En samejeoverenskomst kan aftale, hvordan I fordeler udgifter, indskud og et senere provenu, men den ændrer ikke alene de ejerandele, der er registreret i Tingbogen. Skal ejerandelene ændres, kræver det normalt et nyt skøde og tinglysning.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation:
En samejeoverenskomst kan regulere det interne økonomiske opgør og udgiftsfordelingen mellem medejere, men den ændrer ikke de officielle ejerandele i Tingbogen, hvilket altid kræver et nyt skøde og tinglysning.
- Lovkrav og definition: Skødet er det officielle dokument, der registrerer ejendomsretten i Tingbogen, og denne registrering er afgørende for retsbeskyttelsen over for banker, kreditorer og købere.
- Økonomi: Ændring af ejerandele indebærer en overdragelse af økonomisk værdi, hvilket kan udløse tinglysningsafgifter, skattemæssige konsekvenser eller gaveafgift for ugifte samlevende.
- Processen: For at ændre ejerandelene skal parterne aftale den nye fordeling og værdi, indhente bankens godkendelse til eventuelle låneændringer, samt oprette, underskrive og tinglyse et nyt digitalt skøde.
- Godt råd: Sørg for, at samejeoverenskomsten, skødet og lånedokumenterne stemmer overens, da uoverensstemmelser mellem interne aftaler og tinglyste forhold skaber stor usikkerhed ved salg, dødsfald eller samlivsophør.
Hvad viser skødet om jeres ejerandele?
Skødet er det officielle dokument, der registrerer, hvem der ejer en fast ejendom. Hvis I ejer boligen sammen, kan skødet vise en ligelig fordeling som 50/50 eller en anden fordeling af de ideelle ejerandele.
Tinglysningsretten beskriver skødet som det dokument, der tinglyses som køberens ejendomsret. Oplysningerne i Tingbogen gør ejerforholdet synligt for banker, kreditorer, købere og andre, der skal kunne stole på registreringen.
Hvis du står med halvdelen af ejendommen i skødet, ændres den registrering ikke, fordi du og din samlever senere aftaler, at den anden økonomisk skal have en større del af værdien. Den interne aftale og den tinglyste ejendomsret er to forskellige spor.
Det samme gælder, hvis den ene betaler mere til afdrag eller renovering. Betalingen kan skabe et internt krav, hvis I har aftalt det, men den flytter ikke automatisk en del af ejendomsretten.
Hvad kan en samejeoverenskomst regulere?
En samejeoverenskomst om fast ejendom fastlægger spillereglerne mellem jer som medejere. Den kan beskrive både hverdagen i boligen og den økonomiske afslutning, hvis I senere går fra hinanden eller sælger.
I kan blandt andet aftale, hvordan udbetalingen er finansieret, hvem der betaler renter og afdrag, og hvordan udgifter til vedligeholdelse eller forbedringer skal behandles. Aftalen kan også give den ene forkøbsret eller beskrive en metode til værdiansættelse ved udkøb.
Samejeoverenskomsten kan derfor føre til, at salgsprovenuet skal fordeles på en anden måde end en helt mekanisk fordeling efter ejerandelene. Det kræver, at aftalen er klar, gyldig og kan dokumenteres, hvis I senere bliver uenige.
Aftalen kan også forpligte jer til senere at medvirke til en ændring af skødet. Men før et nyt skøde er underskrevet og tinglyst, er de registrerede ejerandele fortsat dem, der fremgår af Tingbogen.
Hvorfor ændrer aftalen ikke automatisk skødet?
Tinglysningslovens hovedregel er, at rettigheder over fast ejendom skal tinglyses for at få beskyttelse mod senere aftaler og retsforfølgning. Derfor er en privat aftale mellem jer ikke det samme som en ændring af den registrerede ejendomsret.
En samejeoverenskomst kan være bindende mellem jer, selv om den ikke ændrer adkomsten. Men en bank, kreditor eller senere køber skal kunne se ejerforholdet i Tingbogen og kan ikke forventes at kende alle jeres interne økonomiske aftaler.
Hvis aftalen siger, at du økonomisk skal behandles som ejer af 70 procent, mens skødet viser 50 procent, har I skabt en forskel mellem det interne opgør og det udadtil registrerede ejerskab. Den forskel kan give tvivl ved salg, belåning, dødsfald eller samlivsophør.
Den sikre løsning er at beslutte, om I kun vil ændre den interne fordeling, eller om selve ejendomsretten også skal ændres. Kun det sidste kræver en ny ejerandel i skødet.
Hvordan ændrer I ejerandelene korrekt?
En ændring fra eksempelvis 50/50 til 70/30 er en overdragelse af en ideel andel af ejendommen. Den ene medejer afgiver en del af sin ejendomsret, og den anden erhverver den. Derfor skal vilkårene og værdien af den overdragne andel afklares.
- Aftal de nye ejerandele og værdien af den andel, der overdrages.
- Afklar med banken, om lån eller hæftelse skal ændres.
- Beskriv pris, overtagelsesdag og øvrige vilkår skriftligt.
- Opret og underskriv et nyt digitalt skøde.
- Anmeld skødet til tinglysning og opdatér samejeoverenskomsten.
Processen skal hænge sammen. Et nyt skøde uden en klar aftale kan efterlade tvivl om betalingen. En ny intern aftale uden skøde kan efterlade de gamle ejerandele i Tingbogen.
Tinglysningsrettens vejledning om skøder beskriver skødet som det officielle ejendomsdokument. Selve anmeldelsen foregår digitalt, og de relevante parter skal underskrive eller medvirke med fuldmagt.
Skal banken godkende ændringen?
Bankens rolle afhænger af lånene og den aftale, I vil gennemføre. Hvis ændringen kun vedrører ejerandelene, uden at gælden ændres, kan banken stadig have krav efter låne- og pantedokumenterne. Pantet i ejendommen forsvinder ikke ved et nyt skøde.
Hvis den ene samtidig skal overtage en større del af gælden eller frigøres fra et fælles lån, kræver det långiverens godkendelse. I kan ikke aftale jer ud af bankens rettigheder i en samejeoverenskomst.
Det kan derfor være muligt, at skødet viser én ejerfordeling, mens begge fortsat hæfter solidarisk for hele lånet. Ejerskab og hæftelse følger forskellige dokumenter, og banken kan som udgangspunkt holde sig til de personer, der har underskrevet lånet.
Få bankens stillingtagen tidligt, især hvis ændringen sker, fordi den ene har betalt mere eller ønsker at købe en andel af huset. Ellers kan I aftale et ejerskifte, som finansieringen ikke kan gennemføre.
Kan I eje 50/50 og stadig dele provenuet skævt?
Ja, I kan aftale et internt økonomisk opgør, selv om skødet viser lige ejerandele. Det ses blandt andet, når den ene har lagt en større udbetaling og skal have et bestemt beløb tilbage, før resten af provenuet deles.
En sådan model ændrer ikke nødvendigvis ejerandelene. Den beskriver i stedet, hvordan jeres indbyrdes krav skal opgøres. Aftalen skal være præcis om beløb, dokumentation, tab, værdistigninger og den rækkefølge, provenuet fordeles i.
Hvis boligen falder i værdi, kan en upræcis aftale skabe tvivl om, hvem der bærer tabet. Det samme gælder, hvis den ene senere betaler ekstra afdrag eller finansierer en forbedring. Aftalen bør derfor beskrive både positive og negative udfald.
Hvis jeres egentlige hensigt derimod er, at den ene skal eje en større del af selve ejendommen, bør det fremgå af skødet. Ellers risikerer I, at dokumenterne beskriver to forskellige ejerforhold.
Hvilke følger kan en ændring af ejerandele få?
En ændring af ejerandele er ikke kun en rettelse i et dokument. Den ene overdrager en økonomisk værdi til den anden, og det kan udløse tinglysningsafgift og have skattemæssige følger. Hvis prisen er lavere end værdien, kan forskellen efter omstændighederne blive betragtet som en gave.
For ugifte samlevende er der ikke den samme generelle afgiftsfrihed for gaver, som gælder mellem ægtefæller. Derfor bør overdragelsesprisen og finansieringen kunne forklares og dokumenteres.
Ændringen kan også påvirke forsikring, ejendomsskatter, fradrag og bankens risikovurdering. Hvis kun én står for de løbende betalinger efter ændringen, bør jeres aftale vise, om betalingerne er en del af ejerfordelingen eller blot en praktisk udgiftsdeling.
Artiklen beregner ikke afgiften, fordi grundlaget afhænger af den konkrete overdragelse og de aktuelle regler. Hovedpointen er, at I bør undersøge følgerne, før det nye skøde underskrives.
Hvilke dokumenter bør I kontrollere samlet?
Et sikkert ejerforhold kræver, at dokumenterne peger i samme retning. Start med Tingbogen og sammenhold derefter ejerandelene med jeres aftale, finansiering og faktiske betalinger.
- Det nuværende skøde og de registrerede ejerandele.
- Samejeoverenskomsten og eventuelle senere tillæg.
- Låne- og pantedokumenter samt bankens godkendelser.
- Dokumentation for udbetaling, afdrag og større forbedringer.
- Den nye overdragelsesaftale og det nye skøde.
Hvis kun samejeoverenskomsten ændres, bør den tydeligt sige, at skødets ejerandele består. Hvis ejerskabet ændres, bør aftalen opdateres, så den ikke fortsat bygger på den gamle fordeling.
Når dokumenterne er afstemt, kan I lettere se forskellen mellem ejendomsret, gæld og interne krav. Det gør også et senere salg eller udkøb mere overskueligt.
Hvornår er en ny samejeoverenskomst nok?
En ny eller ændret samejeoverenskomst kan være nok, hvis I kun vil justere fordelingen af udgifter, brugen af boligen, værdiansættelsesmetoden eller det interne opgør ved et senere salg. Ejerandelene i Tingbogen skal i så fald fortsat være de samme.
Et tillæg kan også bruges, hvis den ene finansierer en bestemt forbedring og skal have et dokumenteret beløb tilbage ved salg. Det er et økonomisk krav mellem jer og behøver ikke nødvendigvis at ændre ejendomsretten.
Et nyt skøde er derimod nødvendigt, hvis den ene skal overtage en større eller mindre ideel andel af selve ejendommen. Det gælder også, hvis én medejer helt skal udtræde, og den anden skal stå som eneejer.
Skellet er derfor enkelt: Samejeoverenskomsten styrer jeres indbyrdes spilleregler. Skødet styrer, hvem der ejer ejendommen udadtil. Når begge dele ændres, skal begge dokumenter opdateres.
Skøde Centret og samlever som medejer af boligen
Skøde Centret har siden 2003 specialiseret sig i overdragelse af ejendom mellem ugifte samlevende, fx når samlever skal være medejer.
Som ugifte er det særligt vigtigt at have klare aftaler. Skøde Centret udarbejder den skriftlige overdragelsesaftale og tinglyser skødet, så I er juridisk dækket ved køb eller indtræden i ejerskabet.