Vedligeholdelsesudgifter mellem søskende ændrer ikke i sig selv de ejerandele, der står i Tingbogen. En betaling kan få betydning i søskendenes indbyrdes opgørelse, hvis aftalen og formålet kan dokumenteres, men den bliver ikke automatisk til en større ejerandel. Skal betalingen bruges som vederlag for en ejerandel, kræver det en særskilt overdragelse og et nyt skøde.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Vedligeholdelsesudgifter ændrer ikke automatisk de ejerandele, som søskende har registreret i Tingbogen. Betalingen kan få betydning i den interne opgørelse, hvis formål og aftale kan dokumenteres; en egentlig ændring af ejerskabet kræver særskilt overdragelse og nyt skøde.
- Skødet viser ejerforholdet, ikke hvem der har betalt en konkret regning.
- Aftal arbejdets omfang, godkendelse, fordelingsnøgle og tilbagebetaling på forhånd.
- Gem tilbud, fakturaer, betalingsspor og skriftlige godkendelser samlet.
- Skal betalingen være vederlag for en ejerandel, skal overdragelsen og den samlede modydelse dokumenteres.
- Tinglysning af en udgiftsaftale afhænger af, om bestemmelserne stifter en ret over ejendommen.
Hvad viser skødet om jeres betalinger?
Skødet dokumenterer, hvem der har fået tinglyst ejendomsret til ejendommen, og med hvilke ejerandele. Oplysningerne fremgår af adkomstafsnittet i Tingbogen. Regninger for tag, vinduer, installationer eller anden vedligeholdelse bliver ikke skrevet ind i skødet, blot fordi en af ejerne betaler dem.
Hvis to søskende står registreret med halvdelen hver, og den ene betaler hele en fælles vedligeholdelsesregning, viser Tingbogen fortsat samme ejerfordeling. En faktura og en bankoverførsel kan dokumentere, hvem der bestilte arbejdet, og hvem der betalte. Dokumenterne viser derimod ikke alene, om betalingen var et forskud, et lån, en endelig udgift eller vederlag for en del af ejendommen.
Det er derfor nødvendigt at holde to spørgsmål adskilt: Hvem ejer ejendommen, og hvordan skal søskendene fordele en konkret udgift? Det første spørgsmål følger af den registrerede adkomst og eventuelle senere overdragelser. Det andet afhænger af søskendenes aftale og de faktiske omstændigheder omkring arbejdet og betalingen.
Hvornår kan en ekstra betaling blive et krav?
En skriftlig aftale kan fastlægge, om vedligeholdelsesudgifter skal deles efter ejerandele, brug, en anden fordelingsnøgle eller en særskilt beslutning. Aftalen kan også fastsætte, om en ejer må bestille arbejde alene, og hvornår den anden ejer skal betale sin del. En samejeaftale mellem søskende kan samle sådanne regler, men den ændrer ikke i sig selv den registrerede ejerfordeling.
Har den ene betalt mere end aftalt, kan betalingen indgå i en senere opgørelse mellem søskendene. Om der faktisk består et tilbagebetalingskrav, kan ikke afgøres ud fra betalingssporet alene. Det afhænger blandt andet af, om arbejdet var godkendt, hvad parterne havde aftalt om beløb og fordeling, og om betalingen var tænkt som et forskud eller en endelig udgift.
Uenighed opstår lettere, hvis arbejdet bliver bestilt uden en fælles beslutning, eller hvis formålet med betalingen først beskrives bagefter. En stor eller nødvendig reparation gør ikke automatisk den betalende søskende til ejer af en større andel. Den kan være relevant for den økonomiske opgørelse, men ejerforholdet og betalingskravet er fortsat to forskellige juridiske spor.
Hvad bør I dokumentere før arbejdet?
Dokumentationen bør vise både beslutningen og pengestrømmen. En faktura uden en aftale kan vise, hvad håndværkeren har udført, men ikke nødvendigvis hvordan søskendene indbyrdes skulle bære udgiften. En kort, præcis beslutning før bestillingen giver et sikrere grundlag for den senere opgørelse.
Få som minimum skrevet ned:
- hvilket arbejde der skal udføres, og hvem der må godkende ændringer
- hvordan den forventede og den endelige udgift skal fordeles
- hvem der bestiller og betaler, og om betalingen er et forskud
- hvornår et eventuelt tilgodehavende forfalder eller skal modregnes
- hvordan uforudsete ekstraarbejder skal godkendes
- hvad der skal ske med en uafsluttet opgørelse ved salg eller udtræden af samejet
Sammenhold derefter aftalen med tilbud, ordrebekræftelse, faktura, betalingskvittering og eventuel korrespondance om ændringer. Brug en tydelig tekst på bankoverførslen, så betalingen kan knyttes til den konkrete faktura. Efter arbejdet bør søskendene bekræfte den endelige opgørelse skriftligt i stedet for at lade den bero på forskellige regneark eller mundtlige forudsætninger.
Et praktisk kontrolpunkt er at sammenligne opgørelsen med de registrerede ejerandele på skødet. Hvis regnestykket forudsætter, at ejerandelene allerede er ændret, men Tingbogen viser den oprindelige fordeling, er der sandsynligvis blandet to forskellige dispositioner sammen.
Hvornår kræver fordelingen et nyt skøde?
Et nyt skøde bliver relevant, hvis søskendene ikke blot vil udligne en udgift, men faktisk vil overføre en del af ejendomsretten. Overdragelsen skal identificere, hvilken del af den nuværende ejers andel der overføres, og hvilken andel modtageren derefter skal eje af hele ejendommen. Den registrerede fordeling ændres først gennem det særskilte adkomstforløb.
Hvis søskendene aftaler, at en allerede betalt vedligeholdelsesudgift eller en overtaget betalingsforpligtelse skal være en del af modydelsen for ejerandelen, skal det fremgå korrekt af overdragelsens dokumenter. Tinglysningsrettens vejledning om skøder angiver, at den samlede købesum også omfatter betalingsforpligtelser, som køberen overtager. Det gælder kun, når betalingen efter den konkrete aftale faktisk er en del af overdragelsen; en almindelig udgiftsdeling bliver ikke til købesum af sig selv.
En overdragelse af fast ejendom mellem søskende udløser også en offentlig tinglysningsafgift. Afgiften og dokumenterne hører til overdragelsessporet og bør ikke blandes sammen med den løbende opgørelse af vedligeholdelsesudgifter.
Skal aftalen om udgifter tinglyses?
En intern udgiftsaftale behøver ikke stå i skødet for at kunne regulere forholdet mellem de søskende, der har indgået den. Tinglysning har et andet formål: at beskytte rettigheder over ejendommen i forhold til senere aftaler og retsforfølgning. Efter tinglysningslovens § 10 skal et privat dokument, der ønskes tinglyst, gå ud på at fastslå, stifte, forandre eller ophæve en ret over en bestemt ejendom.
En samejeoverenskomst tinglyses i givet fald som en servitut. Tinglysningsrettens vejledning kræver, at servitutteksten mindst indeholder et uddrag af de bestemmelser, som ønskes tinglyst. Det betyder ikke, at enhver regel om betaling kan eller skal registreres. Et personligt tilbagebetalingskrav mellem de nuværende ejere opfylder derfor ikke automatisk kravet om at være en ret over ejendommen.
Hvis aftalen også regulerer brug, råden eller andre forhold, som skal have virkning ud over det aktuelle forhold mellem søskendene, må de enkelte bestemmelser vurderes særskilt. Den sikre rækkefølge er først at skelne mellem udgiftsopgørelse, ejerskab og rettigheder over ejendommen og derefter vælge det dokument, der passer til hvert formål.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklens skel mellem betaling og registreret ejerskab bygger på tinglysningsloven samt Tinglysningsrettens vejledninger om Tingbogens opbygning, skøder og sælger- og køberandele. Afgrænsningen af en tinglyst samejeoverenskomst følger Tinglysningsrettens vejledning om samejeoverenskomst. Oplysningen om tinglysningsafgift ved overdragelse af ejerskab følger tinglysningsafgiftsloven. Kilderne er kontrolleret den 18. juli 2026.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: