Fælleslån uden fælles skøde beskriver typisk, at begge samlevende har underskrevet låne- eller gældsdokumenter til boligen, mens kun den ene står som registreret ejer. Det gør ikke den anden til medejer. Hæftelsen skal læses i lånedokumenterne, mens ejerskabet skal kontrolleres i skødet og Tingbogen.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Fælleslån uden fælles skøde betyder typisk, at begge hæfter efter lånedokumenterne, mens kun én er registreret ejer. Artiklen forklarer forskellen på ejerskab, gæld, pant og interne betalinger samt kontrollen ved ændringer eller samlivsophør.
- Se forskellen på lån og skøde
- Forstå hvem långiveren kan kræve betaling af
- Afklar betydningen af ulige betalinger
- Sammenhold de seks centrale dokumenter
- Kontrollér frigørelse og ejerændring særskilt
Hvad viser skødet – og hvad viser lånet?
Skødet er det dokument, der overdrager ejendomsretten til boligen. Når det er tinglyst, viser Tingbogen, hvem der er registreret som ejer. Tinglysningsretten beskriver derfor skødet som det officielle adkomstdokument.
Et lån har en anden funktion. Lånedokumentet fastlægger, hvem der skylder penge, og på hvilke vilkår. Et pantedokument giver sikkerhed i ejendommen, men navnene på låne- og pantedokumenter afgør ikke alene, hvem der ejer boligen. Omvendt viser skødet ikke i sig selv, hvem långiveren kan kræve betaling af.
Hvis kun den ene står på skødet, er den anden derfor ikke registreret medejer, selv om begge har finansieret købet. Skal den anden have en ejerandel, kræver det et særskilt adkomstdokument og tinglysning.
Hvem kan långiveren kræve betaling af?
Udtrykket fælleslån er ikke i sig selv en bestemt juridisk hæftelsesform. Det afgørende er, hvad I har underskrevet. Har I begge udstedt det samme gældsbrev, følger det af gældsbrevslovens § 2, at I som udgangspunkt hver hæfter for hele gælden, medmindre andet er aftalt.
Det betyder, at långiveren efter hovedreglen kan rette et forfaldent krav mod den ene, selv om samleverne internt har aftalt at betale halvdelen hver. En privat fordeling af ydelserne ændrer ikke automatisk långiverens rettigheder. Låneaftalen kan dog indeholde andre eller mere præcise vilkår, som skal læses sammen med gældsbrevet.
Kan betaling skabe en ejerandel?
Betaling af udbetaling, renter, afdrag eller løbende boligudgifter ændrer ikke automatisk den registrerede ejerandel. Den, der ikke står på skødet, kan derfor betale til boligen uden at få del i den værdi, der følger af ejerskabet.
Eksempel: Maja står alene på skødet, mens både Maja og Emil har underskrevet boligens gældsdokument. Emil betaler alle låneydelser i en periode. Betalingerne ændrer hverken Tingbogen eller låneaftalen af sig selv. De kan have betydning i en intern økonomisk opgørelse, men et muligt krav afhænger af deres aftale, formålet med betalingerne og den øvrige dokumentation.
Det er derfor nyttigt at holde fire spørgsmål adskilt: Hvem ejer boligen, hvem hæfter over for långiveren, hvem betaler i praksis, og hvad har I aftalt indbyrdes? Ét dokument besvarer sjældent alle fire spørgsmål.
Kan den, der betaler mest, få et krav?
Gældsbrevsloven skelner mellem långiverens krav og samlevernes indbyrdes opgørelse. Har en medskyldner betalt mere end den andel, som efter det indbyrdes retsforhold påhviler vedkommende, kan der efter lovens udgangspunkt være et tilbagebetalingskrav mod den anden. Det kaldes regres.
Reglen fortæller ikke alene, hvordan andelen mellem netop jer skal beregnes. En aftale om fordelingen, betalingernes formål og forløbet omkring lånet kan få betydning. Et muligt regreskrav er desuden et pengekrav; det bliver ikke automatisk til en ejerandel i boligen. Hvis I vil kunne dokumentere en bestemt intern fordeling, bør aftalen beskrive, hvilke betalinger den omfatter, hvordan de opgøres, og hvornår en udligning skal ske.
Hvilke dokumenter skal I sammenholde?
En dokumentkontrol kan afdække, om ejer-, låne- og betalingsrollerne passer sammen. Sammenhold mindst følgende:
- Den aktuelle tingbogsattest og det tinglyste skøde: Hvem står som ejer, og med hvilken andel?
- Låneaftalen og et eventuelt gældsbrev: Hvem er låntager eller medskyldner, og hvordan er hæftelsen formuleret?
- Det tinglyste pantedokument: Hvilken sikkerhed er registreret, og hvem fremgår af dokumentet?
- En intern aftale mellem jer: Hvordan skal ydelser, boligudgifter og en mulig senere udligning fordeles?
- Kontoudtog og anden betalingsdokumentation: Hvem har faktisk betalt hvilke poster?
- En eventuel skriftlig frigørelse fra långiveren: Er en tidligere meddebitor udtrykkeligt trådt ud af forpligtelsen?
Tingbogsattesten giver et overblik over tinglyst ejer, servitutter og pantebreve, men den erstatter ikke de enkelte dokumenter. Det er især vigtigt at skelne mellem den personlige forpligtelse i låneaftalen og den registrerede rolle i et pantedokument.
Hvordan ændrer I ejerskab eller lån?
En ændring af ejerskabet og en ændring af gælden er to forskellige spor. Skal den anden samlever være medejer, må en andel af ejendommen overdrages ved et nyt skøde. Processen er beskrevet nærmere i artiklen om fælles skøde for samlevende.
Skal en samlever ud af gælden, kræver det en løsning med långiveren. Det kan være en ændring af låneaftalen, indfrielse eller omlægning. Långiveren kan foretage en ny vurdering af økonomien, før en ændring accepteres. Hvis en debitor også skal tilføjes eller fjernes på tinglyst pant, findes der et særskilt dokumenttrin til debitorskifte på boliglån.
Et registreret debitorskifte er ikke nødvendigvis det samme som fuld frigørelse efter alle lånedokumenter. Bed derfor om långiverens skriftlige bekræftelse på, hvilke forpligtelser der ophører, og fra hvilken dato. En ejerændring kan desuden medføre tinglysningsafgift og omkostninger til finansierings- og dokumentændringer, men størrelsen afhænger af den konkrete løsning.
Hvad skal ske ved et samlivsophør?
Fraflytning eller en privat aftale om, at ejeren overtager betalingerne, frigør ikke i sig selv den anden over for långiveren. Indtil en ændring er dokumenteret, bør I regne med, at de underskrevne lånevilkår fortsat gælder.
- Kortlæg først ejer, låntager, debitor på pant og den faktiske betalingsfordeling.
- Få långiverens muligheder og betingelser for en ændring på skrift.
- Håndtér salg eller overdragelse af en ejerandel i et særskilt skødespor.
- Opgør et muligt internt krav ud fra aftaler og dokumenter, ikke ud fra en antagelse om automatisk ligedeling.
- Kontrollér efter gennemførelsen både Tingbogen og långiverens endelige dokumentation.
Hvis det eneste dokument efter ændringen stadig viser den tidligere meddebitor, bør I indhente et tillæg eller en frigørelseserklæring, der præcist viser ændringen. Det samme gælder, hvis en aftalt ejerændring ikke fremgår af den nye tingbogsattest.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på de gældende regler om tinglysning og flere skyldneres hæftelse samt de aktuelle myndighedsvejledninger om skøder, tingbogsattester, debitorskifte og boligkredit.
- Tinglysningsloven, herunder reglerne om registrering af rettigheder over fast ejendom.
- Gældsbrevsloven, herunder reglerne om flere udstederes hæftelse og indbyrdes regres.
- Tinglysningsretten: Udskrifter fra fast ejendom, om oplysningerne i en tingbogsattest.
- Tinglysningsretten: Debitor- og kreditorskifte, om særskilte ændringer på tinglyst pant.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
