Nej. En samejeoverenskomst kan fastlægge, hvordan I fordeler udgifter, bruger boligen og gør samejet op, men den ændrer ikke i sig selv de ejerandele, der er registreret i Tingbogen. Hvis fordelingen skal ændres fra for eksempel halvdelen hver til en tredjedel og to tredjedele, skal der ske en egentlig overdragelse med skøde og tinglysning.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
En samejeoverenskomst ændrer ikke automatisk de ejerandele, der er registreret i Tingbogen. En ny fordeling kræver en egentlig overdragelse med skøde og tinglysning, mens aftalen fortsat kan regulere jeres indbyrdes økonomi, brug og salg.
- Ulige indskud eller betalinger ændrer ikke alene ejerandelene.
- Kun præcise rettigheder over ejendommen kan eventuelt tinglyses som servitut.
- Sælgerandel og køberandel beregnes ud fra hver sit referencepunkt.
- Lån, pant og debitorroller skal afklares særskilt.
- Kontrollér efter tinglysningen både adkomst, tinglysningssvar og den opdaterede aftale.
Hvad kan aftalen regulere mellem jer?
En samejeoverenskomst om fast ejendom kan beskrive jeres indbyrdes spilleregler. Den kan blandt andet fastlægge, hvordan et ulige indskud skal behandles ved et senere salg, hvordan løbende udgifter fordeles, hvem der kan bruge bestemte dele af boligen, og hvordan den ene medejer kan overtage den andens andel.
Aftalen kan derfor få stor økonomisk betydning mellem jer uden at ændre den registrerede ejerfordeling. Betaler den ene mere til udbetaling, afdrag eller forbedringer, bliver vedkommendes tinglyste andel ikke automatisk større. I kan i stedet aftale, hvordan forskellen skal opgøres internt, men et egentligt skifte i ejendomsretten kræver et andet dokument.
- Ejerandelen viser, hvor stor en ideel del af hele ejendommen hver ejer har.
- En intern betalingsregel viser, hvordan et beløb skal fordeles eller tilbagebetales mellem jer.
- En brugsregel kan fordele den praktiske råden over boligen uden at flytte ejendomsretten.
- En salgs- eller overtagelsesregel kan beskrive en fremtidig proces, men gennemfører ikke selve ejerskiftet.
Hvorfor bliver ejerandelen stående i Tingbogen?
Det bliver registreret under adkomsten i Tingbogen, hvem der ejer ejendommen. Tinglysningslovens § 6 definerer et skøde som et dokument, der overdrager ejendomsretten til en bestemt fast ejendom. En samejeoverenskomst har en anden funktion: Den regulerer som udgangspunkt forholdet mellem de personer, der allerede ejer sammen.
Hvis aftalen blot siger, at I fremover betragter boligen som ejet i en anden fordeling, bliver den formulering ikke til en ny adkomst. Den registrerede ændring skal gennemføres med et adkomstdokument, hvor overdrager, erhverver og den overdragne andel fremgår. Den særskilte artikel om ejerandele på skødet forklarer selve overdragelsessporet.
Hvad sker der ved tinglysning af aftalen?
En tinglysning af samejeoverenskomst sker som servitut, ikke som adkomst. Tinglysningsrettens vejledning om samejeoverenskomster angiver, at servitutteksten som minimum skal indeholde et ekstrakt af de bestemmelser, som ønskes tinglyst. I behøver derfor ikke nødvendigvis gøre hele den interne aftale til servituttekst.
De enkelte bestemmelser skal vurderes hver for sig. Efter tinglysningslovens § 10 skal et privat dokument fastslå, stifte, ændre eller ophæve en ret over en bestemt ejendom for at kunne tinglyses. En rent personlig betalingsforpligtelse mellem de nuværende ejere kan derfor ikke gøres til en ejendomsret alene ved at kalde den en servitut.
En præcis brugsret, forkøbsret eller rådighedsbegrænsning kan efter sit indhold høre til servitutsporet, mens ejerandelene stadig står uændret under adkomsten. Vedrører en brugsret et bestemt areal eller bestemte rum, kan anmeldelsen kræve et rids. Bilag i den digitale bilagsbank er offentligt tilgængelige og må ikke indeholde de sidste fire cifre i personnumre eller følsomme personoplysninger.
Hvordan ændrer I ejerandelene med et skøde?
En ændring bør begynde med den registrerede fordeling og ende med en kontrol af den nye adkomst. Rækkefølgen gør det lettere at holde den interne aftale, ejendomsretten og lånene adskilt:
- Hent de aktuelle adkomstoplysninger og fastslå hver ejers registrerede andel.
- Beskriv den ønskede slutfordeling, hvem der overdrager, og hvilket vederlag eller anden modydelse der indgår.
- Beregn sælgerandel og køberandel efter deres forskellige referencepunkter.
- Afklar særskilt, om lån, pantebreve eller debitorroller skal ændres, og hvilke krav långiveren stiller.
- Opret, underskriv og anmeld det relevante skøde. Hvis den ene først skal ind som medejer, følger det samme grundprincip som ved at få en samlever med på skødet.
- Kontrollér tinglysningssvaret og den nye ejerfordeling, og tilpas derefter samejeoverenskomsten, så dokumenterne ikke beskriver forskellige forudsætninger.
Illustrativt eksempel: A og B ejer hver halvdelen, men ønsker en slutfordeling på en tredjedel til A og to tredjedele til B. A skal da overdrage en sjettedel af hele ejendommen. I skødet er A’s sælgerandel en tredjedel af A’s hidtidige halvdel, mens B’s køberandel er en sjettedel af hele ejendommen. B’s eksisterende halvdel skal ikke medregnes igen som køberandel.
Hvad ændres ikke automatisk sammen med skødet?
Ejerskab, intern økonomi og lånehæftelse er tre forskellige spor. Et nyt skøde ændrer adkomsten, men viser ikke i sig selv, at en tidligere debitor er frigjort fra et lån, eller at en ny medejer er blevet debitor. Det afhænger blandt andet af låne- og pantevilkårene, den konkrete gældsovertagelse og eventuelle særskilte aftaler med långiveren.
Det samme gælder den anden vej: En medejer kan betale en stor del af lånet uden at få en større tinglyst ejerandel. Hvis betalingerne skal udløse et internt krav, en tilbagebetalingsret eller en senere overdragelse, bør dokumenterne skelne klart mellem disse virkninger. En formulering om betaling må ikke give indtryk af, at adkomsten allerede er ændret.
Hvilke omkostninger og kontroller følger med?
Et skøde og en servitut er to selvstændige tinglysninger. Der kan derfor være en tinglysningsafgift knyttet til hvert spor. Afgiften på skødet afhænger af ejendomstypen, overdragelsens karakter og det relevante afgiftsgrundlag, mens tinglysning af en servitut følger sit eget afgiftsprincip. Hertil kan komme udgifter til långiver, vurdering og dokumentudarbejdelse, hvis de er nødvendige i den konkrete sag.
Efter ekspeditionen bør I kontrollere både resultatet og det, der bevidst ikke blev ændret:
- Viser adkomsten de aftalte slutandele?
- Er skødet tinglyst uden en uafklaret frist eller retsanmærkning?
- Er låne- og pantrollerne afklaret særskilt?
- Stemmer samejeoverenskomstens betalings-, brugs- og salgsregler med den nye fordeling?
- Indeholder offentlige bilag kun de oplysninger, som tinglysningen kræver?
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på de aktuelle regler og myndighedsvejledninger om adkomst, servitutter, andele og pant.
- Retsinformation: Tinglysningsloven, herunder reglerne om skøde og tinglyselige rettigheder.
- Tinglysningsretten: vejledninger om samejeoverenskomst samt sælger- og køberandele.
- Tinglysningsretten: siderne om adkomst, skøder, debitorskifte og tinglysningsafgifter.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
