Hvis I begge står som ejere af huset, skal I begge medvirke som sælgere. Står kun den ene som ejer, er det ejeren, der sælger, men den anden ægtefælle kan stadig skulle samtykke. En underskrift som sælger og et samtykke fra en ikke-ejer har forskellig juridisk betydning.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Salg af hus ved skilsmisse kræver begge ejeres medvirken, når begge står på skødet. Er kun den ene ejer, kan den anden stadig skulle samtykke, hvis boligen er familiens helårsbolig og indgår i ligedelingen. Sælgerunderskrift og ægtefællesamtykke er to forskellige juridiske roller.
- En tinglyst medejer underskriver som sælger og overfører sin ejerandel.
- En ægtefælle uden ejerandel kan skulle samtykke uden dermed at blive sælger eller medejer.
- Samtykkekravet forsvinder ikke automatisk ved fraflytning, separation eller skilsmisse.
- Kontroller Tingbogen, formueordningen og en eventuel aftale eller afgørelse om boligen før salget.
- Købsaftale, skøde og bodeling løser forskellige dele af forløbet og skal holdes adskilt.
Hvem underskriver, når I begge ejer huset?
Det aktuelle ejerforhold fremgår af Tingbogen. Hvis I begge har tinglyst adkomst, råder hver af jer over sin egen ejerandel. Den ene kan derfor ikke alene sælge hele huset eller underskrive på den andens vegne, medmindre der foreligger en gyldig fuldmagt.
Ved et almindeligt salg til en ny køber skal begge ejere som udgangspunkt underskrive købsaftalen som sælgere. Begge skal også medvirke ved skødet, fordi skødet skal overføre hele den registrerede ejendomsret til køber. Tinglysningssystemet fordeler underskrifterne efter parternes roller, og dokumentet kan først anmeldes, når de nødvendige underskrifter foreligger.
Hvem der har betalt mest til boligen, eller hvem der har boet i den efter samlivsophøret, ændrer ikke i sig selv den tinglyste ejerandel. Begynd derfor med en aktuel tingbogsattest frem for at lægge tidligere betalinger eller private aftaler til grund for underskriftsrollen.
Skal en ægtefælle, der ikke ejer, samtykke?
Ja, det kan være nødvendigt. Efter ægtefællelovens § 6 må en ægtefælle ikke uden den andens samtykke aftale at overdrage familiens helårsbolig, når boligen helt eller delvist indgår i den formue, der skal ligedeles mellem ægtefællerne. Reglen beskytter altså boligen, selv om kun den ene ægtefælle står som tinglyst ejer.
Den ikke-tinglyste ægtefælle bliver ikke sælger eller medejer ved at samtykke. Samtykket godkender ejerens disposition og kan dokumenteres særskilt eller gennem den relevante ægtefællerolle i tinglysningsforløbet. Det er derfor misvisende at behandle de to underskrifter som ens:
- Ejeren underskriver som sælger og overfører sin ejendomsret.
- Den anden ægtefælle giver samtykke, men overfører ingen ejerandel.
Er boligen fuldstændigt særeje og dermed helt uden for ligedelingen, gælder denne særlige samtykkeregel ikke. Det bør dog kontrolleres ud fra det konkrete formuegrundlag. At kun én står på skødet, er ikke i sig selv bevis for, at boligen er særeje.
Forsvinder samtykkekravet ved separation eller skilsmisse?
Nej, ikke automatisk. Samtykkekravet gælder fortsat, efter at samlivet er ophørt. Efter separation eller skilsmisse fortsætter det, indtil ægtefællerne har indgået en aftale om boligen, eller der foreligger en endelig afgørelse om den.
En fraflytning, en separationsbevilling eller en skilsmissebevilling er derfor ikke alene nok til at vise, at ejeren frit kan sælge. Kontrollen skal omfatte både ejerforholdet, boligens plads i formuedelingen og indholdet af en eventuel aftale eller afgørelse. En skriftlig aftale om bodeling ved skilsmisse kan samtidig gøre det tydeligt, hvem der håndterer salget, og hvordan den økonomiske opgørelse skal ske.
Hvad sker der, hvis en underskrift mangler?
Først skal I afgøre, hvilken type underskrift der mangler. Hvis en medejer ikke vil sælge, er der tale om uenighed mellem ejere. En tilladelse efter reglerne om ægtefællesamtykke kan ikke erstatte medejerens rådighed over sin ejerandel. Salg af hele huset kræver da en aftale eller en løsning af ejer- og bodelingsspørgsmålet. Det adskiller sig fra den situation, hvor ejeren vil sælge, men en ægtefælle uden ejerandel nægter samtykke.
Hvis problemet alene er et manglende samtykke fra en ikke-ejer, kan ejeren søge tilladelse efter ægtefællelovens § 7. Tilladelse kan gives, hvis der ikke er rimelig grund til at nægte. Hvem der behandler spørgsmålet, afhænger blandt andet af, om skifteretten allerede behandler formuedelingen eller en særskilt tvist om boligen.
En aftale, der er indgået uden et krævet samtykke eller en tilladelse, kan efter ægtefællelovens § 8 kræves omstødt ved dom, medmindre køber godtgør at have været i god tro. Underskrifts- og samtykkespørgsmålet bør derfor være afklaret, før parterne binder sig til salget. Ved bredere uenighed om hussalg ved skilsmisse skal ejerforhold, boligbrug og bodeling holdes adskilt, så én tvist ikke behandles som en anden.
Hvad afgør købsaftalen, skødet og bodelingen?
Købsaftalen fastlægger vilkårene mellem sælger og køber, blandt andet pris, overtagelse og eventuelle betingelser. Skødet er det officielle dokument, der tinglyses som købers ejendomsret. Underskrift på skødet opfylder derfor ikke i sig selv alle de spørgsmål, der hører til ægtefællernes indbyrdes økonomi.
Bodelingen er et særskilt spor. Den endelige opgørelse kan afhænge af ejerandele, indfrielse af lån, øvrige aktiver og gæld samt ægtefællernes formueordning. At begge har underskrevet salget, viser derfor ikke alene, hvordan et eventuelt nettoprovenu skal indgå i den samlede deling.
Hvis den ene i stedet skal beholde huset, er der ikke tale om et almindeligt salg til en udenforstående køber. Her skal ejerandelen overføres mellem ægtefællerne, og finansiering, gæld og bodeling skal afstemmes med et nyt skøde. Det forløb er nærmere beskrevet under underskrift på skøde ved skilsmisse.
Hvordan kontrollerer I underskrifterne trin for trin?
- Hent en ny tingbogsattest, og kontroller alle tinglyste ejere, deres ejerandele og eventuelle begrænsninger.
- Afklar, om huset har været familiens helårsbolig, og om det helt eller delvist indgår i ligedelingen.
- Læs en eventuel bodelingsaftale eller afgørelse for at se, om boligspørgsmålet allerede er afgjort.
- Fordel rollerne korrekt: Ejere medvirker som sælgere, mens en ikke-ejer om nødvendigt giver ægtefællesamtykke.
- Sørg for, at købsaftalen og skødet omfatter de nødvendige parter, underskrifter og eventuelle fuldmagter, før skødet anmeldes.
- Kontroller det tinglyste skøde og den økonomiske opgørelse efter salget. Skødet og bodelingen skal hver især afspejle det, parterne faktisk har aftalt eller fået afgjort.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler om ægtefællers rådighed over familiens bolig og Tinglysningsrettens aktuelle vejledning om skøder og underskriftsroller.
- Ægtefælleloven på Retsinformation om samtykke til overdragelse af familiens helårsbolig, fortsat beskyttelse efter samlivsophør og mulighed for tilladelse.
- Tinglysningsretten om skøder og rollerne som køber, sælger og ægtefælle.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
