Ja, den ene forælder kan som udgangspunkt overdrage hele eller en del af sin egen tinglyste ejerandel til barnet, uden at den anden forælders andel følger med. Det kræver, at overdrageren faktisk er registreret som ejer, at aftaler og tinglyste begrænsninger respekteres, og at skøde, betaling, lån og eventuelt værgemål håndteres som separate spørgsmål.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Ja. En forælder kan som udgangspunkt overdrage hele eller en del af sin egen tinglyste ejerandel til barnet, mens den anden forælders andel består. Skøde, eksisterende begrænsninger, finansiering og barnets alder skal afklares hver for sig.
- Skødet skal angive sælgerandelen i forhold til overdragerens andel og barnets køberandel i forhold til hele ejendommen.
- Den anden forælder er ikke medoverdrager af sin beholdte andel, men aftaler og tinglyste rettigheder kan kræve medvirken.
- Lån og pant ændres ikke automatisk, fordi ejerandelen skifter.
- Efter overdragelsen bør de nye medejere aftale brug, udgifter, vedligeholdelse og en senere udtræden.
- Er barnet under 18, kræver købet myndighedsgodkendelse og kan kræve en særlig værge.
Hvilken ejerandel kan forælderen overdrage?
Udgangspunktet findes i Tingbogen. Ejer forældrene eksempelvis halvdelen hver, kan den ene disponere over sin egen ideelle halvdel, men ikke over den andens. Overdragelsen kan omfatte hele forælderens andel eller en brøkdel af den. De eksisterende ejerandele på skødet skal derfor kontrolleres, før den nye fordeling beregnes.
Skødet bruger to forskellige brøker. Sælgerandelen viser, hvor meget af overdragerens nuværende ejerandel der afstås. Barnets køberandel viser derimod, hvor stor en del af hele ejendommen barnet erhverver ved anmeldelsen. Denne forskel fremgår af Tinglysningsrettens vejledning om sælger- og køberandele.
Forenklet illustrativt eksempel: To forældre ejer hver 1/2. Den ene overdrager hele sin andel til barnet. Sælgerandelen er da 1/1 af den pågældende forælders ejerandel, mens barnets køberandel er 1/2 af hele ejendommen. Den anden forælder beholder sin 1/2. Overdrages kun halvdelen af forælderens egen andel, erhverver barnet 1/4 af hele ejendommen, og overdrageren beholder 1/4.
Skal den anden forælder medvirke?
Efter tinglysningslovens § 10 skal et privat dokument udgå fra den, der ifølge Tingbogen kan råde over den pågældende ret, eller være udstedt med dennes samtykke. Den anden forælder bliver derfor ikke automatisk medoverdrager af den andel, som vedkommende beholder.
Det er alligevel nødvendigt at undersøge, om den anden forælder skal tiltræde et bestemt forhold. En samejeoverenskomst, forkøbsret, et salgs- eller pantsætningsforbud, en servitut eller vilkår knyttet til pant kan begrænse en ellers mulig overdragelse. En privat aftale kan også være bindende mellem forældrene, selv om den ikke fremgår af den korte tingbogsattest. Svaret er derfor ikke et ubetinget nej til medvirken; det afgørende er, hvilken ret der overdrages, og hvilke eksisterende rettigheder der berøres.
Hvad hvis barnet er under 18?
Et mindreårigt barn kan ikke selv indgå købsaftalen. Værgen handler på barnets vegne, og Familieretshuset skal godkende købet af fast ejendom. Skal barnet samtidig stifte gæld, kræver det også myndighedsgodkendelse.
Er den overdragende forælder også barnets værge, er forælderen modpart i handlen. Værgemålslovens § 47 kræver en særlig værge, når værgen skal indgå en retshandel med den person, der er under værgemål, eller interesserne kan være modstridende. Godkendelse, finansiering og særlig værge skal derfor afklares, før familien baserer processen på forældrenes egne underskrifter.
Hvordan gennemføres overdragelsen i den rigtige rækkefølge?
En delvis overdragelse af hus til børn kræver samme klare dokumentforløb som et fuldt ejerskifte, men brøkerne og det fortsatte sameje gør efterkontrollen særlig vigtig.
- Hent en aktuel tingbogsattest, og kontrollér ejere, ejerandele, pant, servitutter og eventuelle aftaler om salg eller forkøbsret.
- Fastlæg den ønskede fordeling efter overdragelsen. Regn både overdragerens sælgerandel og barnets køberandel i forhold til hele ejendommen.
- Beskriv den samlede modydelse i overdragelsesaftalen. Kontantbetaling, overtaget gæld og en eventuel vederlagsfri del skal ikke blandes sammen eller udelades fra dokumentgrundlaget.
- Afklar med långiver, hvad der skal ske med eksisterende lån, debitorer, ejerpantebreve og anden pantsikkerhed.
- Opret og underskriv det relevante skøde med korrekt handelstype, parter, brøker og ejerskiftesum. Ved en forælder-barn-handel skal dokumentet afspejle, at der er tale om familieoverdragelse af fast ejendom.
- Kontrollér tinglysningssvaret og den nye tingbogsattest. Barnets og begge forældres endelige ejerandele skal tilsammen svare til hele ejendommen, og eventuelle frister eller retsanmærkninger skal håndteres.
Hvad sker der med lån og pant?
Skødet ændrer ejerskabet, men det dokumenterer ikke i sig selv, at barnet bliver debitor på et lån, eller at den overdragende forælder bliver frigjort. Eksisterende pant forsvinder heller ikke, fordi en ideel andel skifter ejer. Du skal derfor læse låne- og pantedokumenterne særskilt fra skødet.
Tinglysningsloven har et betinget spor, hvor en erhverver under bestemte vilkår kan indtræde i pantegæld, når den nye adkomst er tinglyst som ubetinget. Er betingelserne ikke opfyldt, får en gældsovertagelse først virkning for panthaveren ved en aftale med den nye ejer. En generel påstand om, at banken altid eller aldrig skal samtykke, bliver derfor upræcis. Den konkrete låneaftale, pantebrevets ejerskiftevilkår og den ønskede frigørelse skal kontrolleres.
Hvis barnet skal tilføjes som debitor på et ejerpantebrev, er debitorskifte et særskilt tinglysningsspor. Långiverens kreditbeslutning er samtidig et tredjepartskrav og ikke en følge af, at skødet kan anmeldes. Finansieringen kan derfor stoppe eller ændre den planlagte overdragelse, selv om ejerbrøkerne er beregnet korrekt.
Hvordan skal det nye sameje fungere?
Når den ene forælder overdrager sin andel, bliver barnet medejer med den forælder, der beholder sin andel. Det nye ejerfællesskab bør have klare regler for brug, løbende udgifter, vedligeholdelse, forbedringer, beslutninger og en senere udtræden. Har barnet hidtil boet som lejer, bør parterne også gennemgå, hvilke aftaler der skal ændres, når barnet får en ejerrolle.
En samejeoverenskomst om fast ejendom kan blandt andet beskrive betalingsfordeling, beslutningskompetence, prisfastsættelse og fremgangsmåden ved salg. Aftalen erstatter ikke skødet og ændrer ikke automatisk de tinglyste ejerandele. De nye ejerbrøker skal fremgå af adkomsten, mens de interne spilleregler hører til i et særskilt aftalespor.
Hvilke omkostninger skal I afklare?
Tinglysning af en ideel ejerandel udløser tinglysningsafgift. Ved familieoverdragelse kan afgiftsgrundlaget afhænge af både den samlede ejerskiftesum, den overdragne andel, ejendomstypen og den relevante offentlige ejendomsværdi. Kontantbetalingen alene er derfor ikke nødvendigvis det beløb, som afgiften beregnes af.
Der kan desuden være udgifter til vurdering, dokumentudarbejdelse, ændring af lån eller pant og udformning af aftalen mellem de nye medejere. En sikker beregning kræver de konkrete ejerbrøker, ejendomsoplysninger, betalingsvilkår og finansiering. Uden disse oplysninger er det mere præcist at identificere omkostningstyperne end at indsætte et standardbeløb.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende lovgivning og officielle vejledninger om adkomst, ejerandele, pant og værgemål.
- Retsinformation: tinglysningsloven, tinglysningsafgiftsloven og værgemålsloven.
- Tinglysningsrettens vejledninger om endeligt skøde, sælger- og køberandele, oplysninger om handelen og debitorskifte.
- Familieretshusets vejledning om køb af fast ejendom for en person under værgemål.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
