Skødet skal identificere ejendommen, sælgeren og barnet som køber samt vise den andel, der overdrages, den samlede ejerskiftesum, overtagelsesdatoen og de hæftelser og byrder, der respekteres. Ved salg til dit barn skal handelstypen markeres som familieoverdragelse. Skødet skal stemme med aftalen og finansieringen, men det erstatter dem ikke.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Ved salg af hus til dit barn skal skødet vise den rette ejendom, parterne, andelene, den samlede ejerskiftesum, overtagelsesdatoen og relevante hæftelser. Handelstypen skal angives som familieoverdragelse, og oplysningerne skal stemme med aftalen og finansieringen.
- Sælgerandelen måles mod sælgerens egen andel, mens køberandelen måles mod hele ejendommen.
- Ejerskiftesummen kan omfatte mere end den kontante betaling.
- Skødet opretter ikke automatisk et familielån og afgør ikke alene den personlige lånehæftelse.
- Roller, underskrifter, erklæringer og bilag afhænger af den konkrete handel.
- Kontrollér tinglysningssvaret og den samlede ejerfordeling i Tingbogen efter registreringen.
Hvilke oplysninger er kernen i skødet?
Et skøde er den digitale anmeldelse, der skal få ejerændringen registreret på den rigtige faste ejendom. Derfor skal oplysningerne ikke kun stå i et frit tekstfelt. De skal placeres i de relevante felter og roller på tinglysning.dk, så Tinglysningsretten kan behandle dem maskinelt og juridisk.
Tinglysningsbekendtgørelsens § 10 angiver centrale oplysninger for adkomstdokumenter. Sammen med Tinglysningsrettens digitale skødeforløb betyder det, at du skal have styr på:
- den præcise ejendom, som overdragelsen omfatter
- sælger og køber samt deres korrekte roller og identifikation
- sælgerandel og køberandel
- den samlede ejerskiftesum og overtagelsesdatoen
- de tinglyste hæftelser og byrder, som skødet skal respektere
- handelstype, ejendomstype og de erklæringer, som den konkrete handel kræver
Et felt kan være obligatorisk, selv om oplysningen allerede står i købsaftalen. Omvendt bliver en privat aftale ikke nødvendigvis tinglyst, blot fordi den nævnes i skødeteksten.
Hvordan skal sælger- og køberandel angives?
Sælgerandelen og køberandelen har forskellige referencepunkter. Sælgerandelen viser, hvor stor en del af den enkelte sælgers egen ejerandel der overdrages. Køberandelen viser, hvor stor en del af hele ejendommen barnet erhverver ved netop dette skøde. Det følger af Tinglysningsrettens andelsvejledning.
Forenklet illustrativt eksempel: En forælder ejer halvdelen af huset og overdrager hele sin andel til barnet. Sælgerandelen er 1/1, fordi hele forælderens egen andel overdrages. Barnets køberandel er 1/2, fordi barnet erhverver halvdelen af hele ejendommen. Ejer barnet allerede 1/4 og køber yderligere 1/4, er køberandelen i det nye skøde kun den nye 1/4, ikke barnets endelige andel på 1/2.
Du kan derfor ikke udlede de rigtige felter alene af den ejerfordeling, familien ønsker bagefter. Kontrollér både den nuværende adkomst, den andel hver sælger faktisk afgiver, og den nye andel hver køber erhverver. Den bredere forklaring findes i artiklen om ejerandele på skødet.
Hvorfor er kontant betaling ikke hele købesummen?
Feltet med købesummen skal vise den samlede ejerskiftesum, altså den samlede modydelse for ejerskiftet. Det er ikke nødvendigvis det beløb, barnet overfører kontant. Overtaget pantegæld, andre betalingsforpligtelser og et eventuelt gaveelement kan indgå i opgørelsen, afhængigt af den konkrete aftale.
Betalingsformen og ejerskiftesummen skal derfor holdes adskilt. Barnet kan eksempelvis betale en del kontant og finansiere en anden del gennem et særskilt lån, uden at den samlede ejerskiftesum bliver mindre af den grund. Skødets tal skal kunne afstemmes med købsaftalen, gældsforholdene og de dokumenter, der viser, hvordan beløbet berigtiges.
Det samme beløb kan have forskellige funktioner i dokumenterne. I skødet er fokus den samlede modydelse, mens et gældsbrev beskriver et tilbagebetalingskrav, og et pantedokument beskriver en sikkerhed. De dokumenter kan hænge sammen, men de kan ikke erstatte hinanden.
Hvad skal stå om familieforholdet?
Et salg fra forælder til barn skal angives med handelstypen familieoverdragelse. Det gælder, fordi parterne er beslægtede i op- og nedstigende linje. Markeringen adskiller handlen fra en almindelig fri handel mellem uafhængige parter og indgår i myndighedernes behandling af oplysningerne og afgiftsgrundlaget.
Handelstypen er en registreringsoplysning. Den beviser ikke i sig selv, at prisen er rigtig, at en økonomisk fordel er opgjort korrekt, eller at barnet har overtaget et lån. Pris, betaling, ejerændring og finansiering skal stadig kunne forklares hver for sig. Den samlede proces er uddybet i artiklen om familieoverdragelse af fast ejendom.
Skødet skal også angive den relevante ejendomstype. Valget beror på ejendommens registrerede og faktiske karakter, ikke alene på familiens egen betegnelse for huset.
Hvilke aftaler opretter skødet ikke?
Skødet registrerer ejerændringen og kan indeholde øvrige handelsvilkår, men det er ikke automatisk en fuldstændig købsaftale. Vilkår om betaling, rådighed, løsøre, misligholdelse og andre indbyrdes pligter bør fremgå af de dokumenter, der faktisk skal regulere dem.
Et familielån og det tilhørende gældsbrev er et særskilt skyldforhold. At et lån bruges til at betale en del af købesummen, gør ikke skødet til gældsbrev og giver ikke automatisk forældrene pant i huset.
Det samme skel gælder eksisterende bank- og realkreditlån. At en pantegæld indgår i ejerskiftesummen, eller at skødet respekterer en tinglyst hæftelse, dokumenterer ikke i sig selv, at barnet er blevet personlig debitor, eller at sælgeren er frigjort. Det afhænger af pantebrevets og låneaftalens vilkår samt den nødvendige aftale med långiveren.
Hvornår kræves ekstra roller eller bilag?
Køber og sælger skal som udgangspunkt underskrive skødet i de obligatoriske roller. Hvis en anden underskriver på fuldmagt, eller handlen kræver en erklæring, tilladelse eller tiltrædelse fra en anden rettighedshaver, skal den rigtige rolle, underskriftsmetode og dokumentation bruges. Familieforholdet fritager ikke i sig selv parterne for disse krav.
Behovet afhænger blandt andet af ejendomstypen, parternes rådighed over ejendommen og de rettigheder, der allerede er tinglyst. Derfor bør du ikke kopiere bilagslisten fra en anden familiehandel. Kontrollér det konkrete skøde mod Tingbogen og de aktuelle vejledninger.
Bilag til tinglysningen kan være offentligt tilgængelige. Undlad derfor unødvendige personnumre, følsomme oplysninger og private aftalevilkår i bilagene. Medtag kun det, som er nødvendigt for anmeldelsen.
Hvordan kontrollerer du skødet før anmeldelse?
En samlet kontrol bør følge oplysningerne fra den nuværende adkomst til det ønskede resultat:
- Sammenhold ejendommen og sælgerne med den aktuelle Tingbog.
- Kontrollér hver sælgerandel og køberandel mod ejerfordelingen før og efter handlen.
- Afstem ejerskiftesummen med købsaftalen og alle betalingsformer.
- Kontrollér overtagelsesdato, handelstype, ejendomstype og de hæftelser og byrder, der respekteres.
- Kontrollér nødvendige roller, underskrifter, erklæringer og bilag.
- Gennemse hele anmeldelsen, før den sendes til underskrift.
- Læs tinglysningssvaret og kontrollér den samlede ejerfordeling i Tingbogen efter registreringen.
Den sidste kontrol er selvstændig. Tingbogen kan sammenfatte ejerforhold fra flere adkomstdokumenter, så navnene på ét enkelt skøde viser ikke altid hele det aktuelle ejerbillede. Hvis en part, en andel eller et vilkår er registreret forkert, skal du undersøge den korrekte måde at ændre et skøde på frem for blot at rette en privat kopi.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende tinglysningsregler og Tinglysningsrettens aktuelle vejledninger om digitale skøder.
- Tinglysningsloven og bekendtgørelsen om tinglysning i tingbogen.
- Tinglysningsrettens vejledninger om Endeligt Skøde og oplysninger om handelen.
- Tinglysningsrettens vejledning om sælger-/køberandele, roller, underskrift og bilag.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
