Når en søskende ejer en tinglyst andel i et hus, bliver arvingernes rolle først praktisk, hvis søskenden dør, vil sælge, eller boet skal disponere over andelen. Arvinger ændrer ikke automatisk ejerandelen i Tingbogen.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation:
Arvinger ændrer ikke automatisk den tinglyste ejerandel, når en søskende ejer andel i huset. Hvis søskenden dør, skal dødsboets rådighed, skifteretsattest, arvingernes enighed og den konkrete ejerbrøk afklares, før andelen kan overdrages eller blive stående.
- Den tinglyste adkomst står fast, indtil et nyt grundlag bliver registreret.
- Skifteretsattest og eventuel fuldmagt viser, hvem der kan handle for boet.
- Skøde, betaling, pant og lån er forskellige spor, som skal kontrolleres hver for sig.
- Efter tinglysning bør Tingbogen kontrolleres for navn, ejerbrøk og hæftelser.
Hvad ændrer arvinger ikke ved den tinglyste ejerandel?
Arvinger får ikke automatisk en ny ejerandel i Tingbogen, blot fordi en søskende ejer en del af huset. Den tinglyste ejerandel står fortsat som det offentlige ejergrundlag, indtil der sker en tinglyst ændring.
Hvis din søskende lever og er tinglyst ejer, er det søskenden selv, der råder over sin andel. Hvis søskenden er død, skal dødsboet og dets repræsentation afklares, før arvingerne kan handle med andelen.
Hvornår bliver dødsboet en del af ejerkredsen?
Hvis en tinglyst medejer dør, bliver ejerandelen en del af dødsboets aktiver. Tinglysningsretten beskriver, at boet efter afdøde skal registreres som ejer, før arvingerne kan disponere over ejendommen, når ejeren er afgået ved døden.
Det betyder ikke, at hver arving straks står med sin egen ejerbrøk i Tingbogen. Først skal skifteform, rådighed og eventuel overdragelse af andelen være på plads. Artiklen om tinglyst skifteretsattest ligger tæt på dette dokumentspor.
Hvilke dokumenter viser, hvem der kan handle for andelen?
Det centrale dokument i dødsbosporet er skifteretsattesten. Ved privat skifte kan skifteretten udlevere boet til arvingerne, og Domstolene beskriver, at kontaktpersonen modtager en skifteretsattest, som giver ret til at råde over dødsboets ejendele og værdier.
Hvis der er flere arvinger, skal det også afklares, om alle skal underskrive, eller om én person har fuldmagt. Hvis boet behandles af bobestyrer, er det et andet repræsentationsspor end et privat skifte.
Hvordan skelner du mellem arveret og adkomst?
Arveret afgør, hvem der kan have krav på værdier fra boet. Adkomst afgør, hvem der står som ejer i Tingbogen. De to spor kan pege i samme retning, men de er ikke det samme.
En arving kan derfor have ret til værdi fra boet uden at skulle være medejer af huset bagefter. Omvendt kræver en reel ejerændring normalt et dokument, der kan tinglyses, så ejerkredsen og ejerbrøken bliver ændret offentligt.
Hvad skal I afklare, hvis de øvrige søskende vil købe andelen?
Hvis de andre søskende vil købe den afdøde eller udtrædende søskendes andel, skal I skelne mellem pris, betaling, boets medvirken og den andel, der faktisk skal overdrages. Et søskendeskøde kan være relevant, når ejerandelen skal ændres mellem søskende.
I skal især afklare:
- hvem der kan sælge eller medvirke på vegne af andelen
- hvilken ideel andel der overdrages
- hvordan betaling, gæld og eventuel intern udligning dokumenteres
- om eksisterende pant eller bankforhold kræver særskilt afklaring
Hvilken rolle spiller lån og pant i den afdødes andel?
Skødet ændrer adkomst, men det rydder ikke automatisk op i lån, pant eller personlig hæftelse. Hvis der er tinglyst pant i ejendommen eller i en bestemt andel, skal det kontrolleres særskilt, før arvinger eller søskende regner med, at andelen kan overdrages frit.
Bankens accept er ikke det samme som en lovregel om arv. Den kan alligevel blive et praktisk stoppunkt, hvis overdragelsen forudsætter ændringer i lån, debitorroller eller pantedokumenter.
Hvordan kan en samejeaftale påvirke næste skridt?
En samejeaftale kan regulere, hvordan søskende internt håndterer salg, forkøbsret, brug, udgifter eller udtræden. Den ændrer dog ikke i sig selv den tinglyste ejerandel.
Hvis aftalen siger, at de øvrige søskende har forkøbsret eller en bestemt salgsproces, kan den være relevant for boets eller ejerens valg. Selve ejerændringen skal stadig omsættes til et tinglyst dokument, hvis Tingbogen skal ændres.
Hvilke oplysninger skal stemme i skødet?
Når en andel skal overdrages, skal skødet ramme den rigtige ejerandel. Tinglysningsrettens andelsvejledning skelner mellem sælgerandel og køberandel: hvor stor en del sælger overdrager af sin egen ejerandel, og hvor stor en del af hele ejendommen køber erhverver.
Det er en anden beregning end blot at sige, at huset deles i lige store bidder. Hvis du vil forstå ejerbrøkerne mere generelt, ligger skøde og ejerandele tæt på denne del af spørgsmålet.
Hvad kan stoppe overdragelsen fra boet?
Overdragelsen kan blive stoppet eller forsinket, hvis den person, der skal sælge eller underskrive, ikke kan dokumentere sin rolle. Det kan også ske, hvis arvingerne ikke er enige, hvis skifteretsattesten ikke dækker dispositionen, eller hvis pant og lån ikke kan håndteres i den valgte rækkefølge.
Forenklet illustrativt eksempel: Tre søskende ejer et sommerhus, og den ene dør. De to øvrige vil købe afdødes tredjedel. Før skødet kan tinglyses, skal boet have en person eller kreds, der kan medvirke, prisen skal være aftalt, og skødet skal vise den præcise overdragne andel.
Hvordan kontrollerer du resultatet i Tingbogen?
Når overdragelsen er tinglyst, bør du kontrollere, hvem der står som adkomsthaver, og om ejerandelen svarer til den aftale eller boopgørelse, skødet bygger på. En tingbogsattest kan bruges til at se det registrerede resultat.
Kontrollen bør ikke kun handle om navne. Sammenhold også ejerbrøk, hæftelser og eventuelle bemærkninger med det, parterne forventede. Hvis noget ikke stemmer, skal fejlen afklares, før den får lov at stå som færdigt registerresultat.
Hvilke alternativer kan være relevante?
Arvingerne behøver ikke altid ende som medejere sammen med de tilbageværende søskende. Boet kan sælge andelen til en eller flere af de andre søskende, hele huset kan sælges, eller andelen kan udlægges til en arving, hvis skifteform og boets fordeling giver grundlag for det.
Det rigtige spor afhænger af ejerbrøk, lån, pant, arvefordeling, enighed mellem arvingerne og om huset skal beholdes eller sælges. Artiklen om overdragelse af fast ejendom mellem søskende dækker den bredere søskendeoverdragelse.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger især på officielle regler og vejledninger om tinglyst adkomst, skifteretsattest, dødsbobehandling og ejerandele.
- Tinglysningsretten om skifteretsattest
- Tinglysningsretten om skøder
- Tinglysningsrettens vejledning om sælger- og køberandele
- Domstolene om privat skifte
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: