Det korte svar er, at tinglysningen kan være nok til at flytte den registrerede adkomst til boligen efter en separation eller skilsmisse. Den er derimod ikke automatisk nok til at gennemføre hele jeres økonomiske aftale eller frigøre den fraflyttende part fra lån og anden personlig hæftelse.
Det afgørende er derfor, hvad tinglysningen skal løse. Ejerregistreringen, bodelingsaftalen og lånene er tre forskellige juridiske spor, som skal kontrolleres hver for sig.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Tinglysning af bodelingsoverenskomst kan være nok til at ændre adkomsten efter en separation eller skilsmisse, men kun når dokumenttype, ejerandele, bilag og underskrifter er korrekte. Tinglysningen afgør ikke automatisk hele bodelingsaftalen eller den personlige hæftelse for lån.
- Forskellen på aftalen og dokumenttypen Bodeling
- Hvornår Bodeling Betinget er relevant
- Hvordan ejerandelene angives og kontrolleres
- Hvorfor lån og pant skal afklares særskilt
- Hvordan det endelige resultat efterprøves i Tingbogen
Hvornår er tinglysningen nok for adkomsten?
Adkomst er Tingbogens registrering af, hvem der ejer en fast ejendom. Når den ene ægtefælle overtager den andens ejerandel ved separation eller skilsmisse, skal ejerændringen anmeldes digitalt med den relevante dokumenttype og ende med status som tinglyst.
En underskrevet bodelingsoverenskomst ændrer ikke alene ejerregistreringen. Aftalen kan være grundlaget for overdragelsen, men det er det digitale adkomstdokument og den endelige registrering i Tingbogen, der flytter den tinglyste ejerandel. Det er derfor mere præcist at skelne mellem selve aftalen og dokumenttypen Bodeling, som bruges til adkomstændringen.
Tinglysningen er nok for adkomsten, når ejendommen, parterne og ejerandelene er angivet korrekt, de nødvendige bilag og underskrifter foreligger, og dokumentet bliver tinglyst uden et uafklaret vilkår. Den bredere problemstilling om tinglysning af en bodelingsoverenskomst omfatter også dele af aftalen, som ikke ændrer ejerskabet.
Hvilket dokument skal I anmelde?
Tinglysningsrettens vejledning om bodeling angiver dokumenttypen Bodeling ved overdragelse af fast ejendom som følge af separation eller skilsmisse. Hvis overdragelsen først skal gennemføres, når bestemte vilkår er opfyldt, findes dokumenttypen Bodeling Betinget. Den betingede registrering skal senere følges til dørs, før adkomsten er endelig og ubetinget.
Ved anmeldelsen skal der efter Tinglysningsrettens vejledning vedhæftes en separations- eller skilsmissebevilling underskrevet af Familieretshuset eller en dom med ankepåtegning. Både køber og sælger skal underskrive det digitale dokument. Dokumenttypen er beregnet til overdragelse mellem ægtefæller i forbindelse med separation eller skilsmisse; andre ejerændringer skal anmeldes gennem det adkomstspor, der passer til deres retsgrundlag.
Ordet bodelingsskøde bruges ofte om dokumentet, men navnet afgør ikke, om anmeldelsen er korrekt. Det gør dokumentets funktion og de registrerede oplysninger. Se også forklaringen af, hvornår et bodelingsskøde er nødvendigt.
Hvad bliver ikke afgjort af Tinglysningsretten?
En tinglyst bodeling er ikke en godkendelse af hele bodelingsoverenskomsten. Tinglysningsrettens egen vejledning oplyser, at parterne kan skrive andre vilkår i skødeteksten, men at denne tekst ikke bliver påset ved tinglysningen. Registreringen viser derfor ikke i sig selv, at alle aftalte betalinger, frister eller øvrige dele af bodelingen er opfyldt.
Det giver tre selvstændige kontrolspor:
- Den underskrevne bodelingsoverenskomst viser, hvad I har aftalt om boligen og de øvrige poster.
- Det tinglyste dokument viser, hvem der har den registrerede adkomst, og med hvilken ejerandel.
- Lånedokumenter og meddelelser fra kreditor viser, hvem der fortsat hæfter personligt for gælden.
Hvis dokumenterne peger i forskellige retninger, er det ikke tilstrækkeligt, at én af dem ser rigtig ud. Uoverensstemmelsen skal afklares i det spor, hvor den ligger.
Hvordan angiver I ejerandelene korrekt?
Tinglysningsrettens vejledning skelner mellem sælgers andel af sin nuværende ejerandel og købers andel af hele ejendommen. De to felter kan derfor ikke nødvendigvis udfyldes med den samme brøk.
Et illustrativt eksempel er en bolig, hvor A og B står registreret med halvdelen hver, og B overdrager hele sin andel til A. Sælgers andel angives da som 1/1 af den andel, B allerede ejer, mens købers andel angives som 1/2 af hele ejendommen. A’s eksisterende halvdel skal ikke tælles med som en ny overdragelse. Efter registreringen skal A fremgå som ejer af hele ejendommen.
Hvis der kun overdrages en del af en eksisterende ejerandel, bliver brøkerne anderledes. De bør derfor altid afstemmes med de ejerandele, der står i Tingbogen før anmeldelsen, og med det resultat, bodelingsoverenskomsten faktisk kræver.
Hvad sker der med lån og pant?
En ejer kan blive slettet fra adkomsten og stadig hæfte for et lån. Omvendt forsvinder et tinglyst pant ikke, blot fordi ejeren skifter. Ejerændringen og den personlige gældsovertagelse er derfor ikke samme handling.
Tinglysningslovens § 39 indeholder en snæver regel om, hvornår en aftalt gældsovertagelse og frigørelse kan få virkning over for kreditor uden en ny accept. Det kræver blandt andet, at gældsovertagelsen er aftalt, at pantebrevet ikke kan opsiges på grund af ejerskiftet, at den nye adkomst er tinglyst ubetinget, og at kreditor får meddelelse med den nødvendige dokumentation. Hvis alle betingelser ikke er opfyldt, får frigørelsen kun virkning over for kreditor med kreditors aftale.
En tinglyst bodeling er derfor ikke alene bevis for, at den tidligere medejer er frigjort. Kontrollér kreditors skriftlige stillingtagen og eventuelle særskilte ændringer af debitorforholdet. Den praktiske forskel er uddybet i artiklen om gældsansvar ved bodeling.
Hvornår udløses kun den faste afgift?
Når ejerskiftet sker som følge af formuefællesskabets ophør, følger det af tinglysningsafgiftslovens § 10, at der kun betales den faste tinglysningsafgift. Den officielle sats for 2026 er 1.850 kr.
Den særlige regel afhænger af overdragelsens retsgrundlag. Hvis overdragelsen ikke sker som led i opløsningen af formuefællesskab, kan den falde uden for reglen, selv om parterne samtidig bliver skilt. Dokumentation for separationen eller skilsmissen og parternes formueordning kan derfor få betydning for afgiftsbehandlingen. Eventuelle udgifter til ændringer af lån eller pant er et særskilt spørgsmål.
Hvordan kontrollerer I det færdige resultat?
En kvittering for, at dokumentet er modtaget, er ikke det samme som en endelig tinglysning. Afslut først kontrollen, når anmeldelsen har fået sit endelige resultat.
- Kontrollér, at dokumentets status er tinglyst og ikke blot modtaget, sendt til manuel behandling eller afvist.
- Kontrollér, at den rigtige person står som ejer, og at den samlede ejerandel er korrekt.
- Kontrollér, at en eventuel betingelse er håndteret, så adkomsten er blevet endelig.
- Læs resultatet for anmærkninger eller andre registreringer, som kræver opfølgning.
- Kontrollér lån, pant og personlig hæftelse særskilt med kreditor.
En ny tingbogsattest kan bruges til at efterprøve ejer og ejerandel. Sammen med den underskrevne bodelingsoverenskomst og kreditors dokumentation giver den et langt mere dækkende bevis end tinglysningskvitteringen alene.
Svaret er dermed ja, hvis spørgsmålet alene er, om en korrekt og endeligt tinglyst bodeling kan flytte adkomsten. Svaret er nej, hvis tinglysningen også skal bevise, at hele bodelingen er gennemført, eller at den tidligere medejer er frigjort fra gælden.
Fagligt grundlag og kilder
- Retsinformation: Tinglysningsloven
- Tinglysningsretten: Bodeling
- Tinglysningsretten: Debitor- og/eller kreditorskifte
- Retsinformation: Tinglysningsafgiftsloven
- Skatteministeriet: Satser i tinglysningsafgiftsloven
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
