En samejeaftale og en ægtepagt løser forskellige juridiske opgaver. Samejeaftalen kan fastlægge jeres indbyrdes regler som medejere af huset. Ægtepagten bruges, når I vil aftale særeje eller en anden formueordning, som loven kræver oprettet i den form. I kan derfor have brug for begge dokumenter, men ingen af dem ændrer automatisk lånets debitorer.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
En samejeaftale regulerer jeres indbyrdes forhold som medejere, mens en ægtepagt bruges til blandt andet særeje. Læs, hvordan dokumenterne kan supplere hinanden uden automatisk at ændre skøde eller lån.
- Hvad en samejeaftale kan regulere
- Hvornår særeje kræver en ægtepagt
- Hvorfor ejerandel og lånehæftelse er særskilte spor
- Hvordan I vælger dokument og kontrollerer resultatet
Hvad er den grundlæggende forskel?
Samejeaftalen handler om, hvordan I udøver og afvikler et fælles ejerskab. Ægtepagten handler om bestemte aftaler mellem ægtefæller om formueordningen og kan også indeholde en egentlig overdragelse mellem jer.
Efter lov om ægtefællers økonomiske forhold § 2 kan ægtefæller indgå aftaler med hinanden, men de kan ikke frit tilsidesætte lovens regler om formueforhold. Hvis loven kræver en ægtepagt, er en almindelig privat aftale derfor ikke en erstatning.
Hvad kan en samejeaftale regulere?
En samejeaftale, også kaldet en samejeoverenskomst, kan blandt andet fastlægge, hvordan I fordeler løbende udgifter, vedligeholdelse og brug af huset. Den kan også beskrive beslutningsregler, en proces ved uenighed og vilkår for, at den ene køber den anden ud eller huset sælges.
Aftalen ændrer ikke i sig selv de ejerandele, der står i Tingbogen. Hvis I vil flytte en del af ejendomsretten fra den ene til den anden, er der tale om et adkomstspor, som skal håndteres særskilt. Det skel er uddybet i artiklen om samejeoverenskomst og ejerandele.
Ønsker I at tinglyse bestemmelser fra aftalen som rettigheder over ejendommen, skal bestemmelserne vurderes enkeltvis. Tinglysningsrettens vejledning placerer en samejeoverenskomst under dokumenttypen servitut og tillader, at servitutteksten er et uddrag af de bestemmelser, som ønskes tinglyst. Det betyder ikke, at alle rent personlige eller økonomiske aftalepunkter kan få virkning som rettigheder over ejendommen.
Den særskilte gennemgang af tinglysning af en samejeoverenskomst forklarer forskellen mellem den interne aftale og de bestemmelser, der kan have et tinglysningsspor.
Hvornår kræver aftalen en ægtepagt?
Vil I aftale særeje, skal aftalen oprettes som ægtepagt. Det gælder både særeje for et bestemt aktiv og de øvrige særejeformer, som loven tillader. En forklaring af begrebet og de centrale former findes i artiklen hvad er en ægtepagt?
En ægtepagt er kun gyldig, når begge ægtefæller har underskrevet den, og den er tinglyst i Personbogen. Kravet følger af lov om ægtefællers økonomiske forhold § 20. En underskrevet fil eller papiraftale uden denne registrering skaber derfor ikke den aftalte formueordning.
Særeje afgør, om og hvordan en værdi skal indgå i en senere formuedeling. Det er et andet spørgsmål end, hvem der ejer huset her og nu. Derfor kan formuefællesskab og fælles skøde ikke bruges som synonymer.
Kan I have brug for begge dokumenter?
Ja. Hvis I ejer huset sammen og både vil regulere det daglige sameje og aftale særeje, løser dokumenterne hver sin del. Samejeaftalen kan eksempelvis fastlægge fordelingen af vedligeholdelsesudgifter og en fremgangsmåde ved udtræden. Ægtepagten kan samtidig bestemme, at en ejerandel skal have en bestemt særejeform.
Dokumenterne skal passe sammen. En udtrædelsesregel i samejeaftalen bør ikke forudsætte en ejerfordeling, som er forskellig fra Tingbogen, uden at en nødvendig ejerændring også gennemføres. På samme måde bør ægtepagten beskrive de omfattede aktiver eller andele tilstrækkeligt præcist, så det er klart, hvilken formueordning I har aftalt.
Ændrer dokumenterne skødet eller lånet?
En almindelig samejeaftale flytter ikke adkomsten, og en ægtepagt, der alene fastlægger særeje, gør det heller ikke. Hvis en allerede tinglyst ægtepagt indeholder en faktisk ejendomsoverdragelse, har Tinglysningsretten en særlig dokumenttype, Ægtepagt Adkomst. Fremgår overdragelsen ikke af den tinglyste ægtepagt, skal ejerændringen som udgangspunkt gennemføres med et skøde.
Lånet er et tredje spor. Hver ægtefælle hæfter som udgangspunkt for sine egne forpligtelser, og hverken en samejeaftale eller en særejeægtepagt indsætter eller frigør automatisk en låntager. Hvis debitorerne skal ændres, må det afklares med långiveren og håndteres i låne- og pantdokumenterne.
Den dokumenterbare kontrol er derfor tredelt: Sammenhold ejerandelene i Tingbogen, formueordningen i Personbogen og debitorerne i lånedokumenterne. At ét af registrene er korrekt, beviser ikke, at de to andre spor passer til jeres ønskede løsning.
Hvordan vælger I det rigtige dokument?
- Kontrollér først, hvem der står som ejer, og hvilke ejerandele der er registreret i Tingbogen.
- Beskriv den ønskede virkning: regler for samejet, særeje, ændret ejerskab eller ændret lånehæftelse.
- Match virkningen med dokumentet. Brug samejeaftalen til medejernes indbyrdes rammer, ægtepagten til de formueordninger, som kræver den form, og et adkomstdokument ved ejerændring.
- Kontrollér efterfølgende Tingbogen, Personbogen og lånedokumenterne hver for sig. Registreringen skal svare til det, I faktisk ville opnå.
Hvis flere virkninger skal opnås samtidig, er løsningen ikke nødvendigvis ét langt dokument. Det kan være en sammenhængende pakke af en samejeaftale, en ægtepagt, et adkomstdokument og en særskilt låneændring, hvor hvert dokument har sin egen funktion.
Fagligt grundlag og kilder
- Retsinformation: Lov om ægtefællers økonomiske forhold
- Tinglysningsretten: Samejeoverenskomst
- Tinglysningsretten: Ægtepagt som adkomst eller særeje
- Tinglysningsretten: Skøder
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
