En samejeaftale og en ægtepagt løser ikke det samme. Samejeaftalen regulerer jeres indbyrdes aftale om huset, mens ægtepagten kan regulere særeje og formuedeling. Skødet afgør, hvem der er tinglyst som ejer.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation:
En samejeaftale og en ægtepagt løser forskellige spørgsmål om huset. Samejeaftalen regulerer jeres interne aftale om brug, betaling og salg, mens ægtepagten kan regulere særeje og formuedeling mellem ægtefæller.
- Skødet viser, hvem der er tinglyst som ejer, og med hvilken ejerandel.
- Ægtepagten skal være gyldig som ægtepagt, hvis den skal regulere særeje.
- Samejeaftalen kan give interne spilleregler, men ændrer ikke automatisk ejerbrøken.
- Lån og pant skal kontrolleres som et særskilt spor ved ændringer.
Hvilket spørgsmål skal I først have svar på?
Før du vælger dokument, skal du skelne mellem tre forskellige spørgsmål: hvem ejer huset i Tingbogen, hvordan skal værdien deles mellem jer, og hvordan skal I praktisk håndtere brug, betaling og salg. De tre spørgsmål kan pege på tre forskellige dokumenter.
Skødet bruges, når ejerforholdet skal registreres eller ændres. En ægtepagt bruges, når ægtefæller vil aftale særeje eller en anden formueordning. En samejeaftale bruges til de indbyrdes spilleregler mellem ejere, men ændrer ikke i sig selv den tinglyste ejerandel.
Hvad kan en samejeaftale om huset regulere?
En samejeaftale kan beskrive, hvordan I som medejere vil håndtere huset mellem jer. Den kan for eksempel regulere betaling af udgifter, vedligeholdelse, brug af boligen, salgsproces, forkøbsret eller hvordan en pris skal fastsættes, hvis den ene vil ud af samejet.
Hvis samejeaftalen skal tinglyses, behandler Tinglysningsretten den som en servituttype, og vejledningen om samejeoverenskomst viser blandt andet, at det kun er de bestemmelser, der ønskes tinglyst, som skal gengives i servitutteksten. Det gør aftalen til et rettigheds- og aftalespor, ikke til et skøde.
Hvad kan en ægtepagt om huset regulere?
En ægtepagt kan bruges mellem ægtefæller, når I vil aftale særeje eller ændre en formueordning. Efter lov om ægtefællers økonomiske forhold kan ægtefæller aftale særeje ved ægtepagt, og ægtepagten skal tinglyses i Personbogen for at være gyldig.
Ægtepagten kan derfor være det rigtige dokument, hvis spørgsmålet er, om huset, en del af huset eller en bestemt værdi skal holdes uden for ligedeling ved separation, skilsmisse eller død. Den er derimod ikke automatisk et nyt skøde.
Hvorfor er skødet et tredje spor?
Skødet er det dokument, der bruges til at registrere adkomst i Tingbogen. Tinglysningsloven beskriver et skøde som et dokument, der overdrager ejendomsretten til fast ejendom, og Tinglysningsrettens vejledninger skelner mellem sælgerandel og køberandel, når ejerandele i skødet skal ændres.
Hvis du vil have din ægtefælle ind som ejer, ændre brøken fra 50/50 til 70/30 eller fjerne en ejer, er det normalt skøde- og tinglysningssporet, der skal undersøges. Det gælder, selv om I også har en ægtepagt eller en samejeaftale.
Hvornår er en samejeaftale relevant for ægtefæller?
Ægtefæller kan have brug for en samejeaftale, hvis de begge står på skødet og vil have klare interne regler om huset. Det kan være relevant, hvis I vil aftale, hvordan udgifter fordeles, hvordan et salg besluttes, eller hvad der skal ske, hvis den ene vil overtage den andens andel.
Samejeaftalen bør dog ikke bruges som erstatning for en ægtepagt, hvis formålet er særeje. Den bør heller ikke bruges som erstatning for et skøde, hvis ejerandelen i Tingbogen skal ændres.
Hvornår peger svaret på en ægtepagt?
Svaret peger på en ægtepagt, når jeres hovedspørgsmål handler om, hvordan husets værdi skal behandles som formue mellem jer. Det kan være, hvis den ene har indskudt midler, der skal være særeje, eller hvis huset skal holdes helt eller delvist uden for deling.
Her er det nyttigt at adskille formuefællesskab og skøde. Tingbogen viser ejerregistreringen. Formueordningen afgør, hvordan værdier skal behandles mellem ægtefællerne, når formuen senere skal gøres op.
Hvornår kræver løsningen også et skøde?
Løsningen kræver også et skøde, hvis den tinglyste ejerstatus skal ændres. Det kan være ved en ny ejerandel, overdragelse af en del af huset eller ændring fra eneeje til sameje. En intern aftale kan forklare, hvorfor ændringen ønskes, men den registrerer ikke i sig selv adkomsten.
Hvis I allerede er enige om, at en ejerandel skal ændres, bør dokumenterne læses i rækkefølge: først aftalegrundlaget, derefter skødet, derefter eventuelle låne- og pantændringer og til sidst kontrol i Tingbogen.
Hvad betyder lån og pant for valget?
Boliglånet følger ikke automatisk den aftalte ejerandel. En ægtefælle kan stå på skødet uden at hæfte på samme måde for lånet, og en låneaftale kan kræve bankens særskilte accept, hvis debitorrollen skal ændres.
Pant er også et særskilt tinglyst rettighedsspor. Hvis en ejerandel ændres, eller en ny ejer kommer på skødet, skal eksisterende pant, bankens krav og eventuelle respektpåtegninger kontrolleres. Det er ikke en ægtepagtsregel, men et låne-, pant- og tinglysningsspørgsmål.
Hvordan kan forskellen se ud i praksis?
Forenklet illustrativt eksempel: To ægtefæller køber hus sammen og står 50/50 på skødet. Den ene betaler en større udbetaling og ønsker, at beløbet ikke skal deles ved en senere skilsmisse. Hvis ejerandelen stadig skal være 50/50, kan spørgsmålet pege på ægtepagt eller intern aftale om betaling, ikke nødvendigvis nyt skøde.
Hvis de i stedet ønsker, at den ene skal eje 70 procent og den anden 30 procent, skal skødet og ejerbrøken ind i vurderingen. Hvis de samtidig vil gøre den ene andel til særeje, kan der både være brug for skøde og ægtepagt.
Hvilke oplysninger bør I samle, før I vælger dokument?
Du får et mere præcist svar, når de faktiske oplysninger ligger på bordet. Det gælder især, hvis huset allerede er købt, eller hvis der er lån og pant, som kan begrænse, hvad der praktisk kan gennemføres.
- Hvem står som adkomsthavere i Tingbogen, og med hvilke ejerandele?
- Hvilken formueordning ønsker I: delingsformue, særeje eller en kombination?
- Skal en ejerandel ændres, eller skal der kun laves interne vilkår?
- Hvem hæfter for boliglånet, og kræver banken accept af en ændring?
- Skal aftalen kunne ses af tredjemand via tinglysning?
Hvilke forhold kan stoppe eller forsinke processen?
Et skøde kan blive forsinket, hvis ejerandelene ikke er beregnet korrekt, hvis eksisterende pant ikke respekteres rigtigt, eller hvis den person, der skal overdrage, ikke har den nødvendige adkomst. Det er tinglysningsmæssige stop.
En ægtepagt kan ikke bruges som særejegrundlag, hvis den ikke bliver underskrevet og tinglyst i Personbogen. En samejeaftale kan skabe usikkerhed, hvis den blander interne vilkår sammen med en ejerændring, som burde fremgå af skødet.
Hvad skal I kontrollere bagefter?
Når dokumenterne er underskrevet og anmeldt, bør du kontrollere resultatet i de rigtige registre. Tingbogen viser adkomst, ejerandele, pant og servitutter. Personbogen er relevant for ægtepagten, hvis spørgsmålet handler om særeje.
Kontrollen bør ikke kun gå på, om et dokument findes. Sammenhold dokumentets formål med registeret: viser Tingbogen den rigtige ejerbrøk, viser Personbogen den rigtige ægtepagt, og stemmer låne- eller pantsporet med det, banken har accepteret?
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger især på officielle regler og vejledninger om ægtefællers formueforhold, tinglysning og dokumentvalg ved fast ejendom.
- Retsinformation: lov om ægtefællers økonomiske forhold og tinglysningsloven.
- Tinglysningsretten: vejledninger om skøder, sælger-/køberandele og samejeoverenskomst.
- Tinglysningsretten: vejledninger om ægtepagt som adkomst og ægtepagt som særeje i fast ejendom.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
