Sameje med halvsøskende betyder ikke, at der findes et særligt skøde for relationen. Hvis I begge står i Tingbogen, er det de registrerede ejerandele – ikke om I er hel- eller halvsøskende – der viser jeres ejerskab. Familieforholdet får først selvstændig betydning, hvis en andel overdrages, og handlen skal beskrives korrekt. Et skøde ændrer heller ikke automatisk jeres lån eller interne aftaler.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Sameje med halvsøskende fremgår gennem de registrerede ejerandele, ikke gennem familieforholdet. Et nyt skøde er kun nødvendigt, når en ejer eller ejerandel ændres; lån og interne aftaler skal håndteres særskilt.
- En ideel ejerandel gælder hele ejendommen, ikke bestemte rum eller arealer.
- Sælgerandelen beregnes af sælgerens egen andel, mens køberandelen beregnes af hele ejendommen.
- Ved en overdragelse skal relation, handelstype og samlet modydelse beskrives korrekt.
- Overdragelsen kan medføre tinglysningsafgift samt særskilte dokument- og långiverudgifter.
- Kontrollér først Tingbogen, afklar lån og pant, og efterse den endelige registrering.
Hvad viser skødet om jeres sameje?
Skødet er grundlaget for den registrerede adkomst: hvem der står som ejer, og hvilken ideel andel hver ejer har. En ideel andel er en brøkdel af hele ejendommen. Ejer du halvdelen, ejer du derfor ikke automatisk et bestemt værelse, en bestemt etage eller den ene side af grunden.
Efter tinglysningslovens § 1 skal en ret over fast ejendom tinglyses for at være beskyttet mod senere aftaler og retsforfølgning. Derfor bør de registrerede ejerandele på skødet stemme med det ejerskab, I faktisk vil have. Et privat betalingsbidrag eller en mundtlig aftale bliver ikke af den grund til en ny registreret ejerandel.
Hvornår skal I bruge et nyt skøde?
At I er halvsøskende, eller at jeres indbyrdes forhold ændrer sig, udløser ikke i sig selv et nyt skøde. Det gør en reel ejerændring. Et nyt skøde er relevant, hvis en af jer skal indtræde eller udtræde som ejer, eller hvis en registreret andel skal flyttes fra den ene til den anden.
En ny fordeling af løbende udgifter eller brugen af boligen kan aftales uden at ændre adkomsten. Hvis aftalen derimod går ud på, at betaling skal være vederlag for en ejerandel, skal ejerændringen gennemføres som en overdragelse af fast ejendom mellem søskende. Aftale, betaling og skøde skal da beskrive det samme resultat.
Hvordan beregnes sælger- og køberandel?
Tinglysningsretten bruger to forskellige brøker. Sælgerandelen viser, hvor stor en del af sælgerens egen registrerede andel der overdrages. Køberandelen viser, hvor stor en del af hele ejendommen køberen erhverver ved det nye skøde. Køberens eksisterende ejerandel tælles ikke med som en ny køberandel.
Illustrativt eksempel: I ejer hver 1/2. Din halvsøskende overdrager hele sin andel til dig. Sælgerandelen er da 1/1 af sælgerens egen andel, mens køberandelen er 1/2 af hele ejendommen. Du beholder samtidig din eksisterende 1/2 og står efter overdragelsen som eneejer. Overdrages kun halvdelen af sælgerens 1/2, er sælgerandelen 1/2 og køberandelen 1/4; resultatet bliver 3/4 til dig og 1/4 til din halvsøskende.
Brøkerne bør beregnes ud fra den aktuelle Tingbog og det ønskede slutresultat, ikke ud fra en løs procentangivelse. Tinglysningsrettens vejledning om sælger- og køberandele viser samme sondring i sine eksempler.
Hvor får halvsøskendeforholdet betydning?
Familieforholdet ændrer ikke ejerandelene, men det indgår i skødets oplysninger om handelen. Tinglysningsrettens aktuelle vejledning placerer overdragelser mellem søskende og andre nærtstående under handelstypen familieoverdragelse. Ved en overdragelse mellem halvsøskende skal relationen derfor indgå, når handelstypen vælges.
Handelstypen skal holdes adskilt fra den samlede ejerskiftesum. Skødet skal oplyse hele modydelsen for den overdragne andel, herunder kontant betaling, overtaget pantegæld og andre betalingsforpligtelser, når de er en del af aftalen. Familieforholdet bestemmer ikke beløbet, men kan have betydning for tinglysningsafgiftens beregningsgrundlag. En ejerændring kan derfor medføre offentlig tinglysningsafgift samt særskilte udgifter til dokumenter og eventuel behandling hos långiver.
Hvad ændrer skødet ikke?
Skødet ændrer adkomsten, men ikke automatisk, hvem der hæfter personligt for et lån. Tinglysningslovens § 39 har et snævert spor, hvor en erhverver kan indtræde i pantegælden, og overdrageren kan blive frigjort, hvis alle bestemmelsens betingelser er opfyldt. I andre tilfælde får gældsovertagelsen først virkning for panthaveren ved en særskilt aftale. I bør derfor kontrollere pantebrev, låneaftale og långiverens svar uafhængigt af skødet.
Skødet fastlægger heller ikke i sig selv, hvordan I bruger ejendommen, fordeler vedligeholdelse eller håndterer et senere salg. Det kan en samejeaftale mellem søskende regulere. Hvis bestemmelser skal tinglyses, behandles samejeoverenskomsten som et servitutspor, og teksten skal mindst indeholde et uddrag af de bestemmelser, der ønskes registreret. Aftalen erstatter stadig ikke et skøde, hvis ejerandelene ændres.
Hvordan kontrollerer I ændringen?
- Hent en aktuel tingbogsattest, og noter ejere, ejerandele, hæftelser og relevante servitutter.
- Fastlæg det ønskede slutresultat: hvem skal eje, med hvilke andele, og hvad er den samlede modydelse?
- Beregn sælgerandel og køberandel hver for sig. Afklar samtidig handelstype, lån, pant og eventuelle vilkår i samejeaftalen som særskilte spor.
- Lad de nødvendige parter underskrive skødet med den underskriftsmetode, der gælder i sagen, og anmeld dokumentet med korrekte oplysninger og afgift.
- Læs tinglysningssvaret. En frist eller retsanmærkning er ikke det samme som en endelig, anmærkningsfri registrering. Hent derefter en ny tingbogsattest og kontrollér, at ejere og andele svarer præcist til aftalen.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende tinglysningsregler og Tinglysningsrettens aktuelle vejledninger om adkomst, ejerandele og sameje.
- Tinglysningsretten om skøder
- Tinglysningsretten om oplysninger om handelen
- Tinglysningsrettens vejledning om samejeoverenskomst
- Tinglysningsafgiftsloven på Retsinformation
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: