Hvis I er uenige om huset ved skilsmisse, skal spørgsmålet afgøres som en del af bodelingen. Huset bliver ikke automatisk solgt. En af jer kan muligvis overtage det, mens et salg bliver aktuelt, hvis ingen kan eller skal udtage boligen.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation:
- Lovkrav: Står begge ægtefæller på skødet, kræver et salg eller en overdragelse altid begges samtykke, og reglerne om familiens helårsbolig beskytter mod, at den ene ejer sælger uden den andens accept.
- Økonomi: Overtagelse af boligen kræver enighed om handelsværdien samt bankens kreditgodkendelse til at overtage eksisterende lån og frigøre den anden part for gældsforpligtelsen.
- Processen: Parterne skal indhente tingbogsattest, låneoplysninger og mæglervurderinger, hvorefter det afklares, om en af jer kan og vil udtage boligen, før et eventuelt salg iværksættes.
- Godt råd: Opret altid en midlertidig, skriftlig aftale om betaling af løbende boligudgifter, så jeres kreditværdighed ikke skades, mens bodelingen pågår.
Kan den ene af jer beslutte at sælge huset alene?
Står I begge som ejere i Tingbogen, kan den ene ikke alene sælge hele ejendommen. Et salg kræver, at begge medejere medvirker til købsaftalen og det efterfølgende skøde. Uenighed om prisen, salgsformen eller tidspunktet kan derfor standse et frivilligt salg.
Står kun den ene på skødet, er udgangspunktet, at denne ægtefælle ejer huset. Ejerskab og formuedeling er dog to forskellige spørgsmål. Huset eller dets nettoværdi kan stadig indgå i bodelingen ved skilsmisse, hvis det er delingsformue.
Reglerne om familiens helårsbolig kan desuden begrænse ejerens mulighed for at sælge alene. Når boligen helt eller delvist indgår i ligedelingen, kræver en overdragelse som udgangspunkt den anden ægtefælles samtykke. Kravet kan fortsætte efter samlivsophør og separation, indtil boligen er fordelt ved aftale eller endelig afgørelse.
Det afgørende første skridt er derfor at afklare både det tinglyste ejerskab og boligens placering i jeres formueordning. Tingbogen viser ejeren, mens en ægtepagt, arv eller gavebestemmelse kan have betydning for, om værdien skal deles.
Skal huset sælges, hvis ingen af jer kan blive enige?
Uenighed fører ikke i sig selv til et øjeblikkeligt salg. Først skal det undersøges, om en af jer ønsker og har mulighed for at overtage huset. Overtagelse kræver både en værdiansættelse, en økonomisk udligning mellem jer og en løsning på boliglånene.
Hvis begge vil overtage, indeholder ægtefælleloven regler om, hvem der kan udtage aktiver ved formuedelingen. Ejeren har som udgangspunkt fortrinsret, men den anden ægtefælle kan i visse tilfælde udtage familiens helårsbolig, hvis boligen har den væsentligste betydning for at opretholde hjemmet. Reglen kan også bruges, når I ejer huset sammen.
Det er en konkret vurdering og ikke en automatisk regel om, at den, som børnene bor hos, altid får huset. Tilknytningen til hjemmet, ejerforholdet, jeres økonomiske muligheder og boligens betydning indgår i den samlede bedømmelse.
Hvis ingen overtager, eller hvis den nødvendige finansiering ikke kan gennemføres, bliver salg ofte den praktiske løsning. Ved fortsat uenighed kan spørgsmålet indgå i en sag om formuedelingen ved skifteretten.
Hvordan vurderes det, hvem der kan overtage boligen?
En overtagelse forudsætter først en brugbar handelsværdi. Den offentlige ejendomsvurdering er ikke nødvendigvis det samme som den pris, huset kan sælges til. I kan bruge en eller flere mæglervurderinger eller aftale en anden saglig metode.
Værdien skal ses sammen med restgæld og relevante omkostninger. Forskellen mellem boligens værdi og gælden indgår i opgørelsen af friværdien. En nærmere forklaring findes i artiklen om, hvordan friværdi ved skilsmisse opgøres.
Den ægtefælle, der overtager et aktiv til en højere værdi end sin andel i bodelingen, skal som udgangspunkt udligne forskellen. Det kræver likviditet eller finansiering. En ret til at udtage huset er derfor ikke det samme som, at banken skal godkende overtagelsen.
I praksis bør værdi, overtagelsesdag, fordeling af udgifter og finansiering afklares samlet. Ellers kan I blive enige om selve huset, men fortsat være uenige om, hvem der betaler renter, ejendomsskatter, forsikring og vedligeholdelse frem til overtagelsen.
Hvad sker der med lånene, hvis den ene overtager?
Skødet ændrer ejerskabet, men frigør ikke automatisk den fraflyttende ægtefælle fra bank- eller realkreditgæld. Hvis I begge hæfter for lånene, fortsætter hæftelsen, indtil långiver accepterer en ændring.
Den blivende ægtefælle skal normalt kreditgodkendes til at overtage gælden alene. Banken og realkreditinstituttet kan kræve nye økonomiske oplysninger, en vurdering af huset eller en ændret lånesammensætning. Kan overtagelsen ikke godkendes, kan huset være nødt til at blive solgt, selv om I ellers er enige om, hvem der helst vil blive boende.
Det er derfor nyttigt at skelne mellem tre spor: retten til huset i bodelingen, ændringen af ejerskabet i Tingbogen og frigivelsen fra lånene. Artiklen om, hvordan bolig og gæld deles ved skilsmisse, gennemgår denne forskel nærmere.
Et skøde kan i nogle sager gøres betinget af, at gældsovertagelsen falder på plads. Det mindsker risikoen for, at den ene afgiver ejerskabet, mens vedkommende stadig hæfter for boliglånet.
Hvilke skridt følger typisk ved uenighed?
- Find skøde, låneoplysninger, eventuel ægtepagt og dokumentation for særeje.
- Få huset vurderet efter en metode, som begge kan kontrollere.
- Afklar, om en af jer vil overtage, og om långiver vil godkende det.
- Beskriv skriftligt, hvordan værdi, gæld og løbende boligudgifter skal fordeles.
- Indbring formuedelingen for skifteretten, hvis en samlet aftale ikke kan opnås.
Processen bliver lettere at styre, når uenigheden opdeles. I kan eksempelvis være enige om handelsværdien, men uenige om overtagelsen. I kan også være enige om, at huset skal sælges, men uenige om mægler, pris eller istandsættelse.
En delvis aftale kan begrænse det, som skifteretten eller en bobehandler senere skal behandle. Aftaler bør være præcise nok til, at det fremgår, om de er midlertidige eller endelige.
Hvornår kan skifteretten hjælpe?
Hvis I ikke kan blive enige om delingen af jeres formue, kan en af jer bede skifteretten om at behandle sagen. Danmarks Domstole beskriver, at sagen om deling af fælles formue skal indbringes særskilt for skifteretten.
Skifteretten gennemgår, hvilke aktiver og passiver der indgår, og hvad uenigheden handler om. Hvis sagen ikke kan løses på et møde, kan den henvises til en bobehandler. Bobehandleren arbejder med opgørelsen og de tvister, som skal afklares, før boet kan afsluttes.
Skifteretten er ikke en erstatning for bankens kreditvurdering. Selv om fordelingen af huset bliver afgjort, skal finansieringen kunne gennemføres. Det samme gælder et frivilligt salg: en køber, långivere og tinglysningen skal stadig indgå i det praktiske forløb.
En sag ved skifteretten kan derfor løse den juridiske uenighed om delingen, men resultatet skal bagefter omsættes til betalinger, låneændringer og et eventuelt nyt skøde.
Hvem betaler udgifterne, mens sagen står på?
Boligens løbende udgifter forsvinder ikke, fordi I er flyttet fra hinanden. Lån, ejendomsskatter, forsikring, varme og nødvendig vedligeholdelse skal fortsat håndteres. Jeres indbyrdes fordeling følger ikke altid automatisk af, hvem der bor i huset.
Hæfter I begge over for banken, kan banken fortsat kræve betaling efter låneaftalen. En intern aftale om, at den ene betaler, ændrer ikke långiverens rettigheder. Manglende betaling kan derfor ramme jer begge, selv om kun den ene bruger boligen.
Lav en midlertidig skriftlig aftale om betalingerne, hvis den endelige bodeling trækker ud. Aftalen kan angive, hvem der betaler hvilke poster, om betalingerne skal reguleres senere, og hvordan ekstraordinære reparationer besluttes.
En sådan aftale bør ikke forveksles med den endelige bodeling. Den skal først og fremmest holde boligens økonomi stabil, mens spørgsmålet om overtagelse eller salg bliver afgjort.
Hvilke oplysninger bør I samle, før huset fordeles?
- Aktuelt skøde og tingbogsattest med ejerandele og hæftelser.
- Restgæld, indfrielsesvilkår og långivernes krav til gældsovertagelse.
- Dokumenter om delingsformue, særeje, arv eller gave.
- Vurderinger af huset og en aftale om værdiansættelsesmetoden.
- Oversigt over boligudgifter fra samlivsophøret til salg eller overtagelse.
Oplysningerne gør det muligt at skelne mellem ejerforhold, værdi og gæld. De tre dele hænger sammen, men de afgøres ikke af det samme dokument.
Den gældende ægtefællelov regulerer blandt andet samtykke til dispositioner over familiens helårsbolig, aftaler om formuedelingen og retten til at udtage aktiver. Den konkrete løsning afhænger af jeres ejerforhold, formueordning og mulighed for at finansiere en overtagelse.
Skøde Centret og skilsmisse
Skøde Centret har siden 2003 specialiseret sig i overdragelse af ejendom mellem ægtefæller ved skilsmisse.
Ved skilsmisseskøde sørger Skøde Centret for både den skriftlige aftale og den digitale tinglysning, så den fraflyttende part frigøres fra ejendom og lån på korrekt vis.