Gældsansvar ved bodeling afhænger først af, hvem der har påtaget sig boliglånet. Bodelingen kan placere den interne økonomiske byrde hos den ene af jer, men den ændrer ikke i sig selv långiverens krav. Har I begge underskrevet lånet, kan I derfor fortsat hæfte efter låneaftalen, selv om kun den ene overtager boligen og bliver tinglyst som eneejer.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
En bodeling flytter ikke automatisk ansvaret for boliglånet. Den interne aftale kan placere betalingerne hos den ene, men långiveren kan fortsat kræve betaling efter lånedokumentet, indtil en gyldig frigørelse eller gældsovertagelse er gennemført.
- Hver ægtefælle hæfter som udgangspunkt for egne forpligtelser.
- Boliggælden kan reducere bodelens nettoværdi uden at ændre långiverens krav.
- Skøde, bodelingsaftale og lånedokument har forskellige funktioner.
- Få långiverens resultat, vilkår og eventuelle omkostninger skriftligt før en ubetinget overdragelse.
- Kontrollér efterfølgende både lånedokumenterne og Tingbogen.
Hvem hæfter over for långiveren?
Udgangspunktet i Ægtefællelovens § 3 er, at hver ægtefælle hæfter for sine egne forpligtelser. Du bliver altså ikke skyldner på din ægtefælles lån, alene fordi I er gift eller har delingsformue. Har du selv underskrevet lånet, kautioneret eller på anden måde påtaget dig en forpligtelse, skal rækkevidden derimod læses i det konkrete dokument.
Er I begge låntagere, fortsætter långiverens rettigheder efter låneaftalen. Indeholder aftalen solidarisk hæftelse, kan långiveren kræve hele den forfaldne betaling hos hver af jer. En intern aftale om, at I skal betale halvdelen hver, begrænser ikke långiveren. Ægtefælleskiftelovens § 55 fastslår tilsvarende, at et skifte ikke indskrænker kreditorernes adgang til at forfølge deres krav.
Hvis I begge hæfter, men bodelingen placerer den endelige byrde hos den ene, kan hver af jer kræve, at den anden betaler den del af gælden, som vedkommende endeligt skal bære, eller stiller sikkerhed for betalingen. Det regulerer forholdet mellem jer. Det er ikke det samme som en frigørelse fra lånet.
Hvordan indgår boliggælden i bodelingen?
Når I opgør en bodeling ved skilsmisse, opgøres hver ægtefælles aktiver og passiver. Gæld med sikkerhed i et aktiv, der er delingsformue, fradrages som udgangspunkt i delingsformuen. For anden gæld afhænger fradraget blandt andet af, om gælden kan henføres til delingsformue eller til formue, der holdes uden for delingen.
Det fradrag, der foretages i din bodel, viser, hvordan nettoværdien skal beregnes mellem jer. Det fortæller ikke i sig selv, hvem långiveren kan kræve betaling af. En negativ bodel overføres heller ikke som gæld til den anden ægtefælle. En ægtefælle kan dog stadig blive mødt af långiveren, hvis vedkommende selv er medskyldner på det konkrete lån.
Illustrativt eksempel: I aftaler, at den ægtefælle, der bliver boende, overtager huset og betaler alle fremtidige ydelser. Bodelingsaftalen kan placere denne betalingsbyrde internt hos den, der bliver boende. Står begge fortsat som låntagere, kan långiveren stadig rette sit krav efter låneaftalen mod den fraflyttede ægtefælle. Betaler den fraflyttede, kan der opstå et internt krav efter jeres aftale og bodelingsreglerne.
Hvornår frigør en gældsovertagelse den anden?
Et bodelingsskøde registrerer ejerændringen. Det fjerner ikke automatisk et navn fra lånet. For pantegæld indeholder Tinglysningslovens § 39 dog en snæver regel, som kan frigøre overdrageren uden en særskilt accept.
Reglen kræver samlet, at den nye ejer har aftalt med den tidligere ejer at overtage pantegælden, at pantebrevet bestemmer, at gælden ikke kan kræves indfriet ved ejerskifte, og at den nye ejers adkomst er tinglyst som ubetinget. Selv da kan panthaveren kræve ydelser hos den tidligere ejer, indtil panthaveren har fået meddelelse om overtagelsen og det nødvendige bevis for den nye ejers tinglysning.
Er betingelserne ikke opfyldt, får gældsovertagelsen først virkning for panthaveren gennem en aftale med den nye ejer. Du kan derfor ikke bruge långiverens godkendelse som en kategorisk lovbetingelse i alle tilfælde. Omvendt kan du ikke regne med at være frigjort, før det konkrete pantebrev, låneaftalen, tinglysningen og långiverens skriftlige stillingtagen samlet viser det.
Et debitorskifte på et tinglyst pantedokument er et særskilt registreringsspor. Registreringen og ændringen af den underliggende låneaftale kan have forskellige funktioner, så dokumentationen skal vise både den personlige frigørelse og den ønskede registrering.
Hvilke dokumenter skal passe sammen?
Intet enkelt dokument viser nødvendigvis hele løsningen. Før overdragelsen bør du kontrollere disse spor hver for sig:
- Bodelingsaftalen bør beskrive, hvem der internt bærer gælden, fra hvilken dato betalingerne fordeles, og hvad der skal ske, hvis den planlagte frigørelse ikke kan gennemføres.
- Låneaftalen og pantebrevet skal vise debitorerne, hæftelsesformen, vilkår ved ejerskifte og de betingelser, som gældsovertagelsen bygger på.
- Långiverens skriftlige meddelelse skal vise, om en udtrædende låntager faktisk er frigjort, og hvornår frigørelsen har virkning.
- Skødet og en frisk tingbogsattest skal vise den registrerede ejer og de tinglyste hæftelser. Den aktuelle restgæld skal kontrolleres hos långiveren, fordi den ikke kan udledes af et tinglyst pantebeløb alene.
En ændring eller omlægning kan medføre udgifter til långiver, vurdering, nye lånedokumenter og tinglysning. Beløbene afhænger af den valgte løsning. Få derfor omkostninger og betingelser oplyst skriftligt, før I gennemfører en ubetinget ejerændring.
Hvordan afslutter du gældssporet sikkert?
- Kortlæg først, hvem der ejer boligen, hvem der er låntager, hvilke pantedokumenter der er registreret, og hvordan boligen og gælden indgår i delingsformuen.
- Beskriv i bodelingsaftalen det ønskede slutresultat, og angiv, om overdragelsen afhænger af forhold, som skal være afklaret, før kun den ene står med bolig og lån.
- Indhent långiverens skriftlige resultat om fortsættelse, gældsovertagelse, refinansiering eller indfrielse. En kreditbeslutning er et tredjepartskrav og ikke en regel om selve bodelingen.
- Koordinér skøde, betaling og eventuelle ændringer af pantedokumenter, så ingen af jer bliver efterladt med en anden risiko end den, bodelingsaftalen forudsætter.
- Kontrollér bagefter den skriftlige frigørelse, de nye lånedokumenter, den opdaterede Tingbog og den første betaling efter overtagelsen.
Vil långiveren ikke frigøre den ene, kan løsningen i stedet være refinansiering, salg med indfrielse eller en udsat overdragelse. I kan også udskyde overdragelsen, mens det eksisterende ejerskab og den eksisterende hæftelse fortsætter. Det løser ikke risikoen over for långiveren og kræver klare regler om betaling, misligholdelse og en endelig slutdato.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler om ægtefællers formuedeling, kreditorers rettigheder og pantegæld ved ejerskifte.
- Ægtefælleloven og Ægtefælleskifteloven på Retsinformation.
- Tinglysningsloven om pantegæld ved ejerskifte.
- Danmarks Domstole om deling af fælles formue og Tinglysningsrettens vejledninger om bodeling og debitorskifte.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
