En tinglysningsattest bruges til at kontrollere, om en ejerændring mellem samlevende faktisk er registreret med de rigtige personer, ejerandele og hæftelser i Tingbogen efter tinglysning.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation:
En tinglysningsattest kan bruges til at kontrollere, om en ejerændring mellem samlevende er registreret korrekt i Tingbogen. Kontrollen bør især handle om adkomsthaver, ejerbrøk, pant og om resultatet passer med skøde og aftalegrundlag.
- Attesten viser registerresultatet, mens skødet viser det dokument, der blev anmeldt.
- Ejerandel skal kontrolleres som slutbrøk af hele ejendommen, ikke kun som den andel, sælger overdrog.
- Pant og lån er særskilte spor; skødet ændrer ikke automatisk personlig lånehæftelse.
- Ved mismatch bør skøde, andelsfelter, dokumentudskrift og eventuelle bemærkninger gennemgås.
- En intern samejeaftale kan forklare forholdet mellem jer, men ændrer ikke i sig selv Tingbogen.
Hvad skal attesten afklare efter ejerændringen?
Når samlevende ændrer ejerandel, er målet som regel, at Tingbogen skal vise et nyt ejerbillede. Den ene kan være kommet på skødet, den ene kan have købt en større andel, eller begge kan have ændret brøkerne, mens forholdet og boligen fortsætter.
Attesten er derfor ikke kun et kvitteringsdokument. Den er dit kontrolpunkt efter tinglysningen. Du bruger den til at se, om den registrerede adkomst passer med den ejerændring, som skødet skulle gennemføre, og om der står pantehæftelser eller bemærkninger, som skal afklares.
Kontrollen bør holdes snæver: Hvem står som ejer, hvilken andel viser Tingbogen, hvilken ejendom handler det om, og hvilke hæftelser står stadig på ejendommen? De spørgsmål er andre end jeres interne aftale om betaling, brug af huset eller fordeling af løbende udgifter.
Hvilken attest eller udskrift skal du hente?
På tinglysning.dk kan du hente en tingbogsattest og udskrifter af tinglyste dokumenter. Tinglysningsretten beskriver tingbogsattesten som en kopi af Tingbogen for en bestemt fast ejendom, hvor du blandt andet kan se tinglyst ejer, servitutter og pantebreve.
Hvis du skal kontrollere selve ejerresultatet, er tingbogsattesten normalt det centrale dokument. Hvis du skal se præcis, hvad der stod i skødet, kan en udskrift af det tinglyste dokument være relevant ved siden af.
Det praktiske skel er enkelt: attesten viser registerresultatet, mens skødeudskriften viser dokumentet, der blev anmeldt. Ved en ejerændring mellem samlevende bør du normalt sammenholde begge, hvis der er tvivl om, hvorfor den registrerede ejerbrøk ser ud, som den gør.
Hvem skal stå som adkomsthaver?
Adkomsthaver er den eller de personer, der står registreret som ejere. Efter en ændring mellem samlevende skal attesten vise den nye ejerkreds, ikke kun den tidligere ejer eller den person, der har betalt mest.
Hvis begge nu skal eje boligen, bør begge fremgå som adkomsthavere. Hvis den ene har overtaget hele boligen, bør den tidligere medejer ikke længere stå med en ejerandel. Hvis kun en del af ejerandelen er overdraget, bør begge stadig stå som ejere med den aftalte brøk.
Du bør også kontrollere, at ejendommen er den rigtige. Adresse, matrikel og eventuelle ejerlejlighedsoplysninger skal passe med det, I faktisk har ændret ejerandel i. En rigtig person på en forkert ejendom løser ikke skødeopgaven.
Hvordan kontrollerer du ejerandelen uden at blande brøkerne sammen?
Den registrerede ejerandel er den brøkdel af hele ejendommen, hver adkomsthaver står med efter tinglysningen. Det er ikke altid den samme brøk, som blev brugt til at beskrive den andel, sælger overdrog.
Tinglysningsrettens vejledning om sælger- og køberandele skelner mellem sælgerandel og køberandel. Sælgerandelen handler om, hvor stor en del af sælgers egen ejerandel der overdrages. Køberandelen handler om, hvor stor en andel af hele ejendommen køber får ved anmeldelsen.
Det skel er særligt relevant for samlevende, der allerede ejer sammen. Hvis A og B ejer halvdelen hver, og A overdrager halvdelen af sin egen andel til B, får B ikke halvdelen mere af hele ejendommen. A overdrager en fjerdedel af hele ejendommen, så slutresultatet bliver 1/4 til A og 3/4 til B.
Den konkrete kontrol er derfor at regne baglæns fra det aftalte slutresultat. Spørg ikke kun, hvad den ene solgte. Spørg også, hvad hver af jer skulle eje af hele boligen efter tinglysningen.
Hvad skal du sammenholde med skødet eller overdragelsesaftalen?
Attesten bør sammenholdes med det dokumentgrundlag, der skulle gennemføre ejerændringen. Det kan være skødet, en overdragelsesaftale eller en intern aftale mellem jer om betaling, overtagelsesdag og ejerbrøk.
Du bør især sammenholde:
- navnene på de personer, der skulle være ejere efter ændringen
- ejerbrøken efter tinglysning
- om skødet overførte den rigtige sælgerandel og køberandel
- om overtagelsesdag og aftalegrundlag passer med det, I har lagt til grund
- om der er bemærkninger eller retsanmærkninger, som kræver opfølgning
Hvis tallene ikke stemmer, bør du ikke nøjes med at se på attesten isoleret. Fejlen kan ligge i skødets andelsfelter, i en intern misforståelse om brøkerne eller i en tinglysningsmæssig bemærkning, der skal håndteres særskilt.
Hvad viser attesten om pant og lån?
Tingbogsattesten kan vise pantebreve og andre tinglyste hæftelser på ejendommen. Den kan derfor hjælpe dig med at se, om et pantespor stadig står i Tingbogen efter ejerændringen.
Det er dog vigtigt at skelne mellem tre lag: ejerandel, personlig lånehæftelse og tinglyst pant. Skødet ændrer adkomsten. Banken eller realkreditinstituttet skal særskilt acceptere ændringer i, hvem der hæfter for lånet. Et pantebrev kan desuden kræve en særskilt tinglysningsmæssig behandling, hvis debitor eller kreditor skal ændres.
Hvis attesten stadig viser pant, betyder det ikke i sig selv, at ejerændringen er forkert. Pant kan blive stående på ejendommen, selv om ejerbrøken ændres. Spørgsmålet er, om pantet, låneaftalen og jeres aftale om betaling faktisk passer sammen efter ændringen.
Hvad kan attesten ikke bevise om jeres interne aftale?
Attesten viser det offentlige registerresultat. Den viser ikke hele jeres interne aftale om, hvorfor ejerandelen er valgt, hvem der har betalt hvad, eller hvordan I vil fordele fremtidige udgifter.
En samlever kan derfor godt stå med en ejerandel i Tingbogen, uden at attesten forklarer, om andelen bygger på kontant betaling, gældsovertagelse, tidligere indskud eller en anden intern udligning. De oplysninger hører normalt hjemme i aftalegrundlaget, ikke i selve attesten.
Hvis I også har en samejeoverenskomst om ejerandelene, skal den holdes adskilt fra skødet. En intern aftale kan forklare forholdet mellem jer, men den ændrer ikke automatisk den tinglyste ejerbrøk.
Hvilke forhold kan kræve ny handling?
En efterkontrol kan føre til flere forskellige næste skridt. Ikke alle afvigelser betyder, at der skal laves et nyt skøde, men de bør sorteres efter, hvad der faktisk er galt.
- Forkert adkomsthaver: kontrollér skødet, rollerne og om tinglysningen er endeligt gennemført.
- Forkert ejerbrøk: sammenhold sælgerandel, køberandel og den ønskede slutfordeling.
- Uventet retsanmærkning: find ud af, hvilken rettighed eller mangel anmærkningen handler om.
- Uafklaret pant: afklar, om pantet skulle blive stående, ændres, aflyses eller knyttes til et lånespor.
- Manglende dokumentudskrift: hent skødet eller det relevante tinglyste dokument, så du kan se anmeldelsens indhold.
Hvis ejerbrøken er forkert, er det sjældent nok at skrive en privat note mellem jer. Den tinglyste adkomst skal normalt rettes gennem et relevant tinglysningsdokument, hvis registerresultatet faktisk skal ændres.
Hvordan kan en forenklet kontrol se ud?
Forenklet illustrativt eksempel: To samlevende ejer en bolig med 1/2 hver. De aftaler, at den ene skal overtage yderligere 1/4 af hele boligen, så slutfordelingen bliver 1/4 og 3/4. Efter tinglysning henter de tingbogsattesten.
Kontrollen består ikke kun i at se, at begge navne står der. De skal kontrollere, om den ene står med 1/4 og den anden med 3/4, og om skødet har håndteret den overdragne andel korrekt. Hvis attesten i stedet viser 1/2 og 1/2, er ejerændringen ikke synlig som aftalt.
Eksemplet viser også, hvorfor ejerandele i skødet skal læses præcist. Den private formulering “halvdelen af min andel” og den tinglyste slutbrøk er ikke samme kontrolpunkt.
Hvad koster det at hente dokumentationen?
Tinglysningsretten oplyser, at en uofficiel tingbogsattest er gratis. En officiel attesteret tingbogsattest bestilles via tinglysning.dk og koster 150 kr. pr. stk. efter Tinglysningsrettens aktuelle vejledning.
For de fleste private efterkontroller er den uofficielle attest ofte nok til at se ejer, pant og servitutter. Hvis du skal bruge dokumentation over for en tredjepart, kan den officielle attest være relevant, men behovet afhænger af situationen.
Udskrifter af tinglyste dokumenter kan også hentes via tinglysning.dk. Hvis du skal forstå en afvigelse, kan dokumentudskriften være mere nyttig end en ny attest, fordi den viser, hvad der faktisk blev anmeldt.
Hvordan adskiller kontrollen sig fra samlivsophør?
Denne kontrol handler om samlevende, der ændrer ejerandel og derefter vil se, om resultatet er registreret rigtigt. Den handler ikke nødvendigvis om et brud, udkøb efter samlivsophør eller fordeling af salgsprovenu.
Hvis ejerændringen sker, mens I fortsat bor sammen, er hovedspørgsmålet typisk, om skødet, ejerbrøken, betalingen og låne-/pantesporet passer sammen. Hvis I går fra hinanden, kan der opstå andre spørgsmål om udkøb, midlertidig brug, fælles salg og frigørelse fra lån.
Det er derfor en anden opgave end at afgøre, hvem der har krav på hvad efter et samlivsophør. Her er opgaven at kontrollere et konkret tinglyst resultat efter en aftalt ejerændring mellem samlevende.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på officielle kilder om tinglysning, tingbogsattester, skøder, ejerandele og panteforhold.
- Tinglysningsretten om udskrifter fra fast ejendom
- Tinglysningsretten om skøder
- Tinglysningsrettens vejledning om sælger- og køberandele
- Danmarks Domstole om tinglysning af rettigheder
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
