Ja, I kan normalt indgå en bodelingsaftale og forberede boligoverdragelsen, mens I venter på bevillingen. Ejerændringen kan dog normalt ikke tinglyses som bodeling, før en underskrevet separations- eller skilsmissebevilling eller en dom kan vedhæftes. Aftalen, bevillingen, tinglysningen og frigørelsen fra lån er derfor fire forskellige trin.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
I kan indgå en bodelingsaftale og forberede finansieringen, før separations- eller skilsmissebevillingen er udstedt. Ejerændringen kan dog normalt først tinglyses som Bodeling, når bevillingen eller en dom kan vedhæftes. Aftale, tinglysning og frigørelse fra lån er særskilte trin.
- Ansøgningsdatoen fastlægger som udgangspunkt ophørsdagen, men ændrer ikke ejeren i Tingbogen.
- Bodeling Betinget kan styre aftalte vilkår, men kræver også bevillingen eller dommen som bilag.
- Låneforholdet skal afklares særskilt, fordi bodelingen ikke automatisk frigør en ægtefælle fra gælden.
- Dokumenttype, ejerandele, afregning og betingelser skal passe sammen før anmeldelsen.
- Et almindeligt skøde før bevillingen følger et andet dokument- og afgiftsspor end bodeling.
Hvad kan I aftale, mens sagen behandles?
Ægtefællelovens § 32 giver jer mulighed for at aftale delingen af formuen i forbindelse med en forestående separation eller skilsmisse. I behøver derfor ikke vente med at tage stilling til huset, til bevillingen er udstedt. Danmarks Domstole beskriver også, at en aftale om deling kan indgås inden separationen eller skilsmissen, og anbefaler en skriftlig aftale, som begge underskriver.
En overdragelsesaftale ved skilsmisse bør passe sammen med den samlede bodeling. For huset kan I blandt andet aftale:
- hvem der skal overtage ejendommen og hvilken ejerandel der overdrages
- hvordan ejendommen værdiansættes, og hvilket beløb der skal afregnes
- hvilken dato rådighed, udgifter og risiko skal gå over
- om aftalen er betinget af bevilling, finansiering, betaling eller frigørelse fra lån
- hvordan overdragelsen indgår i den øvrige bodeling af huset og resten af formuen
Aftalefriheden gælder, når separation eller skilsmisse reelt er aktuel. Hvis ansøgningen trækkes tilbage, bortfalder eller ikke fører til separation eller skilsmisse, skal I derfor kontrollere aftalens forudsætninger på ny. En betingelse om den forventede bevilling kan gøre det tydeligt, at huset ikke skal overdrages, hvis grundlaget falder væk.
Hvorfor er ophørsdagen ikke en ejerændring?
Efter ægtefællelovens § 27 er ophørsdagen som udgangspunkt udgangen af det døgn, hvor Familieretshuset modtager ansøgningen om separation eller skilsmisse. Datoen afgrænser, hvilke aktiver og passiver der skal indgå i formuedelingen. Den overfører ikke i sig selv huset og ændrer ikke Tingbogens oplysninger om ejeren.
Det er derfor nødvendigt at holde flere datoer adskilt:
- Ophørsdagen fastlægger formuedelingens tidsmæssige skel.
- Aftaledatoen viser, hvornår I indgår bodelingsaftalen.
- Den aftalte overtagelsesdato ved skilsmisse fordeler rådighed og løbende udgifter efter jeres vilkår.
- Tinglysningsdatoen viser, hvornår dokumentet er anmeldt og får sin tinglysningsmæssige prioritet.
En kvittering for ansøgningen kan dermed dokumentere ophørsdagen, men den er ikke den bevilling eller dom, som Tinglysningsretten kræver ved tinglysning af dokumenttypen Bodeling.
Kan Bodeling Betinget erstatte bevillingen?
Nej. Tinglysningsrettens aktuelle vejledning om Bodeling kræver, at en manuelt underskrevet separations- eller skilsmissebevilling fra Familieretshuset eller en dom med den nødvendige dokumentation vedhæftes anmeldelsen.
Dokumenttypen Bodeling Betinget bruges, når selve overdragelsen skal afvente vilkår som betaling eller en anden aftalt betingelse. Men vejledningen om Bodeling Betinget kræver også bevillingen eller dommen som bilag. Et betinget dokument kan altså styre, hvornår en aftalt overdragelse bliver endelig, men det kan ikke erstatte dokumentationen for separationen eller skilsmissen.
Hvis I vil have ejerændringen tinglyst, før bevillingen foreligger, er der ikke længere tale om Tinglysningsrettens almindelige bodelingsspor. Et eventuelt almindeligt skøde mellem ægtefæller skal vurderes som en særskilt overdragelse med sit eget aftale-, afgifts- og dokumentgrundlag.
Hvornår skal långiveren være klar?
Et bodelingsdokument ændrer adkomsten til huset. Det afgør ikke alene, hvem der hæfter personligt for de eksisterende lån. Efter tinglysningslovens § 39 afhænger frigørelsen blandt andet af pantebrevets vilkår og af, om den nye ejers adkomst er tinglyst ubetinget. Er betingelserne for lovens særlige indtrædelsesregel ikke opfyldt, får gældsovertagelsen først virkning for panthaveren ved en aftale med denne.
I skal derfor afklare det konkrete lån og få dokumentation for, hvem långiveren fremover kan kræve betaling af. Skødet eller bodelingsaftalen er ikke i sig selv et bevis på, at den udtrædende ægtefælle er frigjort. Det samme skel mellem ejerskab og personlig hæftelse gælder, når I opgør gældsansvar ved bodeling.
En praktisk løsning kan være at gøre overdragelsen betinget af den nødvendige finansiering og frigørelse. Betingelsen skal passe til lånedokumenterne og til den rækkefølge, långiveren kræver. En kreditbeslutning fra banken er et særskilt tredjepartskrav, ikke en regel om, hvordan jeres delingsformue skal fordeles.
Hvordan gennemfører I overdragelsen i rækkefølge?
- Kontrollér, at ansøgningen om separation eller skilsmisse er modtaget, og registrér ophørsdagen.
- Afstem Tingbogens ejeroplysninger, jeres ejerandele, ejendommens værdi, den aftalte afregning og de lån, der berører huset.
- Lav en skriftlig bodelingsaftale med klare datoer, beløb, ejerandele og betingelser. Hold aftalen om formuedelingen adskilt fra selve tinglysningsdokumentet.
- Afklar finansiering, gældsovertagelse og frigørelse med de relevante långivere, før en ubetinget betaling eller overdragelse skal gennemføres.
- Modtag den underskrevne separations- eller skilsmissebevilling eller den relevante dom.
- Anmeld Bodeling eller Bodeling Betinget med det krævede bilag og de korrekte oplysninger om parter, ejerandele, ejerskiftesum, hæftelser og vilkår.
- Kontrollér tinglysningssvaret, den opdaterede Tingbog, betalingerne efter aftalen og långiverens skriftlige registrering af låneforholdet.
Illustrativt eksempel: I indgiver en skilsmisseansøgning og aftaler dagen efter, at den ene skal overtage huset. Aftalen gøres betinget af bevillingen og af, at låneforholdet kan gennemføres som forudsat. I kan underskrive aftalen og starte långiverens behandling med det samme, men bodelingen anmeldes først med bevillingen som bilag. Hvis finansieringen eller bevillingen udebliver, skal den aftalte betingelse afgøre, om overdragelsen falder bort eller skal ændres.
Hvad ændrer et almindeligt skøde før bevillingen?
Ægtefæller kan indgå aftaler og overdrage aktiver til hinanden under ægteskabet. Et almindeligt skøde før bevillingen er derfor ikke umuligt som juridisk konstruktion, men det er noget andet end at tinglyse en bodeling som følge af separation eller skilsmisse. Det skal passe med jeres formueordning, aftale om boligen og samlede bodeling.
Tinglysningsafgiftsloven har en særlig regel, hvor der kun beregnes den faste tinglysningsafgift ved ejerskifte mellem ægtefæller som følge af opløsning af formuefællesskab. Et almindeligt ejerskifte under det bestående ægteskab er ikke automatisk omfattet af samme regel. Dokumenttype og afgiftsgrundlag skal derfor afklares ud fra den overdragelse, I faktisk gennemfører.
Ud over den offentlige tinglysningsafgift kan der være udgifter til vurdering, ændring eller etablering af lån og udarbejdelse af dokumenter. Beløbene afhænger af ejendommen, finansieringen og de valgte tredjeparter. En tidligere tinglysning er derfor ikke nødvendigvis en hurtigere eller billigere vej end at forberede alt og anmelde bodelingen, når bevillingen foreligger.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende regler og de aktuelle myndighedsvejledninger om formuedeling, bodeling og tinglysning.
- Ægtefælleloven om aftaler, ophørsdag og formuedeling.
- Familieretshuset om ophørsdato og bodeling.
- Danmarks Domstole om deling af fælles formue.
- Tinglysningsretten om Bodeling og Bodeling Betinget.
- Tinglysningsloven og tinglysningsafgiftsloven.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
