Kort svar: Der er ikke én automatisk regel, som udpeger den ægtefælle, der må bruge en ejerbolig, mens bodelingen står på. I kan aftale en midlertidig ordning. Uden en aftale afhænger spørgsmålet blandt andet af ejerskab, sameje, hvem der faktisk bor der og har adgang, om boligens værdi skal indgå i delingen, og om I er separeret eller skilt. Den endelige afgørelse om, hvem der overtager huset, er et andet spørgsmål end den midlertidige brug.
Artiklen handler om en ejerbolig, der har været ægtefællernes fælles helårsbolig. En fælles lejebolig og ugifte samlevendes bolig følger andre regler og processer.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Brugsret under bodeling afhænger ikke kun af, hvem der ejer huset eller bliver boende. Få overblik over forskellen mellem tinglyst ejerskab, en midlertidig brugsordning, lånehæftelse og den endelige overtagelse. Artiklen viser også, hvad en skriftlig aftale bør afklare.
- Se, hvorfor skøde og faktisk brug er forskellige spørgsmål
- Afklar adgang, betalinger og vedligeholdelse midlertidigt
- Forstå, hvorfor fraflytning ikke i sig selv ændrer lån eller ejerandel
- Følg vejen fra aftale til bank og tinglysning
Fire lag skal holdes adskilt
En bodeling kan skabe konflikter, fordi flere forskellige forhold bliver omtalt som spørgsmålet om huset. De fire lag har hver sin funktion:
- Ejerskab: Skødet og Tingbogen viser, hvem der er registreret som ejer (adkomst), og eventuelle ejerandele.
- Midlertidig brug: Det handler om, hvem der faktisk bor i huset, og om den anden har adgang, mens sagen er uafsluttet.
- Lån og udgifter: Hæftelsen følger låneaftalerne, mens den indbyrdes fordeling af betalinger afhænger af jeres aftale og de konkrete krav i bodelingen.
- Endelig overtagelse: Her afgøres husets værdi, hvem der skal have det udlagt, hvordan den anden kompenseres, og om långiver vil godkende en gældsovertagelse.
At én ægtefælle bliver boende, ændrer derfor ikke i sig selv ejerandelene, lånehæftelsen eller resultatet af den senere bodeling af huset. Omvendt giver et navn på skødet ikke nødvendigvis et fuldstændigt svar på en aktuel konflikt om adgang til den tidligere fælles bolig.
Hvad viser skødet – og hvad viser det ikke?
Tingbogen registrerer blandt andet ejerskab, lån og pant. Står begge på skødet, er huset som udgangspunkt et sameje med de registrerede ejerandele. Står kun én på skødet, er det udgangspunktet for ejerforholdet, men særlige aftaler og uregistrerede rettigheder kan i konkrete tilfælde have betydning.
For familiens helårsbolig begrænser Ægtefællelovens § 6 ejerens mulighed for uden den anden ægtefælles samtykke at sælge, pantsætte, udleje eller bortforpagte boligen, når den helt eller delvis indgår i ligedelingen. Beskyttelsen fortsætter efter samlivsophævelse og efter separation eller skilsmisse, indtil boligen er fordelt ved aftale eller endelig afgørelse. Det er en beskyttelse mod bestemte dispositioner over boligen, ikke en regel, der automatisk giver den ene part eneret til at bo der.
En midlertidig aftale bør være konkret
Hvis I er enige om, at én bliver boende, kan en kort, skriftlig brugsordning adskille den midlertidige hverdag fra den endelige bodeling. Aftalen kan afgrænses til perioden frem til salg, overtagelse eller en bestemt dato.
En brugbar aftale tager stilling til:
- hvem der bor i huset, og fra hvilken dato
- nøgler, adgang til personlige ejendele og varsling af nødvendige besøg
- betaling af lån, ejerudgifter, forsikring, forbrug og løbende vedligeholdelse
- hvem der kan bestille reparationer, og hvordan større udgifter godkendes
- adgang for vurderingspersoner, mægler og andre, hvis huset skal vurderes eller sælges
- hvornår ordningen ophører, og hvad der sker, hvis en forudsætning ændrer sig
Betalingerne bør kunne dokumenteres, og aftalen bør sige, om en betaling er foreløbig eller endelig mellem jer. Der findes ikke en sikker standardregel om, at alle poster altid deles lige, eller at den, der bor i huset, automatisk skal bære dem alle. Spørgsmålet om løbende betaling for huset under skilsmissen skal derfor behandles særskilt.
Fraflytning ændrer ikke automatisk ejerskab eller gæld
En flytning eller ændring af folkeregisteradresse fjerner ikke i sig selv en ejer fra skødet. Den afgør heller ikke, hvem der senere får huset udlagt. Den, der flytter, bør derfor fortsat gemme aftaler, lånebilag og dokumentation for betalinger, som kan få betydning i boopgørelsen.
Det samme gælder gælden. Ægtefælleskiftelovens § 55 fastslår, at bodelingen ikke begrænser kreditorernes rettigheder. Har begge underskrevet et lån, frigør en intern aftale, et bodelingsskøde eller en fraflytning ikke i sig selv den, der hæfter med for lånet (meddebitor). Banken eller realkreditinstituttet skal acceptere gældsovertagelsen, også kaldet et debitorskifte. Det er derfor et selvstændigt spor at afklare, hvad der sker med banklån ved skilsmisse.
Midlertidig brug afgør ikke den endelige overtagelse
Ved den endelige formuedeling giver Ægtefællelovens § 48 hver ægtefælle mulighed for efter vurdering at overtage aktiver som sin del af bodelingen (udtage dem). Hvis begge ønsker samme aktiv, har ejeren som udgangspunkt fortrinsret. Den anden ægtefælle kan dog i visse tilfælde udtage familiens helårsbolig, hvis den har den væsentligste betydning for at opretholde hjemmet. Reglen gælder også, når ægtefællerne ejer boligen sammen.
Det er en konkret vurdering af den endelige fordeling. At én har boet i huset under bodelingen skaber ikke automatisk ret til at overtage det. Den, der skal overtage, skal også kunne udligne den økonomiske forskel og få finansieringen på plads.
Et typisk afsluttende forløb består af tre adskilte skridt:
- I fastlægger fordelingen og de økonomiske vilkår i en skriftlig bodelingsoverenskomst.
- Långiver tager stilling til, om den ene kan overtage lånene, og om den anden kan frigives.
- Overdragelsen af ejendommen anmeldes til Tinglysningsretten med dokumenttypen Bodeling, eventuelt som en betinget bodeling, hvis bestemte vilkår først skal opfyldes.
Hvad gør I ved uenighed om brugen?
Danmarks Domstole oplyser, at ægtefæller, som ikke kan blive enige om formuedelingen, kan bede skifteretten om hjælp, når mindst én har indgivet anmodning om separation eller skilsmisse. Skifteretten kan afklare uenigheder om bodelingen, søge et forlig og eventuelt henvise sagen til en bobehandler.
Det betyder ikke, at skifteretten har en almindelig regel om at tildele midlertidig eneret til en ejerbolig. En konkret konflikt om besiddelse, adgang, låseskift eller udsættelse kan afhænge af kravets indhold og kræve et andet retligt spor. Før en ensidig handling bør det derfor afklares, hvilken aftale, rettighed eller afgørelse handlingen bygger på.
Et præcist beslutningsgrundlag består som minimum af den aktuelle tingbogsattest, eventuelle sameje- eller ægtepagtsaftaler, separations- eller skilsmissestatus, lånedokumenter, en oversigt over betalinger og en beskrivelse af den faktiske brug af huset. De oplysninger gør det muligt at skelne mellem den akutte adgangskonflikt og den økonomiske bodeling.
Fagligt grundlag og kilder
- Retsinformation: Lov om ægtefællers økonomiske forhold
- Retsinformation: Ægtefælleskifteloven
- Danmarks Domstole: Deling af fælles formue
- Tinglysningsretten: Bodeling af fast ejendom
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
