Ja, ofte. Hele bodelingen behøver ikke være afsluttet, før skødet på huset ændres til den ægtefælle, der skal eje boligen fremover. Husets vilkår skal dog kunne stå alene, dokumentationen for separationen eller skilsmissen skal være på plads til bodelingstinglysningen, og låneforholdet skal afklares særskilt. Uafklarede poster i resten af bodelingen kan vente; uafklarede vilkår om selve huset bør ikke skjules i et skøde.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Ja, skødet kan ofte ændres, før hele bodelingen er afsluttet. Det kræver, at vilkårene om huset, dokumentationen for separationen eller skilsmissen og låneforholdet kan behandles selvstændigt.
- Resten af bodelingen kan stå åben, hvis boligaftalen er præcist afgrænset.
- Værdi, overtagelsesdag, betaling og ejerandel skal passe sammen.
- En betinget overdragelse skal vise den konkrete betingelse.
- Skødet frigør ikke automatisk den fraflyttende fra boliglånet.
- Tinglysningssvar, ejerandel, pant og åbne poster bør kontrolleres bagefter.
Hvad skal være afklaret før skødet?
Spørgsmålet er ikke kun, om I er færdige med hele bodelingen. Det afgørende er, om huset er modent til at blive behandlet som en selvstændig del af opgøret. Fire forhold bør kunne besvares uden forbehold:
- Hvem skal eje huset, og hvilken ejerandel overtages?
- Hvilken værdi og overtagelsesdag har I aftalt, og hvordan indgår betalingen i jeres indbyrdes opgør?
- Er overdragelsen endelig, eller afhænger den af for eksempel betaling eller finansiering?
- Hvad sker der med boliglån, pant, kaution og den fraflyttende ægtefælles hæftelse?
Hvis ét af disse punkter stadig er omstridt, kan en tidlig tinglysning skabe en ny uoverensstemmelse mellem ejerskab, betaling og gæld. Hvis punkterne derimod er aftalt præcist, kan huset normalt håndteres først, mens andre aktiver og krav udtrykkeligt forbliver åbne.
Det giver et praktisk stopkriterium: I behøver ikke kunne opgøre hele boet, men I skal kunne forklare hele boligdelen. Den nærmere afgrænsning af en delvis bodeling af huset bør derfor være klar, før skødet anmeldes.
Skal resten af bodelingen være færdig?
Nej. Lov om ægtefællers økonomiske forhold § 32 giver ægtefæller mulighed for at aftale, hvordan formuen skal deles i forbindelse med separation eller skilsmisse. En aftale kan være endelig for huset uden samtidig at afgøre indbo, konti, pensioner, mellemværender eller andre uenigheder.
Den skriftlige boligaftale bør ikke nøjes med at sige, at den ene overtager huset. Den bør også vise, hvilke økonomiske virkninger der er endelige, og hvilke poster der ikke er afgjort. Hvis en betaling for huset først skal modregnes i den senere bodeling, skal det fremgå. Hvis betalingen derimod afslutter parternes indbyrdes krav vedrørende huset, bør den grænse være lige så tydelig.
Er bodelingen allerede overgivet til skifteretten eller en bobehandler, kan I ikke uden videre behandle husets opgør som et privat sidespor. Ægtefælleskifteloven giver mulighed for, at en skiftesag kan omfatte en del af formuen, og en bobehandler kan under særlige betingelser udarbejde en delopgørelse. Det konkrete skifteforløb og de øvrige krav afgør derfor, om huset kan afsluttes særskilt.
Hvornår kan ejerændringen tinglyses?
Tinglysningsrettens dokumenttype “Bodeling” bruges ved overdragelse af fast ejendom som følge af separation eller skilsmisse. Anmeldelsen skal blandt andet have en manuelt underskrevet separations- eller skilsmissebevilling eller en dom med den krævede dokumentation for endelighed som bilag. En privat aftale om huset kan altså være indgået tidligere, men den erstatter ikke dette bilag.
Mangler bevillingen eller dommen, må selve anmeldelsen som bodeling vente. Andre dokumenttyper kan have andre retlige og afgiftsmæssige følger og bør ikke bruges som en teknisk genvej. Det særskilte spørgsmål om at overdrage huset før skilsmissebevillingen afhænger derfor af mere end, om I er enige.
Hvis ejerskiftet først skal blive endeligt, når en konkret betingelse er opfyldt, kan “Bodeling Betinget” være den relevante dokumenttype. Det kan være en betingelse om betaling. Når betingelsen er opfyldt, skal adkomsten gøres endelig efter Tinglysningsrettens proces. Et betinget skøde ved skilsmisse løser derimod ikke manglende dokumentation for separationen eller skilsmissen.
“Ikke afsluttet” kan således betyde tre forskellige ting: at resten af bodelingen står åben, at overdragelsen af huset afventer en betingelse, eller at separationen eller skilsmissen endnu ikke kan dokumenteres. Kun det første forhold er i sig selv foreneligt med en endelig bodelingstinglysning af huset.
Hvad skal boligaftalen fastlåse?
Aftalen og tinglysningsdokumentet udfører forskellige opgaver, men oplysningerne skal passe sammen. Aftalen bør som minimum identificere ejendommen og ejerandelene samt fastlægge:
- den aftalte ejendomsværdi og datoen for værdiansættelsen
- overtagelsesdagen og fordelingen af udgifter og indtægter omkring denne dag
- kontant betaling, overtaget pantegæld og andre dele af modydelsen
- eventuelle betingelser og fristen for at opfylde dem
- hvilke krav der afsluttes med boligaftalen, og hvilke krav der fortsat indgår i resten af bodelingen
Tidspunktet har en selvstændig betydning. Efter lovens § 28 værdiansættes et aktiv som udgangspunkt på det tidspunkt, hvor det udlægges til en af ægtefællerne. Er aktivet ikke udlagt tidligere, bruges værdien ved skiftets afslutning. En tidlig overdragelse kan derfor flytte husets relevante værdiansættelsestidspunkt frem, selv om resten af bodelingen afsluttes senere.
Ved en privat aftale er det parternes konkrete aftale, der skal læses. Derfor bør værdien, datoen og behandlingen af afdrag, forbrug, vedligeholdelse og andre boligposter mellem ophør og overtagelse beskrives, så samme udgift ikke både indgår i husets opgør og i den senere bodeling.
Hvorfor afslutter skødet ikke lånet?
Skødet ændrer den tinglyste adkomst, men det er ikke i sig selv en generel frigivelse fra boliglån eller kaution. Et indbyrdes løfte om, at den ene overtager gælden, betyder heller ikke nødvendigvis, at långiveren mister sit krav mod den anden.
Tinglysningslovens § 39 har en særregel for visse pantebreve, når blandt andet den nye ejer efter aftalen overtager gælden, pantebrevets vilkår tillader fortsættelse ved ejerskifte, og adkomsten tinglyses ubetinget. I andre tilfælde kræver et debitorskifte en aftale med panthaveren. Det er derfor hverken sikkert, at skødet automatisk frigør den fraflyttende, eller at alle lån behandles på samme måde.
Kontrollér hvert lån og hver sikkerhed særskilt. Den fraflyttende ægtefælle bør have skriftlig dokumentation for en eventuel frigivelse som debitor eller kautionist. Hvis gældsforholdet ikke er afklaret, kan den ene stå uden ejerskab, men fortsat hæfte for boligen. Det mere detaljerede skel mellem ejerskab og gældsansvar ved bodeling er derfor et selvstændigt kontrolspor.
Hvad skal kontrolleres efter tinglysningen?
Der skal betales tinglysningsafgift ved anmeldelsen. Når overdragelsen sker mellem ægtefæller som følge af opløsning af formuefællesskabet, findes en særlig regel, hvor kun den faste afgift kan være relevant. Betingelserne og den krævede erklæring skal være opfyldt; bodelingens navn alene afgør ikke spørgsmålet. Der kan desuden være udgifter til værdiansættelse, ændring af lån og udarbejdelse af dokumenter.
Når anmeldelsen er behandlet, bør I sammenholde resultatet med aftalen:
- Læs tinglysningssvaret, og kontrollér, om dokumentet er tinglyst endeligt, betinget, med frist eller med anmærkninger.
- Kontrollér i tingbogen, at ejer og ejerandel svarer til aftalen.
- Følg op på betaling og eventuelle betingelser; en betinget adkomst skal senere gøres endelig.
- Sammenhold pant og långiverens dokumenter med det aftalte gælds- og hæftelsesforløb.
- Opbevar boligaftalen sammen med en klar liste over de poster, der fortsat står åbne i bodelingen.
Først når både adkomst, betaling, betingelser og låneforhold er kontrolleret, er boligdelen praktisk afsluttet. Det kan godt ske før den samlede bodeling, men ikke blot fordi et nyt navn står på skødet.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på den gældende lov om ægtefællers økonomiske forhold, ægtefælleskifteloven og tinglysningsloven. Reglerne om tinglysningsafgift er kontrolleret i tinglysningsafgiftsloven.
Den praktiske dokumentproces er kontrolleret i Tinglysningsrettens aktuelle vejledninger om Bodeling og Bodeling Betinget samt Danmarks Domstoles vejledning om deling af fælles formue. Kilderne er kontrolleret den 18. juli 2026.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
