Ja, en ny samlever udelukker ikke i sig selv, at du kan beholde ejerboligen efter skilsmisse. Det afgørende er, om bodeling, ejerforhold, bank, skøde og eventuelle aftaler om boligen kan falde på plads.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation:
Du kan godt beholde ejerboligen efter skilsmisse, selv om en ny samlever flytter ind. Det kræver, at bodeling, rådighed over boligen, skøde, lån og aftaler med den nye samlever er afklaret hver for sig.
- En ny samlever bliver ikke automatisk ejer eller låntager ved indflytning.
- Boligens værdi kan stadig skulle indgå i bodelingen mellem tidligere ægtefæller.
- Skødet skal ændres, hvis ejerforholdet skal ændres i Tingbogen.
- Banken skal særskilt acceptere ændringer i lån, hæftelse eller pant.
- Midlertidig brug og betaling bør aftales, mens bodelingen ikke er afsluttet.
Hvad er det korte svar?
Du kan som udgangspunkt beholde ejerboligen, hvis du kan overtage den økonomisk og juridisk. At en ny samlever flytter ind, gør ikke samleveren til ejer, låntager eller part i bodelingen med din tidligere ægtefælle.
Spørgsmålet bliver derfor ikke kun, hvem der bor i boligen. Det bliver, hvem der ejer boligen, hvordan værdien indgår i bodelingen, om banken accepterer låneforholdet, og om der skal tinglyses et nyt skøde.
Hvilke fem spor skal du holde adskilt?
Planen om at beholde boligen bliver mere præcis, når du skiller fem spor fra hinanden:
- Bodelingen mellem dig og din tidligere ægtefælle.
- Rådighed over familiens helårsbolig, mens bodelingen ikke er afsluttet.
- Tinglyst ejerforhold og eventuelt nyt skøde.
- Bankens godkendelse af lån, hæftelse og pant.
- Aftalen med den nye samlever, hvis personen skal bidrage økonomisk eller blive medejer.
Hvis et af sporene mangler, kan du godt have en foreløbig praktisk løsning, men ikke nødvendigvis en færdig juridisk løsning.
Hvad betyder bodelingen for boligen?
Ægtefælleloven § 5 fastslår, at ægtefæller ved separation eller skilsmisse deler deres formuer lige, medmindre andet følger af loven eller en aftale. Hvis boligen indgår som delingsformue, handler bodelingen derfor om værdien, ikke kun om hvem der står i Tingbogen.
Du kan godt ende med at beholde boligen, selv om værdien skal indgå i delingen. Det kræver bare, at den anden ægtefælles økonomiske krav håndteres, for eksempel gennem betaling, modregning, gældsovertagelse eller en samlet bodelingsaftale.
Hvornår kræver boligen samtykke fra din tidligere ægtefælle?
Ægtefælleloven § 6 begrænser rådigheden over familiens helårsbolig, når boligen helt eller delvis indgår i ligedelingen. En ægtefælle må ikke uden samtykke overdrage, pantsætte, udleje eller bortforpagte familiens helårsbolig, og samtykkekravet kan fortsætte efter separation eller skilsmisse, indtil boligen er afklaret.
Selve det, at en ny samlever flytter ind, er ikke det samme som at overdrage boligen. Men hvis indflytningen hænger sammen med udlejning, ny betaling, ændret brug eller en plan om at gøre samleveren til medejer, bør rådighedssporet afklares før næste skridt.
Hvad betyder det, hvis din tidligere ægtefælle stadig ejer en andel?
Hvis din tidligere ægtefælle stadig står som medejer, kan du ikke behandle boligen som din alene. Den tinglyste ejerandel og jeres aftaler om brug, betaling og salg skal hænge sammen, ellers kan en praktisk ordning skabe ny uenighed.
Det gælder især, hvis den nye samlever betaler til boligen. Betaling til forbrug, boligudgifter eller forbedringer bør ikke blandes sammen med den tidligere ægtefælles ejerandel eller bodelingskrav. Skriv klart, hvem der betaler hvad, og hvad betalingen betyder.
Hvornår skal skødet ændres?
Skødet skal ændres, hvis ejerforholdet skal ændres. Det kan være, fordi din tidligere ægtefælle skal ud af skødet, eller fordi en ny samlever senere skal ind som medejer. Tinglysningsloven § 1 er den centrale regel for, at rettigheder over fast ejendom skal tinglyses for at få beskyttelse mod aftaler og retsforfølgning.
En indflytning ændrer ikke skødet. Hvis du vil læse om registreringssporet, kan du se forskellen mellem bopæl og ejerregistrering i artiklen om tinglysning.
Hvad skal banken acceptere?
Banken eller realkreditinstituttet skal acceptere, hvis du skal overtage lånet alene, hvis din tidligere ægtefælle skal frigøres fra hæftelsen, eller hvis lånet skal ændres på grund af en ny økonomisk situation. Bankens accept er et kreditorforhold, ikke en automatisk følge af bodelingen.
En ny samlever kan styrke eller ændre din private økonomi, men samleveren bliver ikke låntager uden særskilt aftale med banken. Hvis samleveren senere skal hæfte for lån eller eje en andel, bør det behandles som et nyt låne- og skødespor.
Hvad betyder den nye samlever for bodelingen?
Den nye samlever er ikke part i bodelingen mellem dig og din tidligere ægtefælle. Samleverens indflytning ændrer derfor ikke i sig selv, hvordan delingsformuen skal opgøres, eller hvem der ejer boligen.
Samleveren kan alligevel få praktisk betydning, hvis der betales til fælles udgifter, forbedringer eller afdrag. Det bør afklares som et særskilt samleverforhold, så betalingerne ikke senere forveksles med ejerskab eller et krav mod din tidligere ægtefælle.
Hvad bør aftales, mens bodelingen ikke er afsluttet?
Hvis du bliver boende, mens bodelingen stadig er åben, bør der være klarhed om brugen af boligen. Det gælder også, hvis en ny samlever flytter ind i perioden.
En midlertidig aftale kan beskrive, hvem der betaler lån, forbrug, forsikring, vedligeholdelse og eventuelle ekstraudgifter. Aftalen bør også forklare, om betalinger skal indgå i den senere bodeling, eller om de kun dækker den løbende brug af boligen.
Hvilke dokumenter skal normalt på plads?
Dokumenterne afhænger af, hvor langt sagen er. Ved en skilsmissebolig kan du have brug for en bodelingsaftale, et skøde, bankens lånedokumenter og eventuelle interne aftaler om brug og betaling.
Hvis din nye samlever senere skal være medejer, bør det håndteres som en selvstændig ejerændring. Artiklen om processen for at få en samlever med på skødet beskriver det spor, som ligger efter skilsmisse- og bodelingssporet.
Hvilke kontrolpunkter kan stoppe planen?
Planen om at beholde boligen kan stoppe eller blive forsinket, hvis et af de centrale spor ikke er afklaret. Det kan for eksempel være, at bodelingen ikke er aftalt, at banken ikke vil frigøre den tidligere ægtefælle, eller at boligen stadig kræver samtykke i rådighedssporet.
Andre kontrolpunkter er forkert ejerandel i Tingbogen, uafklaret betaling for frikøb, manglende aftale om midlertidig brug eller uklare betalinger fra den nye samlever. Hvert punkt bør løses på det rigtige niveau: bodeling, skøde, bank eller samleveraftale.
Hvordan kan rækkefølgen se ud?
En rolig rækkefølge gør det lettere at se, om du faktisk kan beholde boligen:
- Afklar om boligen er delingsformue, særeje eller ejet i en bestemt tinglyst andel.
- Find boligens værdi og den økonomiske model for, at du overtager den.
- Afklar bankens accept af lån, hæftelse og eventuel frigørelse af din tidligere ægtefælle.
- Indgå bodelingsaftale eller få den relevante uenighed afgjort.
- Tinglys skøde, hvis ejerforholdet skal ændres.
- Lav særskilt aftale med den nye samlever, hvis personen betaler, flytter ind fast eller senere skal være medejer.
Du kan sammenholde rækkefølgen med en bredere gennemgang af fælles hus ved skilsmisse, hvis boligen stadig er ejet af jer begge.
Hvornår er en samejeaftale relevant med den nye samlever?
Hvis den nye samlever kun flytter ind, er en samejeaftale ikke det dokument, der afgør skilsmissebodelingen. Hvis samleveren derimod skal købe en andel, betale større beløb til boligen eller have en aftalt ret ved senere salg, bør I behandle forholdet særskilt.
En samejeaftale kan regulere ejerandele, betaling, forkøbsret, salg og udgifter mellem jer som nye samlevere. Den erstatter ikke bodelingsaftalen med din tidligere ægtefælle, og den erstatter heller ikke et skøde, hvis ejerandelen skal ændres. Se også samejeoverenskomst om fast ejendom.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på aktuelle regler om ægtefællers økonomiske forhold, familiens helårsbolig og tinglysning af ejerrettigheder.
- Ægtefælleloven på Retsinformation
- Tinglysningsloven på Retsinformation
- Officielle regler om delingsformue, rådighed over familiens helårsbolig og skøde/adkomst
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
