Du bliver ikke automatisk ejer af boligen, når din ugifte samlever dør. Først skal det afklares, hvem der er tinglyst ejer, hvad et eventuelt testamente bestemmer, og hvem der kan handle for dødsboet. Selv uden arveret kan du under bestemte betingelser have ret til at overtage den fælles bolig til vurderingsbeløbet.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Du bliver ikke automatisk ejer af boligen, når din ugifte samlever dør. Resultatet afhænger af ejerfordelingen, et eventuelt testamente, boets behandling og din mulighed for at finansiere en overtagelse.
- Se, hvem der er registreret som ejer
- Afklar arvinger, testamente og skifteform
- Undersøg den særlige ret til at overtage fællesboligen
- Hold skøde, arv og boliglån adskilt
- Få rådighed, finansiering og tinglysning på plads
Hvem ejer boligen efter dødsfaldet?
Tingbogen er udgangspunktet for at se den registrerede ejerfordeling. Det er ikke nok, at I begge har boet i boligen eller betalt til de løbende udgifter. Ved dødsfaldet er der tre grundsituationer:
- Står du som eneejer, ændrer dødsfaldet som udgangspunkt ikke din registrerede ejendomsret.
- Står I begge som ejere, beholder du din egen andel, mens din samlevers andel indgår i dødsboet.
- Står din samlever som eneejer, indgår hele boligen i dødsboet.
Aftaler og mulige krav mellem jer kan kræve en særskilt vurdering, hvis de ikke stemmer med Tingbogen. En samejeoverenskomst om fast ejendom kan for eksempel regulere jeres indbyrdes forhold, men den erstatter ikke den tinglyste ejerregistrering.
Forenklet illustrativt eksempel: Hvis I er registreret med hver sin halvdel, forbliver din halvdel din. Det er kun afdødes halvdel, som boet og arvingerne skal behandle. Om du kan få den del udlagt eller købe den, er et andet spørgsmål end ejerskabet til din egen andel.
Kan du overtage uden at være arving?
Ja, det kan være muligt. Dødsboskiftelovens § 111 a giver en længstlevende samlever ret til at overtage den hidtidige fælles bolig og sædvanligt indbo til vurderingsbeløbet, når en af to betingelser er opfyldt:
- I levede på fælles bopæl i et ægteskabslignende forhold og havde gjort det i de sidste to år før dødsfaldet.
- I levede på fælles bopæl og ventede, havde eller havde haft et fælles barn.
Retten kan bruges, selv om du ikke er arving. Du skal betale vurderingsbeløbet kontant til boet. Er du samtidig indsat som arving i et testamente, kan din arvelod indgå i opgørelsen, mens et eventuelt overskydende beløb skal betales til boet.
Det er ikke en automatisk eller gratis overførsel. Retten gælder heller ikke for et aktiv, som afdøde har rådet over ved testamente. Hvis både du og en arving vil overtage det samme aktiv, har du som udgangspunkt fortrinsret, men loven har en snæver undtagelse for et barn eller en anden efterkommer, som ikke er fælles med dig (en særlivsarving), når aktivet har særlig erindringsværdi. Testamentet, ejerforholdet og boets vurdering skal derfor læses sammen.
Arver du din samlevers del af boligen?
Ugifte samlevende arver ikke automatisk hinanden, uanset hvor længe I har boet sammen, og uanset om I har fælles børn. Uden et gyldigt testamente går arven efter arvelovens almindelige rækkefølge. Det er baggrunden for, at ugifte samlevende ikke automatisk arver hinanden.
Et testamente kan gøre dig til arving. Et udvidet samlevertestamente kan under lovens betingelser stille jer som ægtefæller på en række arveretlige punkter, men det giver ikke adgang til uskiftet bo. Den konkrete virkning afhænger af testamentets ordlyd, jeres forhold på dødsdagen og eventuelle tvangsarvinger. Et gensidigt testamente for samlevere skal derfor vurderes som et arvedokument, ikke som et skøde eller en låneaftale.
Skellet er vigtigt: Arveret handler om, hvilken værdi eller hvilke aktiver du kan få fra boet. Overtagelsesretten til fællesboligen kan eksistere uden arveret, men kræver betaling. Ingen af delene ændrer i sig selv den registrerede adkomst eller bankens låneforhold.
Hvem kan beslutte salg eller overtagelse?
Din status som samlever gør dig ikke alene berettiget til at disponere over dødsboets del af boligen. Skifteretten tager stilling til, hvordan boet skal behandles, og en skifteretsattest viser, hvem der kan råde over boet.
Ved privat skifte råder arvingerne som udgangspunkt i forening. En kontaktperson kan derfor ikke alene indgå en aftale om boligen uden den nødvendige fuldmagt. Ved bobestyrerbehandling er det bobestyreren, der repræsenterer boet. Før du aftaler køb, flytning af værdier eller andre dispositioner, skal du vide, hvilken skifteform der er valgt, og hvem der kan underskrive på boets vegne.
Hvordan gennemføres en overtagelse?
En overtagelse bør følge en dokumenteret rækkefølge, så arv, betaling, lån og tinglysning ikke bliver blandet sammen:
- Hent en aktuel tingbogsattest og fastlæg ejerandelene.
- Afklar arvinger, testamente og skifteform med skifteretten.
- Kontrollér, om betingelserne for samlevers overtagelsesret er opfyldt, og om testamentet påvirker retten.
- Få boligen vurderet og afklar, hvilket beløb der skal betales til boet.
- Få banken til at tage stilling til finansiering, eksisterende lån og eventuelt debitorskifte.
- Indgå aftalen med de personer, der har dokumenteret rådighed over boet.
- Tinglys den nye ejerfordeling med det korrekte adkomstdokument, og kontrollér derefter Tingbogen.
Når en tinglyst ejer dør, bliver adkomsten normalt opdateret til “boet efter”, hvis registreringsoplysningerne er på plads. Boets rådighed skal dokumenteres, før boligen kan overdrages videre. Tinglysningsrettens vejledning om skifteretsattest beskriver dokumentvejen ved blandt andet privat skifte, bobestyrerbo og udlæg til arvinger. Det konkrete dokumentvalg skal passe til netop boets skifteform og din rolle.
Hvad sker der med boliglån og pant?
Ejerskab og lånehæftelse er to forskellige spor. Tingbogen viser adkomst og tinglyste hæftelser, men ejerandelen fortæller ikke alene, hvem der personligt er låntager, eller hvad den aktuelle restgæld er. Det skal kontrolleres i lånedokumenterne og hos långiveren.
Hvis du vil overtage boligen, skal långiveren derfor afklare, om lån kan fortsætte, om du skal godkendes som debitor, og om boet eller andre personer kan frigøres fra hæftelsen. Et nyt skøde alene gennemfører ikke automatisk et debitorskifte. Omvendt gør betaling af et lån dig ikke til tinglyst ejer. Den særskilte behandling af boliglån under dødsbobehandlingen bør afklares, før boet og du binder jer til en overtagelsesdato.
Hvilke dokumenter skal læses sammen?
Du får det sikreste overblik ved at samle dokumenterne efter deres funktion:
- Tingbogsattesten viser den registrerede ejerfordeling, pant og servitutter.
- Testamentet viser, om du er arving, og om afdøde har bestemt noget særligt om boligen.
- Skifteretsattesten og eventuelle fuldmagter viser, hvem der kan handle for boet.
- En samejeoverenskomst kan indeholde aftaler om værdi, forkøbsret, udgifter eller salg, som skal vurderes sammen med dødsboreglerne.
- Låne- og pantedokumenter viser, hvem der hæfter, og hvilke ændringer der kræver långiverens medvirken.
- Vurderingen og overdragelsesaftalen dokumenterer prisen og vilkårene for din eventuelle overtagelse.
Dokumenterne løser forskellige spørgsmål. Et testamente erstatter ikke et skøde, en samejeoverenskomst gør dig ikke automatisk til arving, og en skifteretsattest er ikke i alle skifteformer selve dokumentet, der registrerer dig som ny ejer.
Hvornår skal processen sættes på pause?
En overtagelse bør ikke gennemføres, før materielle uenigheder er afklaret. Sæt processen på pause, hvis ejerandelene ikke stemmer med dokumenterne, testamentets betydning for boligen er uklar, betingelserne for overtagelsesretten bestrides, eller den person, der vil underskrive for boet, ikke har dokumenteret rådighed.
Det samme gælder, hvis vurderingen er omtvistet, finansieringen ikke er godkendt, eller det er uklart, hvem der fortsat hæfter for lånene. Du kan først vurdere, om du reelt kan blive boende, når både retten til at overtage, betalingen til boet, bankens krav og den efterfølgende tinglysning hænger sammen.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler og de officielle myndigheders vejledning om arv, dødsbobehandling og tinglysning.
- Arveloven og dødsboskifteloven på Retsinformation.
- Danmarks Domstoles vejledning om dødsbo, skifteformer og skifteretsattest.
- Tinglysningsrettens vejledning om adkomst og overdragelse fra dødsbo.
- Borger.dk om samleveres arveret og testamente.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
