Skødet skal ikke ændres, blot fordi I bliver skilt. Hvis den samme ægtefælle fortsat skal eje huset alene, bliver den registrerede adkomst stående. Skal huset derimod overgå til den anden ægtefælle, skal ejerændringen tinglyses. Skødet afgør ikke alene, hvordan husets værdi deles, om der kræves samtykke, eller hvem der hæfter for lånene.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
En skilsmisse ændrer ikke automatisk skødet, når kun én ægtefælle er registreret ejer. Beholder samme ægtefælle huset, kan skødet stå uændret; overtager den anden, skal ejerændringen tinglyses. Ejerskab, værdideling, samtykke og lånehæftelse er forskellige spørgsmål.
- Tingbogen viser den registrerede ejer, men afgør ikke alene, hvordan husets nettoværdi skal indgå i bodelingen.
- Den anden ægtefælle kan efter en konkret vurdering få boligen udlagt, selv om ejeren normalt har fortrinsret.
- Samtykke til dispositioner over familiens helårsbolig kan fortsat være nødvendigt, indtil boligen er endeligt afklaret.
- Et ejerskifte mellem ægtefællerne registreres som bodeling; en betinget bodeling kan bruges, hvis aftalte vilkår først skal opfyldes.
- Lån og pant skal afklares særskilt, så den endelige hæftelse er dokumenteret skriftligt.
Hvad fortæller skødet – og hvad gør det ikke?
Tingbogen viser, hvem der er registreret som ejer. Står kun den ene ægtefælle på skødet, er den pågældende derfor registreret eneejer. Ægteskabet gør ikke automatisk den anden ægtefælle til medejer, og en skilsmisse flytter heller ikke ejendomsretten af sig selv.
Ejerskab og værdideling er to forskellige spørgsmål. Efter loven om ægtefællers økonomiske forhold råder hver ægtefælle som udgangspunkt over sin egen formue, mens den formue, der er delingsformue, opgøres og deles ved separation eller skilsmisse. Husets nettoværdi kan derfor få betydning i ejerens bodel, selv om den anden ægtefælle aldrig har haft en tinglyst ejerandel.
Det er derfor ikke præcist at sige, at den anden ægtefælle automatisk ejer halvdelen af huset. Den pågældende kan i stedet få et økonomisk krav gennem bodelingen ved skilsmisse. Er huset helt eller delvis gyldigt særeje, kan resultatet blive et andet, fordi særejeværdien ikke indgår i ligedelingen. Det spor er nærmere afgrænset i artiklen om aktiver, der ikke skal deles.
Kan den anden ægtefælle overtage huset?
Ejeren har som udgangspunkt fortrinsret, hvis begge vil have det samme aktiv udlagt. Ægtefællelovens §§ 48-49 åbner dog for, at den anden ægtefælle kan få familiens helårsbolig udlagt, hvis boligen helt eller delvis indgår i ligedelingen og har den væsentligste betydning for at opretholde hjemmet for denne ægtefælle. Det kræver en konkret vurdering og er ikke en automatisk følge af, at den ene står uden for skødet.
Den ægtefælle, der overtager huset, skal samtidig kunne udligne den værdi, som ligger ud over vedkommendes andel i bodelingen. Udgangspunktet er kontant betaling af forskellen. Skifteretten kan i særlige tilfælde fastsætte en kort betalingsperiode og vilkår for betalingen.
Er huset særeje og derfor ikke omfattet af ligedelingen, kan den særlige udtagelsesret ikke bruges på samme grundlag. Formueordningen skal derfor afklares, før I vurderer, om ejeren skal beholde huset, om den anden kan overtage det, eller om et salg er den realistiske løsning.
Hvorfor kan eneejeren ikke altid handle alene?
Eneeje er ikke altid det samme som fri rådighed over familiens bolig. Efter ægtefællelovens § 6 kræver salg, pantsætning, udlejning eller bortforpagtning den anden ægtefælles samtykke, når boligen er eller skal være familiens helårsbolig og helt eller delvis indgår i ligedelingen.
Beskyttelsen fortsætter, selv om samlivet er ophævet. Den kan også fortsætte efter separation eller skilsmisse, indtil I har indgået en aftale eller fået en endelig afgørelse om boligen. Samtykket gør ikke den anden ægtefælle til medejer; det beskytter afgørelsen om familiens bolig, mens bodelingen endnu er åben.
Tre slutresultater giver tre skødespor
Skødearbejdet afhænger af, hvem der skal være ejer, når bodelingen er afsluttet:
- Beholder den registrerede eneejer huset, sker der ingen ejerændring. Skødet skal derfor ikke ændres alene på grund af skilsmissen. Værdi, betaling og øvrige vilkår bør stadig fremgå klart af bodelingsaftalen eller afgørelsen.
- Overtager den anden ægtefælle huset, skal ejerændringen registreres. Tinglysningsretten anvender dokumenttypen Bodeling ved overdragelse af fast ejendom efter separation eller skilsmisse. En betinget bodeling kan bruges, når overdragelsen først skal gennemføres, når aftalte betingelser, eksempelvis betaling, er opfyldt.
- Sælges huset til en udenforstående, gennemføres et almindeligt ejerskifte til køberen. Den registrerede ejer er sælger, men samtykkereglen kan fortsat have betydning, indtil spørgsmålet om boligen er endeligt afklaret.
Ved en tinglyst bodeling skal den relevante separations- eller skilsmissebevilling eller en udskrift af dommen vedhæftes. Overdragelsen kan desuden medføre offentlig tinglysningsafgift og udgifter til eksempelvis vurdering, dokumentudarbejdelse og långiverens behandling. Beløbene afhænger af det konkrete dokument- og finansieringsspor og bør først fastlægges, når slutresultatet er valgt.
Forenklet illustrativt eksempel: Den ene ægtefælle står alene på skødet, og huset er delingsformue. Beholder denne ægtefælle huset, ændres skødet ikke, men nettoværdien indgår i bodelingen. Overtager den anden ægtefælle huset efter aftale eller afgørelse, skal overdragelsen registreres som bodeling. Var huset i stedet gyldigt særeje, ville både værdidelingen og grundlaget for den særlige udtagelsesret skulle vurderes anderledes.
Hvordan undgår I, at lånet hænger fast?
Skødet handler om ejerskab. Låneaftaler og tinglyste pantedokumenter handler om gæld og sikkerhed. En ejerændring dokumenterer derfor ikke i sig selv, at en tidligere låntager er frigjort, eller at den nye ejer er godkendt som debitor.
Find ud af, hvem der har underskrevet hvert lån, hvilke pantedokumenter der ligger på ejendommen, og hvilke betingelser der gælder for en overtagelse. Hvis en debitor skal træde ind eller ud, kan lånegiverens aftale og et særskilt debitorskifte være nødvendigt afhængigt af dokumenterne. Det samme skel er uddybet i artiklen om fælles banklån ved skilsmisse.
En bankbeslutning er et særskilt tredjepartsspor, ikke en regel om selve bodelingen. Få derfor skriftlig dokumentation for den endelige hæftelse, i stedet for at slutte fra navnet på skødet eller fra, hvem der betaler ydelserne efter bruddet.
Hvilke kontroller afslutter sagen?
Begynd med en aktuel tingbogsattest og lånedokumenterne. Afstem derefter det aftalte eller afgjorte slutresultat med bodelingsaftalen, overtagelsesvilkårene og den registrering, der skal gennemføres.
- Kontrollér den nuværende ejer, ejerandelene, hæftelserne og eventuelle afventende dokumenter i Tingbogen.
- Kontrollér, om huset er delingsformue, særeje eller en blanding, og hvilken værdi og gæld der indgår i opgørelsen.
- Hvis ejeren skifter, kontrollér at bodelingsdokumentet er tinglyst, og læs tinglysningssvaret for frister eller anmærkninger.
- Hvis ejeren ikke skifter, kontrollér at bodelingsaftalen klart afslutter husets økonomiske behandling, selv om Tingbogen forbliver uændret.
- Afstem den endelige lånehæftelse og eventuelle pantedokumentroller med skriftlig dokumentation fra långiveren.
Hvis ejerskabet skal ændres, kan processen sammenholdes med den særskilte vejledning om ejerskab efter skilsmisse. Er I uenige om delingen, kan skifteretten hjælpe, når en anmodning om separation eller skilsmisse er indgivet til Familieretshuset.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler om ægtefællers økonomiske forhold og de officielle processer for bodeling og tinglysning.
- Retsinformation: lov om ægtefællers økonomiske forhold.
- Danmarks Domstole: deling af fælles formue.
- Tinglysningsretten: bodeling af fast ejendom.
- Tinglysningsretten: debitor- og kreditorskifte.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
