Begge skal ikke altid skrive under som sælgere, når huset sælges ved skilsmisse. Den tinglyste ejer skriver under i sælgerrollen, men den anden ægtefælles samtykke kan stadig være nødvendigt, hvis boligen er familiens helårsbolig og indgår i delingsformuen.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation:
Ved salg af huset under eller efter skilsmisse skal den eller de tinglyste ejere normalt skrive under som sælgere. Den anden ægtefælles samtykke kan dog stadig være nødvendigt, hvis boligen er familiens helårsbolig og bodelingen ikke er endeligt afklaret.
- Samtykke og sælgerunderskrift er to forskellige roller.
- Begge ejere skal som udgangspunkt medvirke, hvis begge står på skødet.
- Bodeling, købsaftale, skøde og bankens lånespor skal passe sammen.
- Fuldmagt eller myndighedsunderskrift kan være relevant, hvis en part ikke selv underskriver.
- Efter salget bør Tingbogen, pant og lånefrigivelse kontrolleres særskilt.
Hvem skal skrive under, når huset sælges?
Udgangspunktet er, at den eller de personer, der står som ejere i Tingbogen, skal skrive under som sælgere. Hvis I begge ejer huset, skal I derfor som udgangspunkt begge medvirke ved salget og ved det skøde, der overfører ejendommen til køberen.
Hvis kun din tidligere ægtefælle står på skødet, er du ikke sælger i tinglysningsmæssig forstand. Det betyder dog ikke nødvendigvis, at boligen kan sælges uden dit samtykke. Reglerne om familiens helårsbolig kan give et særskilt samtykkekrav ved siden af ejerrollen.
Hvornår kræver familiens helårsbolig samtykke?
Efter lov om ægtefællers økonomiske forhold må en ægtefælle ikke uden den anden ægtefælles samtykke overdrage, pantsætte, udleje eller bortforpagte familiens helårsbolig, når boligen helt eller delvist indgår i ligedelingen. Reglen rammer derfor ikke alle boliger, men den kan ramme den bolig, der har været jeres fælles hjem.
Samtykket handler ikke om, at begge nødvendigvis er ejere. Det handler om, at salget kan påvirke den bolig og den formue, der stadig skal afklares mellem jer. Den ægtefælle, der ikke står på skødet, kan derfor have en samtykkerolle uden at være sælger.
Hvad ændrer separation eller skilsmisse ved samtykket?
Separation eller skilsmisse ophæver ikke automatisk samtykkekravet for familiens helårsbolig. Reglen kan fortsætte, indtil der er indgået aftale eller truffet endelig afgørelse om boligen.
For dig betyder det, at tidspunktet i processen har betydning. Et salg, mens bodelingen stadig er uafklaret, skal vurderes anderledes end et salg efter en klar aftale om, hvem der har ret til at råde over huset, eller hvordan provenuet skal fordeles.
Hvis kun den ene står på skødet
Når kun den ene står som tinglyst ejer, er det normalt den person, der optræder som sælger i skødet til køberen. Den anden ægtefælle skal ikke skrives ind som sælger, blot fordi der er eller har været ægteskab.
Samtykkekravet kan stadig være det punkt, der skal løses, før salget kan gennemføres. Hvis boligen er omfattet af reglerne om familiens helårsbolig, bør samtykke, bodelingsaftale eller anden klar dokumentation afklares, før købsaftale og skøde føres videre.
Hvis I begge står på skødet
Står I begge som ejere, er spørgsmålet om samtykke kun den ene del af billedet. I skal også handle som sælgere, fordi I hver især overdrager jeres ejerandel. En køber skal kunne få tinglyst adkomst fra alle de ejere, der står registreret.
Hvis den ene kun ejer en mindre andel, skal andelen stadig håndteres korrekt. Salget skal vise, hvem der overdrager hvilken ejerandel, og om der er lån, pant eller andre rettigheder, som skal respekteres, aflyses eller ændres.
Hvordan hænger salg, bodeling og skøde sammen?
Et salg til en tredjemand løser ikke automatisk jeres indbyrdes bodeling. Salget kan omsætte huset til et provenu, men I skal stadig have styr på, hvordan værdien, gælden og eventuelle udlæg eller modregninger skal behandles mellem jer.
Hvis den ene i stedet overtager den andens ejerandel, er sporet et andet. Så er det normalt en bodelingsaftale og en tinglysningsmæssig ejerændring, der skal passe sammen. Du kan læse mere om selve ejerændringen ved overdragelse af skøde ved skilsmisse.
Hvilke dokumenter skal være på plads?
De relevante dokumenter afhænger af, om huset sælges til en udenforstående køber, eller om den ene ægtefælle overtager huset. Ved en tinglyst bodeling beskriver Tinglysningsrettens bodelingsvejledning, at der skal vedhæftes skilsmisse- eller separationsbevilling eller udskrift af dom med de nødvendige påtegninger.
Ved et almindeligt salg til en tredjemand vil købsaftalen, skødet og eventuelle samtykker eller fuldmagter være de centrale dokumenter. Hvis I også har en bodelingsaftale, bør den ikke forveksles med skødet: aftalen regulerer jer imellem, mens skødet registrerer ejerændringen i Tingbogen.
Hvad kan stoppe salget?
Et salg kan gå i stå af flere grunde, som ikke er det samme juridiske spørgsmål. Nogle handler om lovregler, andre om dokumentation, bank eller tinglysning.
- Den nødvendige samtykkerolle er ikke afklaret for familiens helårsbolig.
- Den tinglyste ejerrolle stemmer ikke med den person, der underskriver som sælger.
- Banken eller panthaver skal tage stilling til lån, indfrielse, frigivelse eller videreførelse af pant.
- Bodelingsaftalen siger noget andet end købsaftalen eller skødet.
- Fuldmagt eller myndighedsunderskrift mangler, hvis en part ikke selv kan underskrive digitalt.
Hvad betyder banken og lånet for underskriften?
Bankens rolle er et særskilt spor. Et salg eller et skøde kan ændre ejerforholdet, men det ændrer ikke af sig selv, hvem der hæfter for et lån, eller hvordan et tinglyst pant skal håndteres.
Hvis lånet skal indfries ved salg, skal banken normalt levere de oplysninger, der skal bruges til indfrielse og frigivelse af pant. Hvis den ene ægtefælle overtager huset i stedet for at sælge til tredjemand, skal banken særskilt acceptere den låneændring, der skal frigøre den anden part. Det er ikke det samme som samtykke efter reglerne om familiens helårsbolig.
Hvad koster den tinglyste løsning?
Omkostningerne afhænger af den løsning, I vælger. Ved salg til en tredjemand kan der være almindelige handelsomkostninger, mæglerudgifter, bankomkostninger, indfrielse af lån og tinglysningsafgift på køberens skøde.
Ved ejerændring mellem ægtefæller som led i bodeling kan tinglysningsafgiften behandles efter særlige regler, hvis betingelserne er opfyldt. Det bør kontrolleres konkret i den tinglysningsmæssige anmeldelse, fordi afgiftsgrundlaget, dokumenttypen og det underliggende bodelingsgrundlag skal passe sammen. Den bredere proces er forklaret i artiklen om bodeling ved skilsmisse.
Hvornår er fuldmagt eller myndighedsunderskrift relevant?
Hvis en part ikke selv underskriver i tinglysningssystemet, skal underskriftsgrundlaget være tydeligt. Det kan være en fuldmagt, en myndighedsrolle eller en anden dokumenteret repræsentation, afhængigt af situationen.
Ved tinglyst bodeling kan Familieretshuset eller retten i nogle situationer skulle underskrive som myndighed, hvis dokumentgrundlaget kræver det. Ved almindeligt salg er det især sælger-, ejer- og fuldmagtsrollerne, der skal passe med Tingbogen og de dokumenter, der ligger bag salget.
Hvordan kontrollerer du resultatet efter salget?
Når skødet er behandlet, bør du kontrollere, at Tingbogen viser det resultat, salget skulle føre til. Ved salg til tredjemand skal køberen stå som adkomsthaver, og dine tidligere ejerrettigheder skal ikke blive stående, hvis hele ejendommen er solgt.
Du bør også kontrollere, om pant eller retsanmærkninger står som aftalt. Hvis formålet var at komme ud af både ejerforhold og lån, er det ikke nok at se på skødet alene. Du skal også have dokumentation for, hvordan lånet og eventuelle pantforhold er afsluttet eller videreført.
Hvordan adskiller emnet sig fra fælles hus og bodeling generelt?
Spørgsmålet om underskrift ved salg er smallere end spørgsmålet om, hvem der skal have huset. Her handler det især om rollerne i selve salget: tinglyst sælger, ægtefællesamtykke, fuldmagt, bankspor og afsluttende kontrol.
Hvis du først skal afklare, om huset skal sælges, overtages af den ene eller ejes videre i en periode, hører du hjemme i det bredere overblik om fælles hus og skilsmisse. Når beslutningen er salg, skal underskrifterne og samtykket passe med den valgte løsning.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på de centrale regler og myndighedsvejledninger om ægtefællers rådighed over familiens helårsbolig, bodeling og digital tinglysning.
- Retsinformation: lov om ægtefællers økonomiske forhold
- Danmarks Domstole: deling af fælles formue
- Tinglysningsretten: bodeling ved fast ejendom
- Tinglysningsretten: skøder og underskriftsroller
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
