En retsanmærkning ved familieoverdragelse betyder, at skødet er tinglyst med en bemærkning om et forhold, der ikke stemmer med Tingbogen. Det kan være et eksisterende pant, som skødet ikke respekterer. Du skal først finde den konkrete rettighed og afklare, om den skal fjernes eller blive stående. En anmærkning er ikke det samme som en afvisning, og løsningen afhænger af familiens aftale og de registrerede rettigheder.
Skal boligen have en ny ejer eller medejer?
En retsanmærkning ved familieoverdragelse kræver, at du afklarer den konkrete uoverensstemmelse med Tingbogen. Løsningen afhænger af, om den pågældende rettighed skal aflyses eller respekteres.
- Skødet er tinglyst med en bemærkning. Afvisning og tinglysning med frist kræver andre handlinger.
- En respektpåtegning kan lade pantet bestå. Kontrollér, at det svarer til familiens aftale.
- Et anmærkningsfrit skøde beviser ikke, at forældrene er frigjort fra gælden.
- Sammenhold tinglysningssvaret, aftalen og Tingbogen. Hent dokumentation for, hvordan anmærkningen er løst.
- Begæring om aflysning og ophævelse af anmærkningen er afgiftsfri, men låneekspedition og dokumentarbejde kan koste særskilt.
Hvad fortæller tinglysningssvaret dig?
Start med hele tinglysningssvaret. En besked om underskrift eller modtagelse er ikke i sig selv et svar om, at skødet er færdigbehandlet. Anmelderen modtager svarene på den e-mailadresse, der er angivet i anmeldelsen.
Ved en retsanmærkning gør retten opmærksom på en uoverensstemmelse, eksempelvis mellem skødets angivelse af rettighedernes rækkefølge og det, der allerede er tinglyst. Reglen findes i tinglysningslovens § 15. Mindre væsentlige afvigelser fra Tingbogens oplysninger kan også give anmærkning.
- Er skødet tinglyst med anmærkning, skal du afklare det forhold, anmærkningen henviser til.
- Er anmeldelsen afvist, skal den genanmeldes, hvis den skal tinglyses.
- Er skødet tinglyst med frist, skal manglen håndteres inden fristen. Ellers kan den foreløbige registrering blive slettet.
Familien kan ikke blot aftale at frafalde en retsanmærkning. Det underliggende forhold skal håndteres gennem de relevante dokumenter. Er der også en frist, som I ikke kan nå, kan anmelderen søge om forlængelse; den skal ikke behandles som en almindelig anmærkning, I blot afventer.
Skal pantet aflyses eller respekteres?
Find den rettighed, som svaret nævner, og sammenhold den med overdragelsesaftalen. Skal barnet overtage ejendommen uden netop dette pant, eller var det aftalt, at pantet skulle bestå? De to situationer kræver forskellige handlinger.
Ved almindelig aflysning af pant ved familieoverdragelse skal den relevante kreditor eller rettighedshaver medvirke til aflysningen. Et dokument forsvinder ikke fra Tingbogen, blot fordi forældrene og barnet skriver i deres aftale, at lånet skal indfries. Afklar med långiveren, hvordan indfrielse og aflysning bliver gennemført.
Hvis rettigheden derimod skal bestå, kan en respektpåtegning på skødet være den relevante løsning. Her angives, at skødet accepterer den pågældende rettigheds forrang. Tinglysningsrettens vejledning om Respekt Adkomst beskriver, hvordan hæftelser og servitutter vælges, og at køberrollen har obligatorisk underskrift.
Du bør derfor ikke underskrive en respektpåtegning alene for at få anmærkningen væk. Et anmærkningsfrit skøde kan godt respektere eksisterende pant. Kontrollér først, at resultatet svarer til den overdragelse, I har aftalt.
Et fiktivt eksempel: En mor overdrager huset til sin søn, og hendes pantebrev skal ifølge aftalen aflyses. Skødet får anmærkning om pantebrevet. En respektpåtegning ville lade skødet acceptere pantet, men ville ikke opfylde aftalen om aflysning. Hvis parterne i stedet havde aftalt, at pantet skulle bestå, kunne respekt være relevant. Hvem der skal betale lånet, kræver stadig særskilt afklaring.
Bliver forældrene samtidig fri for gælden?
Du kan ikke bruge et anmærkningsfrit skøde som bevis for, at en forælder er frigjort fra lånet. Gældsovertagelse og skødets respekt af pant er forskellige spørgsmål.
Tinglysningslovens § 39 har en særlig regel: Har barnet aftalt med forælderen at overtage pantegælden, kan lånet efter pantebrevets vilkår ikke kræves indfriet ved ejerskifte, og er barnets ejerskab tinglyst ubetinget, indtræder barnet i gælden, og forælderen frigøres over for panthaveren. Panthaveren kan dog kræve ydelser hos den tidligere ejer, indtil panthaveren har fået meddelelse om overtagelsen og fornødent bevis for barnets tinglyste ejerskab.
I andre tilfælde får gældsovertagelsen først virkning over for panthaveren ved en aftale mellem panthaveren og den nye ejer. Få derfor afklaret lånets vilkår og hæftelsen særskilt, hvis barnet skal overtage gæld. Långiverens konkrete kreditvurdering er et andet spørgsmål end rettens registrering af skødet.
Hvordan får du sagen afsluttet?
Saml tinglysningssvaret, overdragelsesaftalen og en aktuel tingbogsattest. Ved en respektpåtegning bruges dokumentets dato og løbenummer til at identificere det skøde, der skal påtegnes. Arbejd derefter i denne rækkefølge:
- Find hver rettighed i anmærkningen, og aftal med anmelderen, hvad der konkret skal ske med den.
- Afklar den nødvendige medvirken fra långiver eller andre rettighedshavere. Lad et uafklaret samtykke stå som en udestående opgave.
- Gennemfør den relevante aflysning eller påtegning. Hvis svaret også indeholder en frist, skal den håndteres særskilt.
- Hent det nye tinglysningssvar og dokumentets påtegninger. Sammenhold resultatet med den aftalte løsning for hver rettighed.
Ifølge Tinglysningsrettens vejledning om tinglysningssvar får anmelderen besked, når retsanmærkningen ændres eller slettes. Det anmærkningsfrie dokument skal hentes på tinglysning.dk. Har en anden anmelder tinglyst en respektpåtegning, går de efterfølgende notifikationer til den seneste anmelder.
Bed derfor den, der afslutter sagen, om at sende dokumentationen til både forælder og barn. Kontrollér ikke kun, om anmærkningen er væk, men også om pantet er aflyst eller nu respekteres. Hold beviset for en eventuel frigørelse fra gælden sammen med lånedokumenterne.
Hvilke omkostninger skal I afklare?
Selve begæringen om aflysning og ophævelse af en retsanmærkning er afgiftsfri efter tinglysningsafgiftslovens § 8. Det betyder ikke, at hele arbejdet med at løse anmærkningen er gratis.
Hvis løsningen kræver indfrielse eller ændring af lån, bør du indhente långiverens opgørelse over betaling og eventuelle gebyrer. Afklar også honoraret for dokumentarbejde og opfølgning samt eventuelle særskilte afgifter på andre anmeldelser. Omkostningerne afhænger af den handling, der skal udføres; en retsanmærkning giver ikke i sig selv grundlag for at beregne en ny samlet pris for familieoverdragelsen.
Fagligt grundlag og kilder
- Tinglysningsloven om retsanmærkninger, frister og gældsovertagelse.
- Tinglysningsrettens vejledninger om tinglysningssvar, Respekt Adkomst og aflysning af rettigheder.
- Tinglysningsafgiftsloven om afgiftsfri aflysning og ophævelse af retsanmærkninger.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
