Din søskendes ejerandel går ind i dødsboet og tilfalder ikke automatisk dig, selv om I ejer huset sammen. Hvem der arver, afhænger først af ægtefælle, børn og andre livsarvinger, derefter af forældre og søskende samt af et eventuelt testamente. Er du selv arving og medejer, kan du i visse tilfælde have fortrinsret til at overtage boets andel mod at betale forskellen.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Din søskendes ejerandel går ind i dødsboet og tilfalder ikke automatisk dig, selv om I ejer huset sammen. Arverækkefølge, testamente og boets fordeling afgør, hvem der arver værdien, og hvem der kan blive tinglyst ejer.
- Ægtefælle og livsarvinger kommer før forældre og søskende i den almindelige arverækkefølge.
- En arvelod er en økonomisk andel af nettoboet, ikke et automatisk krav på husandelen.
- Er du både arving og medejer, kan du have fortrinsret til boets andel mod at betale forskellen.
- Testamente, samejeaftale og en efterlevende ægtefælles rettigheder kan ændre udgangspunktet.
- Kontrollér arvinger, skifteform, Tingbog, vurdering og finansiering, før andelen overføres og resultatet efterkontrolleres.
Hvad afgør, hvem der arver andelen?
Arverækkefølgen og ejerforholdet er to forskellige spørgsmål. Tingbogen viser, hvem der ejede huset før dødsfaldet, mens arveloven og et eventuelt testamente afgør, hvem der arver værdier fra dødsboet. Din egen registrerede andel bliver ved med at være din. Kun den afdødes andel indgår i boet.
Efter arvelovens §§ 1-2 kommer børn og deres efterkommere før forældre og søskende. En efterlevende ægtefælle arver sammen med livsarvingerne og arver alene, hvis den afdøde ikke efterlader sig livsarvinger. I den almindelige lovbestemte rækkefølge får søskende derfor kun arv, når der hverken er en ægtefælle eller livsarvinger, og når arven når til forældrenes arvelinje.
I den arvelinje får hver forælder som udgangspunkt halvdelen. Er en forælder død, træder dennes børn ind på den side. Det betyder, at en helsøskende kan arve gennem begge forældrelinjer, mens en halvsøskende kun kan arve gennem den fælles forælder. Hvis der ikke er efterkommere på den ene forælders side, går arven til den anden forælder eller dennes efterkommere. Den nærmere forklaring om arv uden børn viser hele rækkefølgen.
Et testamente kan føre til et andet resultat inden for de grænser, der følger af ægtefællens og livsarvingernes tvangsarv. Søskende er ikke tvangsarvinger. Derfor kan et testamente både gøre en søskende til arving og begrænse eller fjerne den arveret, som søskenden ellers ville have haft efter loven.
Arver du en værdi eller selve husandelen?
En arvelod er din økonomiske andel af nettoboet. Den giver ikke i sig selv krav på et bestemt aktiv. Huset kan blive solgt, en anden arving kan overtage det, eller du kan få andre værdier som din del af arven. Boets gæld og omkostninger skal også håndteres, før den endelige arv kan opgøres.
Illustrativt eksempel: Du og din søster ejer hver halvdelen af huset. Hun dør ugift, barnløs og uden testamente. Lever begge jeres forældre, arver de hendes nettobo, mens du beholder din egen halvdel af huset. Er jeres mor død, og er du hendes eneste barn, kan du træde ind i hendes arvelinje, mens jeres far arver gennem den anden linje. Er begge forældre døde, og er du eneste helsøskende, kan du være eneste arving efter loven.
Eksemplet viser, hvem der kan få en andel af nettoboet. Det viser ikke automatisk, hvem der ender som ejer af huset. Først når boets aktiver er fordelt, og den nødvendige ejerændring er gennemført, kan du se, om arven bliver til en tinglyst husandel, andre værdier eller en kombination.
Hvornår kan du overtage boets husandel?
Er du både arving og ejer af en andel i huset sammen med dødsboet, giver arvelovens § 7 dig som udgangspunkt fortrinsret til at overtage boets andel. Retten kan bruges, selv om husandelen er mere værd end din arvelod. Du skal i så fald betale det overskydende beløb kontant til boet.
Fortrinsretten er dermed ikke ekstra arv og heller ikke en gratis overdragelse. Den afgør, hvem der først kan få aktivet, mens vurderingen og betalingen sørger for, at boet og de øvrige arvinger får den værdi, de har krav på. Hvis flere arvinger hver ejer en andel og gør samme ret gældende, afgøres det ved lodtrækning, hvem der kan overtage boets andel.
Retten kræver, at du faktisk er arving. Hvis en ægtefælle, et barn eller en levende forælder betyder, at du ikke arver, skaber dit sameje med den afdøde ikke i sig selv adgang til at overtage boets del efter denne regel. Du kan stadig forsøge at aftale et køb, men det er et andet spor, som kræver boets medvirken og enighed på det grundlag, der gælder for skifteformen.
En efterlevende ægtefælles rettigheder til boets aktiver kan gå forud. Et testamente eller en samejeaftale kan også ændre udgangspunktet. Derfor skal dokumenterne undersøges, før fortrinsretten bruges som grundlag for finansiering eller en endelig aftale.
Kan testamente eller samejeaftale ændre resultatet?
Et testamente og en samejeaftale løser forskellige opgaver. Testamentet regulerer arven og kan bestemme, hvem der skal modtage et bestemt aktiv. En samejeaftale regulerer forholdet mellem de nuværende ejere, for eksempel brug, udgifter, værdiansættelse og en senere udtræden. En samejeaftale gør ikke i sig selv den anden medejer til arving.
Har den afdøde rådet over husandelen ved testamente, gælder arvelovens almindelige regler om arvingers overtagelse af bestemte aktiver ikke nødvendigvis for den andel. Fortrinsretten for en arving, som allerede er medejer, kan desuden være fraveget i en samejeoverenskomst. Det er derfor ikke nok kun at læse skifteretsattesten; testamentet og en eksisterende samejeaftale mellem søskende kan være afgørende for, hvilket spor boet skal følge.
Dokumenterne skal læses sammen. Testamentet kan fastlægge en arving eller modtager, mens samejeaftalen kan indeholde en pris- eller salgsprocedure. Hvis bestemmelserne peger i forskellige retninger, bør boet ikke disponere over andelen, før rækkevidden er afklaret. Den efterlevende medejer beholder imens sin egen registrerede andel, men får ikke automatisk rådighed over boets del.
Hvem bestemmer, mens boet behandles?
Dødsboet råder over den afdødes andel under bobehandlingen. Hvem der kan handle for boet, afhænger af skifteformen. Ved privat skifte handler arvingerne i fællesskab eller gennem en fuldmagt med den nødvendige rækkevidde. Ved et bobestyrerbo er det bobestyreren, der varetager boets dispositioner. Du kan derfor ikke lægge til grund, at én forventet arving alene kan sælge eller udlægge andelen.
Den efterlevende medejer råder fortsat over sin egen andel. Et salg af hele huset kræver derimod, at både medejeren og dødsboet kan medvirke på det rette grundlag. Artiklen om dødsboet som medejer forklarer dette midlertidige beslutningsrum nærmere.
Mens boet behandles, kan der også være behov for en praktisk aftale om adgang, forsikring, løbende udgifter og vedligeholdelse. Sådanne aftaler kan holde huset forsvarligt i drift, men ændrer ikke i sig selv ejerandelene eller arverækkefølgen. Hold derfor den daglige administration adskilt fra den endelige beslutning om salg eller overtagelse.
Hvordan går andelen fra dødsbo til ejer?
Den sikre rækkefølge begynder med at fastslå både arvingerne og den tinglyste ejerandel. Først derefter kan boet vælge mellem salg, arveudlæg eller en overtagelse efter medejerens fortrinsret.
- Hent en aktuel tingbogsattest, og kontrollér den afdødes og din egen registrerede andel samt servitutter og pant.
- Fastslå arvingerne, et eventuelt testamente og skifteformen ud fra skifteretsattesten og boets dokumenter.
- Afklar, om hele huset skal sælges, om boets andel skal udlægges til en arving, eller om en arving og medejer gør fortrinsretten gældende.
- Få andelen vurderet, og adskil arvelod, betaling til boet og finansiering. Et skøde ændrer ejerskabet, men frigør ikke automatisk nogen fra personlig hæftelse på lån.
- Kontrollér først, at Tingbogen viser »boet efter« som ejer af den afdødes andel, og anmeld derefter det skøde, som overfører andelen til den rette modtager. De nødvendige arvinger eller bobestyreren skal medvirke efter skifteformen.
- Kontrollér det endelige tinglysningssvar, den nye ejerbrøk og eventuelle låneændringer. Ejerregistrering og bankens stillingtagen til lån er to separate slutpunkter.
Tinglysningsretten kræver, at Tingbogen er opdateret til »boet efter«, før ejendommen eller andelen overdrages til en arving eller sælges videre. Når én eller flere arvinger skal have adkomst, sker ejerændringen ved skøde. Den praktiske gennemgang af skøde ved arv kan bruges til dokument- og efterkontrollen.
Hvis andelen først er udlagt og tinglyst til flere søskende, er dødsbofasen afsluttet for ejendommen. En senere overtagelse fra en søskende er da et almindeligt ejerskifte mellem medejere. Det særskilte forløb for at købe en søskendes andel af et arvet hus begynder med den allerede registrerede ejerfordeling.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende arveregler og myndighedernes aktuelle vejledning om dødsboer og tinglysning.
- Retsinformation: arveloven, herunder arverækkefølge og fordeling af boets aktiver.
- Danmarks Domstole: arv og testamente samt skifte af dødsbo.
- Tinglysningsretten: skifteretsattest og adkomst ved overdragelse fra et dødsbo.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: