Som ugift medejer kan du som udgangspunkt pantsætte din egen tinglyste ejerandel uden din samlevers underskrift. Panteretten kan kun omfatte den andel, du selv råder over. Pant i hele ejendommen kræver derimod, at begge ejere medvirker.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation. Her får du et overblik over de mest almindelige typer skøder og overdragelser:
Som ugift medejer kan du normalt pantsætte din egen tinglyste ejerandel uden din samlevers underskrift. Skal långiveren have pant i hele ejendommen, skal begge ejere derimod medvirke.
- Panteretten kan begrænses til din ideelle ejerandel.
- Lånehæftelse og pant er to forskellige juridiske forhold.
- En samejeoverenskomst kan kræve samtykke mellem jer.
- Kontrollér skøde, tingbog, låneaftale og eksisterende hæftelser.
- Misligholdelse kan føre til retsforfølgning mod den pantsatte andel.
Hvad betyder det at pantsætte en ejerandel?
Når du pantsætter din ejerandel, stiller du din del af ejendommen som sikkerhed for en gæld. Kreditor får ikke ejendomsretten, men en tinglyst ret, der kan gøres gældende, hvis gælden ikke bliver betalt som aftalt.
Din ejerandel fremgår af skødet og Tingbogen. Ejer I eksempelvis boligen med halvdelen hver, kan et pant begrænses til din ideelle halvdel. Det er ikke en fysisk afgrænset del af huset. Du pantsætter derfor ikke bestemte værelser, en etage eller halvdelen af grunden.
Et lån og et pant er to forskellige forhold. Gældsforholdet fortæller, hvem der skal betale lånet. Panteretten fortæller, hvilken ejendom eller ejerandel kreditor har sikkerhed i. Du kan derfor være låntager uden at eje hele det aktiv, som långiver ønsker som sikkerhed.
Tinglysningsrettens vejledning om pantebrev i fast ejendom skelner også mellem debitor, kreditor og adkomsthaver. Dokumentet skal udformes, så det præcist viser, hvem der påtager sig gælden, og hvilken ret der pantsættes.
Skal din samlever skrive under?
Din samlever skal normalt ikke underskrive, hvis dokumentet alene giver pant i den ejerandel, som står registreret i dit navn. Efter tinglysningslovens § 10 skal et dokument være udstedt af den, der ifølge Tingbogen kan råde over den pågældende ret, eller med denne persons samtykke.
Hvis kreditor kræver pant i hele ejendommen, ændrer situationen sig. Din samlevers ejerandel kan ikke stilles som sikkerhed uden samleverens medvirken. Begge ejere skal derfor godkende og underskrive den del af dispositionen, som rammer hele ejendommen.
Det samme gælder, hvis et eksisterende fælles pantebrev skal ændres på en måde, der berører begge ejeres rettigheder. Du bør derfor ikke afgøre underskriftskravet alene ud fra, hvem der optager lånet. Se i stedet på, hvilken ejerandel det konkrete pantedokument omfatter.
Ugifte samlevende er ikke omfattet af ægtefællereglen om samtykke til dispositioner over familiens helårsbolig. Det betyder dog ikke, at en intern aftale mellem jer er uden betydning.
Kan en samejeoverenskomst begrænse din mulighed?
En samejeoverenskomst kan indeholde regler om lån, pantsætning og større økonomiske dispositioner. I kan eksempelvis have aftalt, at ingen af jer må belåne sin andel uden den andens skriftlige accept.
En sådan bestemmelse regulerer jeres indbyrdes forhold. Hvis du handler i strid med aftalen, kan det udløse et krav fra din samlever. Om begrænsningen også kan gøres gældende over for en långiver, afhænger blandt andet af aftalens formulering, långiverens kendskab og om en relevant rettighed er tinglyst.
Du bør derfor kontrollere både skødet, Tingbogen og samejeoverenskomsten, før du accepterer et lånetilbud. Det er ikke tilstrækkeligt, at banken alene har set, at du står som medejer.
En samejeaftale ændrer ikke i sig selv de registrerede ejerandele i skødet. Aftalen kan til gengæld have stor betydning for, om pantsætningen er tilladt mellem jer, og hvordan et eventuelt tab skal fordeles internt.
Hæfter din samlever for lånet?
Din samlever bliver ikke automatisk personligt ansvarlig for din gæld, fordi I ejer bolig sammen. Banken kan som udgangspunkt kun kræve betaling af de personer, der har påtaget sig lånet eller en kautionsforpligtelse.
Hvis du alene underskriver låneaftalen, er det derfor normalt dig, der hæfter personligt. Din samlever kan stadig blive berørt økonomisk, hvis din ejerandel er pantsat, fordi misligholdelse kan føre til retsforfølgning mod den stillede sikkerhed.
Har I begge underskrevet et fælles boliglån, kan hæftelsen være solidarisk. Banken kan da kræve hele den forfaldne betaling hos den ene af jer, selv om I internt har aftalt en ligelig fordeling. En intern aftale om boliglånet ændrer ikke uden videre bankens rettigheder.
Kontrollér derfor særskilt, hvem der er debitor, hvem der ejer hvilke andele, og hvilke andele banken har pant i. De tre oplysninger kan være forskellige.
Hvad sker der, hvis lånet ikke bliver betalt?
Hvis gælden misligholdes, kan kreditor søge sig fyldestgjort i den pantsatte ejerandel efter reglerne om retsforfølgning. Et pant i din andel giver ikke kreditor en direkte ret til værdien af din samlevers andel.
For din samlever kan konsekvensen alligevel blive betydelig. En realisation af din ideelle andel kan medføre, at samleveren får en ny medejer, eller at samejet efterfølgende skal opløses. Det er en anden risiko end personlig hæftelse, men den kan påvirke muligheden for at blive boende.
En ideel andel kan desuden være vanskeligere at sælge end hele ejendommen. Det kan få betydning for den pris, en kreditor realistisk kan opnå, og dermed for hvor meget gæld der fortsat består efter en realisation.
Inden du stiller din andel som sikkerhed, bør du derfor undersøge, hvordan lånet kan indfries, og hvad aftalen siger om salg, forkøbsret og opløsning af samejet. En eksisterende forkøbsret i samejeoverenskomsten kan være relevant, men den skal vurderes sammen med panthaverens rettigheder og prioritet.
Kan banken kræve pant i hele ejendommen?
Banken kan gøre et lån betinget af, at den får en bestemt sikkerhed. Den kan derfor afslå at yde lånet mod pant i din andel alene og i stedet kræve, at begge ejere stiller hele ejendommen som sikkerhed.
Det er et kreditvilkår, ikke en regel om at hele ejendommen altid skal pantsættes. Du og din samlever kan afvise vilkåret, men banken behøver ikke gennemføre finansieringen på andre betingelser.
Hvis din samlever accepterer pant i hele ejendommen uden at være medlåntager, stiller samleveren sin ejendom som sikkerhed for din gæld. Den konkrete kautions- eller pantsætningsaftale skal vise, hvor langt risikoen rækker.
Eksisterende lån og pantebreve har også betydning. Et nyt pant får en placering i Tingbogen i forhold til ældre rettigheder. Långiveren vurderer derfor både ejerandelens værdi, tidligere hæftelser og muligheden for at opnå den ønskede prioritet.
Hvilke dokumenter bør du kontrollere først?
Begynd med en aktuel tingbogsattest. Den viser, hvem der ejer ejendommen, størrelsen på de registrerede ejerandele og hvilke pantehæftelser og servitutter der allerede er tinglyst.
Gennemgå derefter disse dokumenter og oplysninger:
- det tinglyste skøde og din præcise ejerandel
- samejeoverenskomsten og eventuelle tillæg
- eksisterende pantebreve og deres prioritet
- låneaftalen og hvem der hæfter personligt
- udkastet til nyt pantedokument og underskriftsrollerne
Hvis dokumenterne bruger forskellige ejerbrøker eller beskriver sikkerheden uklart, bør de afstemmes før underskrift. En formulering om sikkerhed i ejendommen er ikke det samme som en præcis angivelse af pant i en bestemt ideel andel.
Du bør også kontrollere, om pantsætningen påvirker andre aftaler, eksempelvis forkøbsret, krav om fælles beslutninger eller en planlagt overdragelse mellem jer.
Hvordan gennemføres pantsætningen i praksis?
Långiveren fastlægger først lånevilkårene og den sikkerhed, der kræves. Derefter udarbejdes et pantebrev eller et andet relevant pantedokument med oplysninger om ejendommen, parterne, gælden og den ejerandel, som sikkerheden skal omfatte.
Dokumentet oprettes og anmeldes digitalt. De roller, der skal medvirke, underskriver efter den valgte underskriftsmetode. Tinglysningsrettens vejledning angiver, at roller med obligatorisk underskrift fremgår af anmeldelsen.
Efter anmeldelsen skal du kontrollere resultatet i Tingbogen. En anmærkning kan vise, at dokumentet ikke har fået den forventede prioritet, eller at en eksisterende rettighed står i vejen for den ønskede sikkerhed.
Processen bør derfor slutte med en ny tingbogsattest. Den dokumenterer, om pantet er registreret i hele ejendommen eller kun i din ejerandel, og hvor panteretten står i forhold til de øvrige hæftelser.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Vælg den situation, der passer til dig: