Skødets bilag er dokumentation, der kan underbygge anmeldelsen, når en ny medejer skal registreres på skødet. Bilagene ændrer ikke i sig selv ejerforholdet; det gør det tinglyste skøde og de oplysninger, der registreres i Tingbogen.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation. Her får du et overblik over de mest almindelige typer skøder og overdragelser:
Skødets bilag dokumenterer udvalgte forhold bag anmeldelsen, men de gør ikke den nye medejer til tinglyst ejer alene. Ejerændringen skal stadig fremgå af skødet og kontrolleres i Tingbogen efter tinglysning.
- Bilag kan dokumentere fuldmagt, roller, handelsgrundlag eller andre oplysninger, som skødet bygger på.
- Bilagsbanken er offentlig, så unødvendige personoplysninger bør ikke vedhæftes.
- Samejeoverenskomst, bankaccept og pant er særskilte spor, som ikke erstattes af et bilag.
- Omkostninger kan især opstå ved skødeanmeldelse, bankbehandling, pant eller ekstra dokumentarbejde.
- Efter tinglysning bør du kontrollere medejer, ejerandel og eventuelle anmærkninger i Tingbogen.
Hvilken rolle har bilagene, når en ny medejer kommer på skødet?
Når du skriver en ny medejer på skødet, er hovedopgaven at få ejerændringen anmeldt og tinglyst korrekt. Bilagene fungerer som dokumentationsgrundlag for de oplysninger, der ligger bag anmeldelsen. De kan vise, hvorfor en bestemt person må handle, hvorfor en bestemt handelstype er valgt, eller hvilke vilkår der skal forstås sammen med skødet.
Et bilag er derfor ikke det samme som skødet. Skødet er det dokument, der registrerer overdragelsen af ejendomsretten, mens bilaget kun understøtter eller forklarer et bestemt punkt i anmeldelsen. Den forskel er central, fordi et manglende eller forkert bilag kan forsinke behandlingen, men et bilag alene kan ikke gøre en ny medejer til tinglyst ejer.
Hvilke oplysninger skal selve skødet stadig indeholde?
Skødet skal stadig bære de oplysninger, der er nødvendige for selve ejerændringen. Det gælder blandt andet ejendommen, den nuværende ejer, den nye medejer, den overdragne ejerandel, købesum eller andet vederlag, overtagelsesdag og relevante roller i anmeldelsen.
Hvis du vil forstå ejerandelen, er det nyttigt at skelne mellem den andel, den nuværende ejer overdrager, og den andel den nye medejer ender med at stå med i hele ejendommen. Det skel ligger tæt på ejerandele i skødet og bør ikke flyttes over i et bilag, hvis det er en oplysning, der skal registreres som en del af skødet.
Hvornår er et bilag nødvendigt?
Et bilag er relevant, når Tinglysningsretten skal se et dokumentationsgrundlag, der ikke kan forklares sikkert i selve skødefelterne. Tinglysningsretten beskriver på sin side om bilag, at bilag til en anmeldelse uploades i bilagsbanken eller fremsendes til Tinglysningsretten.
I en medejer-situation kan bilagsbehovet opstå, hvis anmeldelsen bygger på fuldmagt, særlige rolleforhold, særlige handelsoplysninger eller dokumentation, der skal vise, hvorfor den valgte registrering er korrekt. Behovet afhænger af den konkrete anmeldelse. Derfor bør bilagene vælges ud fra, hvad der faktisk skal dokumenteres, ikke ud fra en fast pakkeliste.
Hvilke bilag kan være relevante ved en ugift medejer?
Når ugifte parter ændrer ejerforholdet, kan bilagene især handle om dokumentationsgrundlaget for handlen og rollerne. Det kan eksempelvis være relevant at dokumentere en fuldmagt, hvis en part ikke selv underskriver, eller et særligt grundlag for at en person handler på vegne af en anden.
Hvis der er en intern aftale mellem parterne, skal du skelne mellem aftalens indhold og skødets registrering. En intern aftale kan forklare, hvordan I vil fordele betaling, brug og udgifter mellem jer, men den registrerer ikke i sig selv den nye medejer i Tingbogen. Den registrering kræver skødesporet.
Hvad bør ikke vedhæftes som bilag?
Tinglysningsretten gør opmærksom på, at bilagsbanken er offentligt tilgængelig, og at anmeldelser med ikke nødvendige personoplysninger kan blive afvist. Derfor bør du ikke vedhæfte mere materiale end nødvendigt for tinglysningen.
Det gælder især dokumenter med CPR-numre, kontooplysninger, private beregninger eller anden information, som ikke er nødvendig for at behandle skødet. Hvis kun en del af et dokument er relevant, bør dokumentationsgrundlaget begrænses til den relevante del, så anmeldelsen ikke udsætter uvedkommende oplysninger for offentlig indsigt.
Hvordan adskiller bilag sig fra en samejeoverenskomst?
En samejeoverenskomst regulerer normalt det interne forhold mellem flere ejere. Den kan handle om brug af boligen, betaling af udgifter, forkøbsret, salg, vedligeholdelse og uenighed. Den ændrer ikke automatisk den tinglyste ejerandel.
Hvis en ny medejer skal registreres på ejendommen, er spørgsmålet derfor ikke kun, om I har en aftale mellem jer. Spørgsmålet er også, om Tingbogen skal ændres. En samejeoverenskomst og tinglysning kan være et selvstændigt aftale- eller rettighedsspor, mens skødet er adkomstsporet.
Hvordan spiller bilag sammen med bank og pant?
Hvis ejendommen er belånt, er bilagene kun én del af grundlaget. Skødet ændrer adkomsten, men det ændrer ikke automatisk, hvem der hæfter for lån, eller hvordan pantet skal håndteres. Banken eller panthaveren kan derfor have et særskilt spor, som skal afklares før eller samtidig med skødet.
Det kan betyde, at der skal tages stilling til eksisterende pant, debitorskifte, kreditorskifte eller nye lånedokumenter. Den del hører ikke hjemme som en løs bemærkning i skødets bilag, hvis den kræver en egentlig pante- eller bankbehandling. Her bør du holde adkomst, lånehæftelse og pant adskilt.
Hvad betyder underskrift og fuldmagt for bilagene?
Når anmeldelsen er færdig, beskriver Tinglysningsretten, at den overføres til parternes underskriftsmapper, og at dokumentet først kan sendes til tinglysning, når alle relevante parter har underskrevet. Hvis en part handler via fuldmagt, bliver fuldmagten et særskilt dokumentationsspor.
Det betyder, at du ikke kan løse et underskriftsproblem ved blot at forklare det i et bilag. Den rigtige person skal have den rigtige rolle, og fuldmagtssporet skal være dokumenteret på en måde, der passer til anmeldelsen. Ellers kan anmeldelsen stoppe, selv om selve skødets oplysninger ser rigtige ud.
Kan et bilag ændre ejerandelen uden nyt skøde?
Et bilag kan forklare baggrunden for ejerændringen, men det kan ikke erstatte den tinglyste registrering. Hvis den nye medejer skal have en ejerandel, skal ejerændringen fremgå af skødet og registreres i Tingbogen.
Forenklet illustrativt eksempel: A ejer hele ejendommen og ønsker, at B skal være medejer med 1/2. Parterne laver en intern aftale om betaling og udgifter. Aftalen kan være relevant som aftalegrundlag, men B bliver først tinglyst medejer, når skødet med den relevante ejerændring er tinglyst.
Hvilke omkostninger kan bilagssporet påvirke?
Bilagene er normalt ikke den post, der i sig selv bestemmer de største omkostninger. Omkostningerne knytter sig typisk til selve skødeanmeldelsen, eventuel tinglysningsafgift, bankens behandling, låneændringer, pant og dokumentudarbejdelse.
Et bilag kan alligevel få praktisk betydning for økonomien, hvis det viser, at anmeldelsen skal behandles på en anden måde end først antaget, eller hvis manglende dokumentation giver afvisning, ny anmeldelse eller behov for ekstra dokumentarbejde. Hvis der også skal ændres pant, er tinglysning af ejerpantebrev et andet spor end selve skødet.
Hvordan kontrollerer du resultatet efter tinglysning?
Når skødet er tinglyst, bør du kontrollere, om Tingbogen viser den nye medejer og den rigtige ejerandel. En tingbogsattest kan blandt andet vise dato, tidspunkt og oplysninger om ejendommen, og Tinglysningsretten oplyser, at den også kan vise, hvis der er anmeldte dokumenter, som endnu ikke er behandlet.
Kontrollen bør derfor ikke kun handle om, at et bilag er uploadet. Den bør handle om det færdige resultat: står den rigtige ejer registreret, er ejerandelen korrekt, er relevante dokumenter behandlet, og er der forhold om pant eller anmærkninger, som kræver særskilt afklaring? Det ligger tæt på tingbogsattesten.
Hvad kan stoppe anmeldelsen, hvis bilagene ikke passer?
Der er flere objektive stop- og kontrolpunkter, som kan ramme en anmeldelse om ny medejer. De handler ikke om, at bilag altid er komplicerede, men om at dokumentationen skal passe til den konkrete ejerændring.
- Bilaget dokumenterer ikke den rolle eller fuldmagt, anmeldelsen bygger på.
- Bilaget indeholder unødvendige personoplysninger, som ikke bør ligge i en offentlig bilagsbank.
- Skødets ejerandel og bilagets aftalegrundlag peger i forskellige retninger.
- Bank- eller pantsporet er ikke afklaret, selv om ejerændringen forudsætter en låne- eller sikkerhedsændring.
- Den interne aftale bruges som om den alene kunne ændre Tingbogen.
Hvis et stop skyldes selve skødets oplysninger, skal skødesporet rettes. Hvis stoppet skyldes bank, pant eller fuldmagt, skal det relevante dokument- eller tredjepartsspor afklares særskilt.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på officielle kilder om tinglysning, bilag, underskrifter, pant og tingbogsoplysninger.
- Tinglysningsrettens vejledninger om skøder, bilag og underskrifter.
- Tinglysningsrettens vejledninger om pant, debitor-/kreditorskifte og tingbogsattester.
- Retsinformation om tinglysning og tinglysningsafgift.
- Skattestyrelsens juridiske vejledning om tinglysningsafgift, hvor afgiftsspørgsmål er relevante.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: