Et afvist skøde bliver ikke tinglyst. Ved en familieoverdragelse kan årsagen ligge i anmeldelsens oplysninger, ejerandelene, underskrifterne eller dokumentationen for den, der disponerer. Før du retter noget, skal du læse tinglysningssvaret: En afvisning, en frist og en retsanmærkning kræver ikke samme handling.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Et afvist skøde ved familieoverdragelse bliver ikke tinglyst og skal rettes, underskrives på ny og anmeldes igen. Læs først tinglysningssvaret, fordi en frist eller retsanmærkning kræver en anden handling end en afvisning.
- Obligatoriske oplysninger og digitale underskrifter skal være på plads.
- Sælger- og køberandele, samlet vederlag, handelstype og parter skal beskrive samme overdragelse.
- Manglende dispositionsret eller fuldmagtsdokumentation kan ikke altid løses som en tastefejl.
- Ved afvisning genanmeldes dokumentet; ved frist afhjælpes manglen på det eksisterende dokument.
- Kontrollér det nye svar og den registrerede adkomst i Tingbogen efter genanmeldelsen.
Er skødet afvist, eller har det fået frist?
Tinglysningssvarets præcise ordlyd er udgangspunktet. I daglig tale kan et skøde blive omtalt som afvist, selv om svaret faktisk giver en frist eller registrerer dokumentet med en retsanmærkning. De tre udfald betyder noget forskelligt:
-
Afvisning: Dokumentet bliver ikke tinglyst. Tinglysningsretten har ikke længere adgang til det afviste dokument, så det skal rettes og anmeldes igen. Hvis det blev gemt som kladde før den første anmeldelse, kan kladden rettes, underskrives på ny og genanmeldes.
-
Frist: Dokumentet har fået en tidsfrist til at opfylde et konkret krav. Manglen afhjælpes med en påtegning og den efterspurgte dokumentation. Udløber fristen uden rettelse, bliver dokumentet slettet og må anmeldes på ny. Det særskilte forløb er beskrevet i artiklen om frist fra Tinglysningsretten.
-
Retsanmærkning: Dokumentet er tinglyst med en bemærkning om en konflikt med eksisterende rettigheder eller en afvigelse i oplysningerne. Det er derfor ikke det samme som en afvisning. Læs mere om retsanmærkning ved familieoverdragelse.
Efter Tinglysningslovens § 14 kan manglende obligatoriske oplysninger eller en manglende digital underskrift føre til afvisning. Tinglysningslovens § 15 skelner blandt andet mellem et dokument, der ikke kan tinglyses, en udsteder uden dispositionsret og en påstået dispositionsret, hvor dokumentationen mangler. Det sidste kan udløse en frist i stedet for en afvisning.
Hvilke oplysninger kan standse familieoverdragelsen?
Familierelationen erstatter ikke kravene til skødets oplysninger og underskrifter. Anmeldelsen skal beskrive den samme overdragelse som aftalegrundlaget og den aktuelle Tingbog. Kontrollér især disse punkter samlet:
-
Ejendommen og parterne: Den rigtige ejendom, den registrerede ejer og den person, der skal erhverve ejendommen eller en andel, skal være identificeret korrekt.
-
Sælger- og køberandele: Sælgerandelen angiver, hvor meget af den enkelte sælgers ejerskab der overdrages. Køberandelen angiver, hvor stor en del af hele ejendommen den enkelte køber erhverver. Ved flere parter skal felterne tilsammen beskrive den aftalte ejerfordeling.
-
Samlet vederlag: Skødets samlede overdragelsessum skal stemme med aftalegrundlaget og de øvrige oplysninger i anmeldelsen. Artiklen om handelstype i skødet forklarer, hvorfor den valgte handelstype også skal passe til den faktiske disposition.
-
Underskrifter: De krævede parter skal underskrive, medmindre en gyldigt bemyndiget person underskriver for dem. Navn, rolle og fuldmagtsgrundlag skal passe sammen.
En fejl i ét felt kan påvirke forståelsen af de andre. En køberandel kan eksempelvis se rigtig ud isoleret, men stadig være uforenelig med sælgerens registrerede andel eller med den del, som skødet angiver som overdraget. Ret derfor ikke kun den første fejlmeddelelse uden at kontrollere hele sammenhængen.
Hvornår er problemet mere end en tastefejl?
Nogle mangler kan rettes i skødets felter. Andre vedrører selve retten til at overdrage ejendommen. Hvis den person, der står som sælger, ikke har den nødvendige registrerede adkomst, eller den pågældende forsøger at overdrage en større andel end registreret, er en sproglig rettelse ikke nok. Først skal du afklare, hvilket dokument eller hvilket bevis der forbinder sælgeren med dispositionsretten.
Det samme gælder, når en anden underskriver på en parts vegne. Fuldmagten skal dække den konkrete disposition. Hvis samme person både handler på egne vegne og repræsenterer den anden part, skal fuldmagten udtrykkeligt tillade selvkontrahering. Den nærmere rollefordeling er uddybet i artiklen om at underskrive skøde ved familieoverdragelse.
Bilag kræver også en afgrænset kontrol. Bilag til tinglysning bliver offentligt tilgængelige. Vedhæft derfor kun den dokumentation og de dele af dokumentet, som er nødvendige, og fjern overflødige CPR-, løn- og pasoplysninger. Det må ikke ske ved at fjerne oplysninger, som Tinglysningsretten konkret har krævet.
Hvordan retter og genanmelder du skødet?
-
Læs hele svaret. Notér dokumentets dato og løbenummer, udfaldet og hvert punkt, som Tinglysningsretten kræver rettet eller dokumenteret.
-
Find fejlkilden. Sammenhold svaret med den aktuelle Tingbog, aftalegrundlaget, skødets ejerandele, vederlag, handelstype, partsroller, underskrifter og bilag. Afgør, om der er tale om et felt, et manglende bevis eller en manglende ret til at disponere.
-
Brug den rigtige rettelsesvej. Ved afvisning skal dokumentet anmeldes på ny. Ved frist skal manglen som udgangspunkt afhjælpes på det eksisterende dokument med en påtegning. Ved retsanmærkning skal den konkrete konflikt eller afvigelse undersøges, før der vælges handling.
-
Gennemgå det rettede dokument samlet. Fjern ikke korrekte oplysninger for at få én fejlmeddelelse til at forsvinde. Vedlæg kun nødvendige bilag, og kontrollér, at en eventuel fuldmagt dækker både dispositionen og underskriftsrollen.
-
Indhent nye underskrifter og anmeld. Et rettet, tidligere afvist dokument skal underskrives på ny af de nødvendige parter, før det genanmeldes. Følg derefter den nye anmeldelse frem til et nyt tinglysningssvar.
Hvis afvisningsgrunden er uklar, kan Tinglysningsrettens kontaktformular bruges med oplysningerne fra det konkrete tinglysningssvar. Et præcist spørgsmål om dokumenttypen og fejlmeddelelsen er mere anvendeligt end en generel beskrivelse af familieaftalen.
Hvad kontrollerer du efter genanmeldelsen?
En afsendt anmeldelse er ikke i sig selv bevis for, at familieoverdragelsen er registreret som aftalt. Læs det nye tinglysningssvar og kontrollér derefter Tingbogens adkomst. Efterkontrollen bør som minimum omfatte:
-
at skødet ikke igen er afvist eller har fået en uafklaret frist
-
at den rigtige ejendom og de rigtige personer fremgår
-
at hver erhververs registrerede ejerandel svarer til skødet og aftalegrundlaget
-
at en eventuel retsanmærkning er forstået og håndteret særskilt
Gem tinglysningssvaret sammen med det endelige skøde og det aftalegrundlag, som ejerfordelingen bygger på. Så kan en senere uoverensstemmelse spores til enten anmeldelsen, det registrerede resultat eller den oprindelige aftale.
Fagligt grundlag og kilder
-
Tinglysningsloven på Retsinformation – formkrav, afvisning, frist og retsanmærkning.
-
Tinglysningsretten: Tinglysningssvar – forskellen mellem afvisning, frist og retsanmærkning.
-
Tinglysningsretten: Endeligt Skøde – felter, ejerandele, parter og underskrifter.
-
Tinglysningsretten: Fuldmagter – krav til bemyndigelse og selvkontrahering.
-
Tinglysningsretten: Bilag – offentlighed og afgrænsning af personoplysninger.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
