over ejendommen.
- Låne- og pantedokumenter samt særskilte aftaler med långiveren afgør, hvem der hæfter udadtil, og hvilken sikkerhed der ligger i ejendommen.
Illustrativt eksempel: To søskende står registreret med halvdelen hver. De aftaler, at den ene bruger huset mere og derfor betaler en større del af de løbende udgifter. Betalingsnøglen ændrer ikke deres tinglyste ejerandele. Ønsker de i stedet et varigt ejerforhold på 70/30, skal ændringen gennemføres i et nyt skøde. Du kan se det samme skel i forklaringen om ejerandele på skødet.
Hvilke vilkår bør søskende afklare?
Aftalen bør tage udgangspunkt i den konkrete ejendom, den aktuelle ejerkreds og den måde, I faktisk vil bruge ejendommen på. Et sommerhus, en udlejningsejendom og et arvet helårshus kan kræve forskellige regler. Skriv derfor ikke blot, at udgifter og beslutninger deles “rimeligt”. Beskriv, hvordan fordelingen beregnes, hvem der handler, og hvad der sker, hvis I ikke bliver enige.
Det kan være relevant at tage stilling til:
- hvem der må bruge ejendommen, hvornår den kan bruges, og hvordan ændringer i brugsplanen besluttes
- hvordan forbrug, forsikring, vedligeholdelse og større arbejder fordeles og dokumenteres
- hvilke beslutninger en medejer kan træffe alene, og hvilke der kræver enighed
- hvordan forbedringer bestilles, betales og indgår i en senere intern opgørelse
- hvilken dokumentation der skal gemmes for betalinger, tilbud, godkendelser og udført arbejde
- hvordan en medejer kan varsle udtræden, hvordan ejendommen eller andelen værdiansættes, og hvornår et samlet salg skal sættes i gang
- hvordan en forkøbs- eller køberet udløses, hvordan prisen fastsættes, og hvad der sker, hvis retten ikke bruges
- hvordan aftalen ændres, og hvilken dateret version der er gældende
Udtræden kræver mere end en løs ret til at “blive købt ud”. Frister, vurderingsmetode, salgsproces, betaling og konsekvensen af manglende medvirken skal passe sammen. En særskilt forklaring af udtrædelsesvilkår mellem søskende viser, hvilke beslutningspunkter der bør være kontrollerbare.
Hvornår kan bestemmelser tinglyses som servitut?
Den private aftale kan regulere forholdet mellem jer uden at blive tinglyst. Hvis en bestemmelse stifter en ret over ejendommen og skal beskyttes mod senere aftaler eller retsforfølgning, er tinglysning et særskilt spørgsmål. Tinglysningslovens § 1 fastslår udgangspunktet om, at rettigheder over fast ejendom skal tinglyses for at få denne beskyttelse.
Det betyder ikke, at hele samejeaftalen kan eller bør lægges i Tingbogen. Efter Tinglysningslovens § 10 skal et privat dokument fastslå, stifte, ændre eller ophæve en ret over en bestemt fast ejendom for at kunne tinglyses. Tinglysningsretten oplyser desuden, at en ren ret til en del af et senere salgsprovenu ikke kan tinglyses som servitut. Interne betalingsregler, regnskabsrutiner og personlige samarbejdspligter skal derfor holdes adskilt fra rettigheder over selve ejendommen.
Ved tinglysning af en samejeoverenskomst bruges dokumenttypen “Samejeoverenskomst” under servitutter. Servitutteksten kan være et ekstrakt af netop de bestemmelser, der ønskes tinglyst. Det gør det muligt at beholde den fulde interne aftale uden for Tingbogen og kun anmelde det relevante, præcise rettighedsindhold.
Gælder en brugsret et bestemt areal, rum eller en etage, kræver tinglysningsbekendtgørelsens § 28 og Tinglysningsrettens vejledning en geografisk stedfæstelse med rids. Bilag i Bilagsbanken er offentligt tilgængelige og må derfor ikke indeholde unødige personnumre eller følsomme personoplysninger. Hver bestemmelse bør vurderes for sig; en underskrift på den private aftale er ikke en garanti for, at hele teksten kan registreres som servitut.
Hvornår kræver jeres løsning et nyt skøde?
Et nyt skøde bliver nødvendigt, når resultatet skal være en anden registreret ejer eller en anden ejerandel. Det gælder eksempelvis, hvis én søskende køber en anden ud, en ny medejer kommer ind, eller en andel overdrages som led i en samlet familieoverdragelse. Tinglysningsretten beskriver skødet som det officielle dokument, der tinglyses som køberens ejendomsret.
En betalingsaftale kan ikke bruges som genvej til en ejerændring. Hvis én søskende betaler alle udgifter i en periode, giver det ikke i sig selv en større tinglyst andel. Hvis betalingen senere skal have betydning ved et salg eller en udtræden, skal den interne virkning fremgå præcist af aftalen. Selve ændringen af ejerskabet følger derimod processen for overdragelse af fast ejendom mellem søskende.
Lånet er endnu et særskilt kontrolpunkt. Står flere søskende som debitorer, frigør en intern aftale om, at kun én skal betale, ikke automatisk de andre over for långiveren. En ændring skal vurderes efter lånedokumenterne, långiverens aftale og eventuelle ændringer af de tinglyste pantedokumenter. Artiklen om pantebrevets debitor ved søskendeskøde forklarer dette spor nærmere.
Hvordan får I aftalen til at virke i praksis?
Begynd med det registrerede og arbejd derefter ind mod det interne samarbejde. En aftale bliver lettere at anvende, når hver pligt kan kobles til en ansvarlig person, en frist, en dokumentation og en konsekvens.
- Hent en aktuel tingbogsattest, og kontrollér ejerkreds, ejerandele, servitutter og hæftelser.
- Kontrollér låne- og forsikringsdokumenter særskilt, så aftalen ikke lover en ændring, som kræver en tredjeparts medvirken.
- Beskriv, hvad I vil løse: brug, betaling, vedligeholdelse, beslutninger, udtræden eller flere af disse forhold.
- Skriv målbare vilkår med ansvar, metode, frist og dokumentation. Afstem særligt brugsregler, udgiftsnøgler og udtrædelsesproces.
- Udpeg de bestemmelser, der muligvis stifter en ret over ejendommen, og vurder dem særskilt med henblik på tinglysning.
- Underskriv og dater den fulde aftale, og sørg for, at alle ejere har samme version og de bilag, aftalen henviser til.
- Hvis bestemmelser tinglyses, kontrollér tinglysningssvaret og det registrerede dokument. Bekræft samtidig, at ejerandelene fortsat står som tilsigtet.
Processen bør standses, hvis aftalen forudsætter en ejerændring, gældsfrigørelse, forkøbsret eller brugsret, som de relevante dokumenter, samtykker og registreringer ikke gennemfører. Få først de separate spor til at passe sammen. Ellers kan den interne aftale give et andet billede end skødet, pantedokumenterne eller den servitut, der faktisk blev tinglyst.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende tinglysningsregler og Tinglysningsrettens aktuelle vejledninger om skøder, servitutter og samejeoverenskomster.
- Tinglysningsloven på Retsinformation
- Tinglysningsretten om servitutter
- Tinglysningsrettens vejledning om samejeoverenskomst
- Bekendtgørelse om tinglysning i tingbogen
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: