Som ugift medejer kan du normalt få tinglyst pant alene i din egen registrerede ejerandel uden din samlevers underskrift. Det kræver, at pantedokumentet klart begrænser sikkerheden til din andel. Samtykke kan alligevel være nødvendigt, hvis pantet skal omfatte hele ejendommen, eller hvis en samejeoverenskomst, servitut eller anden registreret rådighedsbegrænsning kræver det.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Som ugift medejer kan du normalt pantsætte alene din tinglyste ejerandel uden din samlevers underskrift. Samtykke kan dog være nødvendigt, hvis pantet skal omfatte hele ejendommen, eller en aftalt eller registreret rådighedsbegrænsning kræver det.
- En ideel ejerandel er en brøkdel af hele ejendommen, ikke et bestemt rum eller areal.
- Pantedokumentet skal afgrænse sikkerheden tydeligt til den ene ejers andel.
- Personlig lånehæftelse og pantsætning skal kontrolleres som to forskellige forhold.
- Gennemgå Tingbogen, samejeoverenskomsten og eksisterende hæftelser før underskrift.
- Kontrollér efter tinglysning, at omfang, roller, hovedstol og prioritet er registreret korrekt.
Hvilken del af boligen kan du pantsætte?
En ideel ejerandel er en brøkdel af hele ejendommen. Ejer du halvdelen, ejer du derfor ikke bestemte værelser eller den ene side af huset, men halvdelen af ejendomsretten til det hele. Din registrerede andel fremgår af skødet og Tingbogen, og den skal holdes adskilt fra jeres aftale om, hvem der bruger boligens enkelte dele. Det samme skel gælder, hvis I senere vil ændre ejerandelene på skødet.
Tinglysningsrettens vejledning om nypantsætning beskriver, at et ejerpantebrev kan tinglyses alene i den ene ejers andel, når det står under særlige bestemmelser, at pantet kun skal omfatte denne andel. Uden den afgrænsning skal den anden ejer tiltræde, fordi pantet ellers anmeldes i hele ejendommen. Det afgørende er altså ikke kun, hvem der optager lånet, men præcis hvilken ejendomsret dokumentet stiller som sikkerhed.
Hvornår bliver din samlevers underskrift nødvendig?
Ægtefællelovens § 6 indeholder en særlig samtykkeregel for ægtefællers helårsbolig, når lovens betingelser er opfyldt. Den regel giver ikke automatisk ugifte samlevende den samme rådighedsbegrænsning. Det forhold, at I bor sammen, har fælles adresse eller begge betaler boligens udgifter, er derfor ikke i sig selv et krav om din samlevers samtykke til pant alene i din ejerandel.
Jeres egne aftaler kan ændre udgangspunktet. En samejeoverenskomst kan eksempelvis forbyde salg eller pantsætning uden den anden ejers samtykke. Er begrænsningen tinglyst, skal du kontrollere den fulde dokumenttekst og den påtaleberettigede, ikke kun den korte linje på tingbogsattesten. Tinglysningsrettens vejledning om samejeoverenskomster skelner desuden mellem et pantsætningsforbud for den aktuelt tinglyste ejer og en servitut, der er formuleret til også at gælde kommende ejere.
En utinglyst klausul kan fortsat have betydning mellem jer, selv om den ikke står i Tingbogen. Tinglysningslovens § 1 regulerer derimod beskyttelsen af rettigheder over fast ejendom mod senere aftaler og retsforfølgning. Derfor skal den private aftale og den tinglyste beskyttelse undersøges som to forskellige spor.
Hvem hæfter, og hvad bliver stillet som sikkerhed?
Ejerskab, pant og personlig lånehæftelse er tre forskellige forhold. Skødet viser, hvem der ejer. Pantedokumentet viser, hvilken ejendomsret der er sikkerhed. Låne- og garantiaftalerne viser, hvem långiveren kan kræve betaling af. Din samlever bliver derfor ikke automatisk personlig skyldner på et nyt lån, blot fordi I ejer boligen sammen.
Bruger långiveren et ejerpantebrev, er pantebrevets hovedstol heller ikke det samme som den aktuelle restgæld. Ejerpantebrevet reserverer en prioritetsplads, som kan stilles til rådighed for en underpanthaver. Dokumenterne skal vise både andelens omfang, prioriteten, det sikrede gældsforhold og rollerne som debitor, pantsætter, tiltrædende ejer og underpanthaver.
Illustrativt eksempel: Freja og Malik ejer hver halvdelen af et hus. Freja låner alene, og pantedokumentet angiver udtrykkeligt, at pantet kun gælder hendes ideelle halvdel. Malik behøver da ikke at stille sin halvdel som sikkerhed alene på grund af samlivet. Kræver långiveren i stedet pant i hele ejendommen, skal Malik tiltræde pantsætningen. Om han også bliver personligt ansvarlig for lånet, afhænger fortsat af låne- og garantiaftalerne. Et aftalt eller tinglyst pantsætningsforbud kan ændre resultatet i begge situationer.
Pant i kun den ene andel ændrer ikke ejerbrøken og fordeler heller ikke et eksisterende fælles lån på ny. Hæftelsen bliver stående, indtil den ændres efter de relevante lånedokumenter. Den nye hæftelse kan samtidig påvirke et senere fælles salg eller en omlægning, fordi dens prioritet og aflysning eller indfrielse skal håndteres sammen med ejendommens øvrige rettigheder.
Hvordan afklarer du pantet før anmeldelsen?
En præcis kontrol før underskrift mindsker risikoen for, at pantet får et bredere omfang end planlagt. Gennemgå forløbet i denne rækkefølge:
- Hent en aktuel tingbogsattest, og kontrollér de registrerede ejere, ejerbrøker, hæftelser, servitutter og eventuelle dokumenter, der endnu ikke er færdigbehandlet.
- Læs de fulde pantedokumenter og den fulde samejeoverenskomst med påtegninger. En overskrift eller kort tingbogstekst viser ikke nødvendigvis alle samtykkekrav og undtagelser.
- Afklar med långiveren, om sikkerheden skal ligge i din andel eller i hele ejendommen, og hvilken prioritet långiveren kræver. En långivers vurdering af andelens værdi og din kredit er et særskilt finansieringsspørgsmål, ikke en generel samleverregel.
- Sørg for, at særlige bestemmelser beskriver den pantsatte andel entydigt. Kontrollér samtidig, hvem der skal være debitor, pantsætter, tiltrædende adkomsthaver og eventuel underpanthaver.
- Afklar omkostningerne før anmeldelsen. Nyt pant kan udløse offentlig tinglysningsafgift samt udgifter hos långiver og til dokumentudarbejdelse. Det konkrete beløb afhænger blandt andet af hovedstolen, dokumenttypen og muligheden for at bruge tidligere betalt afgift.
- Læs tinglysningsresultatet bagefter. Kontrollér, at hæftelsen står på den rigtige ejerandel, med den aftalte hovedstol og prioritet, og at din samlever ikke er registreret i en anden rolle end den, dokumenterne forudsætter.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende regler og aktuelle vejledninger om pant i fast ejendom.
- Tinglysningsloven, herunder reglerne om tinglysningens beskyttelse og den tinglyste ejers rådighed.
- Tinglysningsrettens vejledninger om nypantsætning, ejerpantebreve, samejeoverenskomster og tingbogsattester.
- Ægtefælleloven om den særskilte samtykkeregel for ægtefællers helårsbolig.
- Skatte- og Vækstministeriets officielle satsoversigt for tinglysningsafgift.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
