Ulige indskud mellem samlevende ændrer ikke automatisk det, der står på skødet. Den registrerede ejerandel følger den andel, som hver køber overtager og får tinglyst. Betaler den ene mere ved købet, skal I derfor særskilt tage stilling til, om forskellen skal give en større ejerandel, et tilbagebetalingskrav eller en anden intern fordeling.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Ulige indskud ændrer ikke automatisk ejerandelene på skødet. Artiklen forklarer, hvordan I holder registreret ejerskab, betaling og interne aftaler adskilt, og hvilke oplysninger der bør være afklaret før underskrift.
- Se forskellen på indskud og ejerandel
- Forstå skødets køberandele
- Vælg dokumentation for ekstra betaling
- Afstem skøde, lån og interne aftaler
- Find næste skridt ved forkert ejerfordeling
Hvad registrerer skødet om jeres ejerskab?
Skødet er det dokument, der overfører ejendomsretten til boligen. Efter tinglysningslovens § 6 er et skøde et dokument, som overdrager ejendomsretten til en bestemt fast ejendom eller en del af den. Når I køber sammen, skal skødet derfor angive den andel af hele ejendommen, som hver af jer erhverver.
En køberandel på en halvdel betyder, at køberen overtager halvdelen af ejendommen. Andelen er ikke en opgørelse over, hvor stor en del af udbetalingen, købsprisen eller de løbende udgifter køberen har betalt. Derfor kan man normalt ikke se et ulige indskud ved at læse skødet alene. Tinglysningsrettens vejledning om sælger- og køberandele beskriver netop køberandelen som en andel af hele ejendommen.
Skal indskud og ejerandel være ens?
Indskuddet og ejerandelen er to forskellige størrelser. I kan vælge ejerandele, der afspejler jeres bidrag ved købet, men et ulige indskud kan også kombineres med lige ejerandele. Valget afhænger af, hvad I vil opnå, og hvordan resten af finansieringen og jeres indbyrdes økonomi er indrettet.
Hvis I vælger ulige ejerandele på skødet, bliver forskellen en del af det registrerede ejerskab. Hvis I vælger lige ejerandele, selv om den ene betaler mere, bliver den ekstra betaling ikke automatisk til en større ejerandel. Det er derfor utilstrækkeligt kun at kunne dokumentere bankoverførslen, hvis jeres aftale også skal fastlægge, hvordan beløbet behandles mellem jer.
Hvordan kan I dokumentere forskellen?
Før skødet underskrives, bør I vælge, hvilket juridisk spor der skal bære forskellen. De mest nærliggende muligheder har forskellige funktioner:
- En anden ejerfordeling: Skødet kan angive forskellige køberandele, hvis forskellen skal afspejles direkte i ejerskabet.
- Et tilbagebetalingskrav: I kan aftale, at en del af den enes ekstra betaling skal betales tilbage. Aftalen bør beskrive beløb, parter, tidspunkt eller udløsende hændelse og eventuelle vilkår. Den konkrete retsvirkning afhænger af aftalens indhold og omstændigheder.
- En aftale om samejet: En samejeoverenskomst kan regulere jeres indbyrdes forhold, for eksempel betaling af fælles udgifter, beslutninger om boligen og fremgangsmåden ved et salg eller et samlivsophør.
Dokumenterne kan supplere hinanden, men de bør ikke blandes sammen. Skødet viser, hvem der ejer hvad. En betalingsaftale kan beskrive et krav mellem jer. En samejeoverenskomst kan fastlægge spillereglerne for det fælles ejerskab. Ingen af de to sidste dokumenter ændrer i sig selv den ejerandel, der står på skødet.
Kan en samejeoverenskomst ændre skødet?
En samejeoverenskomst kan ikke bruges som en skjult rettelse af køberandelene. Skal den registrerede ejerfordeling ændres, kræver det et nyt adkomstdokument, som overdrager den relevante andel. Det kan også udløse tinglysningsafgift og kræve afklaring med långivere.
Det er heller ikke alle interne betalingsvilkår, der kan tinglyses på ejendommen. Tinglysningsretten oplyser, at en aftale om, at en anden skal have en del af salgssummen, ikke kan tinglyses som servitut. Kun bestemmelser, der stifter, ændrer eller ophæver en ret over selve ejendommen og skal binde ud over det nuværende ejerskab, kan tinglyses som servitut. Det betyder, at et internt økonomisk krav kan være relevant mellem jer uden at fremgå af Tingbogen. Tinglysningsrettens vejledning om servitutter forklarer denne grænse.
Hvordan kan forskellen få betydning ved salg?
Eksempel: Den ene samlever betaler 600.000 kr. ved købet, mens den anden betaler 200.000 kr. Skødet angiver alligevel, at de hver ejer halvdelen. Tingbogen viser da to lige ejerandele; den viser ikke forskellen på 400.000 kr.
Om den ekstra betaling skal tilbagebetales før en intern fordeling af beløbet fra et senere salg, kan ikke afgøres ud fra skødet alene. Det afhænger blandt andet af, om parterne har indgået en særskilt aftale, hvad aftalen præcist siger, og hvilke betalinger der efterfølgende er foretaget. Eksemplet viser derfor ikke én rigtig fordelingsmodel. Det viser, hvorfor ejerandel og betalingsordning skal dokumenteres hver for sig.
Hvad skal I kontrollere før underskrift?
- Kortlæg betalingerne: Notér, hvad hver af jer betaler ved købet, og om beløbet er opsparing, lån eller en betaling, som skal udlignes mellem jer.
- Vælg ejerandelene: Beslut, hvilken andel af hele ejendommen hver køber skal overtage, og kontrollér, at skødets køberandele viser netop det.
- Beskriv forskellen: Hvis betalingerne ikke følger ejerandelene, skal det stå klart, om forskellen er et tilbagebetalingskrav, en betaling uden senere udligning eller indgår i en anden aftalt fordeling.
- Hold lån og ejerskab adskilt: Kontrollér særskilt, hvem der hæfter for lånene. En ejerandel på skødet fortæller ikke alene, hvem långiveren kan kræve betaling af.
- Afstem dokumenterne: Skøde, finansieringsdokumenter og interne aftaler må ikke bygge på modstridende forudsætninger.
- Kontrollér registreringen: Efter tinglysningen bør I kontrollere, at begge ejere og de aftalte andele fremgår korrekt.
Hvis kun den ene står på skødet, er problemet ikke blot et ulige indskud mellem to registrerede ejere. Det er et spørgsmål om, hvorvidt den anden også skal have en ejerandel. Det kræver et særskilt fælles skøde for samlevende, hvis en del af ejendommen skal overdrages.
Hvad hvis ejerandelene allerede er forkerte?
Er den registrerede ejerandel en anden end den, I ønskede at overdrage, bør I først kontrollere det tinglyste dokument og tinglysningssvaret. En forkert registreret ejerfordeling kan ikke rettes ved blot at ændre en privat aftale. Tinglysningsretten angiver, at et forkert tinglyst skøde som udgangspunkt må følges af et nyt skøde.
En ny overdragelse kan påvirke finansiering, hæftelse og omkostninger. Det er derfor nødvendigt at afklare, om der faktisk er tale om en fejl i skødet, eller om skødet er korrekt, mens den interne betalingsaftale mangler eller er uklar. De to situationer kræver forskellige løsninger.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på de gældende regler om skøder og tinglysning samt Tinglysningsrettens aktuelle vejledninger om ejerandele, servitutter og rettelse af tinglyste dokumenter.
- Tinglysningsloven, herunder definitionen af et skøde og kravene til rettigheder over fast ejendom.
- Tinglysningsretten: Skøder og vejledningen om sælger- og køberandele.
- Tinglysningsretten: Servitutter, herunder afgrænsningen af, hvilke aftaler der kan tinglyses.
- Tinglysningsretten: Tilbagekaldelse, herunder fremgangsmåden ved et forkert tinglyst skøde.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
