Nej, en ejerskifteforsikring er ikke et krav, blot fordi din samlever skal være medejer af boligen. Skødet ændrer ejerskabet, mens forsikringen vedrører skjulte fysiske forhold ved ejendommen. Valget kan alligevel få stor betydning for den nuværende ejers ansvar og den nye medejers mulighed for dækning. Derfor skal I tage stilling før den bindende aftale – ikke først, når skødet skal tinglyses.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
En ejerskifteforsikring er ikke et krav, blot fordi en samlever bliver medejer. Valget kan dog få betydning for sælgerens ansvar og den nye medejers mulighed for dækning. Dokumenter, tilbud og kendte forhold skal afklares før den bindende aftale – ikke først ved tinglysningen.
- Skeln mellem skøde og forsikring
- Tag stilling før bindende aftale
- Dokumentér kendte forhold
- Få forsikringsselskabets svar skriftligt
- Koordinér skøde, lån og husforsikring
Hvad ændrer skødet – og hvad gør forsikringen?
Når en samlever får overdraget en andel af boligen, skal ejerskiftet beskrives i et skøde. Tinglysningen registrerer, hvem der ejer ejendommen, og hvor stor en andel den nye medejer erhverver. Den kræver ikke, at parterne har tegnet en ejerskifteforsikring. Tinglysningsrettens vejledning om skøder handler derfor om adkomst og de oplysninger, der skal registreres – ikke om forsikringsdækning.
Ejerskifteforsikringen er et andet spor. Den kan inden for policens vilkår dække visse skjulte skader eller fysiske forhold, som var til stede ved overtagelsen, men som den nye ejer ikke kendte til. Forsikringen ændrer ikke ejerandelene, hæftelsen for lån eller parternes indbyrdes økonomiske aftale.
I bør derfor behandle flere beslutninger hver for sig:
- Skødet fastlægger og registrerer den nye ejerandel.
- Lånedokumenterne afgør, hvem der hæfter personligt over for banken eller realkreditinstituttet.
- Husforsikringen dækker fremtidige hændelser efter sine vilkår.
- Ejerskifteforsikringen vedrører bestemte skjulte forhold, der stammer fra tiden før overtagelsen.
- En samejeaftale kan regulere samlevernes indbyrdes rettigheder, udgifter og ophør af samejet.
Læs også den bredere oversigt over, hvad I bør afklare, når en samlever bliver medejer, og den særskilte gennemgang af processen for at få en samlever med på skødet.
Hvornår skal I vælge huseftersynsordningen?
Huseftersynsordningen er frivillig. Den er relevant, fordi ordningen forbinder tre forhold: rapporterne om ejendommen, køberens mulighed for at få et forsikringstilbud og sælgerens mulighed for at begrænse sit almindelige ansvar for fysiske mangler. Ved en overdragelse mellem samlevere er den nuværende ejer sælger eller overdrager, mens den samlever, der erhverver en andel, er køber eller erhverver.
Hvis overdragelsen er omfattet af ordningen, skal køberen have en gyldig tilstandsrapport, en gyldig elinstallationsrapport, oplysninger om ejerskifteforsikring og et tilbud på forsikring. Sælgeren skal samtidig skriftligt forpligte sig til at betale mindst halvdelen af præmien på det fremlagte tilbud. Efter lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. skal materialet og informationen efter § 2 være givet, før parterne bliver bundet på den måde, loven beskriver.
Rækkefølgen er et praktisk kontrolpunkt. Parterne kan ikke vente med rapporter og forsikringstilbud, til skødet ligger klar til tinglysning, og derefter regne med at opnå samme retsvirkning med tilbagevirkende kraft. Beslutningen skal indarbejdes i overdragelsesaftalen og dens tidsplan.
Den nye medejer bestemmer selv, om forsikringen skal tegnes. Hvis alle lovens betingelser er opfyldt, kan sælgerens ansvarsfrihed efter ordningen som udgangspunkt indtræde, selv om køberen afslår tilbuddet. Et bredt forbehold om, at andelen overtages “som den er”, er derimod ikke en sikker genvej. Lovens § 21 a forhindrer, at en generel ansvarsfraskrivelse bruges til at opnå samme virkning, som sælgeren kunne have opnået gennem huseftersynsordningen.
Ordningen passer ikke nødvendigvis til enhver ejendom eller enhver overdragelse. Ejendomstype, anvendelse og aftalens karakter skal kontrolleres konkret. Hvis I fravælger ordningen, bør aftalen tydeligt beskrive, hvilke oplysninger der er udvekslet, og hvordan ansvaret for fysiske forhold håndteres inden for de regler, der fortsat gælder.
Hvad betyder samleverens kendskab til boligen?
En samlever kan have boet i boligen længe før overdragelsen. Det gør ikke i sig selv personen bekendt med alle bygningens forhold, men det kan betyde, at flere observationer og tidligere hændelser allerede er kendt. Det er vigtigt for forsikringen, fordi minimumsdækningen ikke omfatter forhold, som køberen kendte til, før forsikringsaftalen blev indgået. Forhold, der er tydeligt beskrevet i rapporterne, eller som selskabet tager et konkret forbehold for, kan også falde uden for dækningen.
Dokumentér derfor de kendte forhold præcist. Det gælder blandt andet tidligere vandskader, tilbagevendende fugt, udførte reparationer, revner, problemer med installationer og korrespondance med håndværkere eller forsikringsselskaber. Bopæl på adressen erstatter ikke en tilstandsrapport, men en rapport sletter heller ikke den viden, som parterne allerede har.
Illustrativt eksempel: Samleverne har flere gange set vand trænge ind ved samme kældervindue og har fået det undersøgt. Den nye medejer kan ikke behandle dette som et ukendt forhold alene, fordi det ikke fylder meget i rapporten. Viser der sig derimod en skjult konstruktionsskade et andet sted, som ingen af parterne kendte, og som ikke fremgår af rapporterne, kan den kun være dækket, hvis skaden opfylder policens øvrige betingelser. Forskellen ligger i den konkrete forhåndsviden og i vilkårene – ikke i samlevernes relation.
Den nærmere afgrænsning af skader, undtagelser og forbehold er beskrevet i artiklen om, hvad en ejerskifteforsikring typisk dækker. Den aktuelle minimumsdækning fremgår af bekendtgørelsen om dækningsomfanget for ejerskifteforsikringer.
Kan den nuværende police dække en ny medejer?
Det kan ikke afgøres ud fra skødet eller policens løbetid alene. Den nuværende ejers police blev udstedt i forbindelse med en tidligere erhvervelse og har bestemte sikrede personer, vilkår og regler om ejerskifte. En delvis overdragelse til en samlever kan derfor rejse to forskellige spørgsmål: om den hidtidige ejers dækning fortsætter, og om den nye medejer bliver omfattet.
Bed forsikringsselskabet om et skriftligt svar, før I underskriver overdragelsesaftalen. Selskabet bør tage stilling til den planlagte ejerandel, overtagelsesdagen, hvem der fremover er sikret, og om ændringen udløser et ophør, en fortsættelse eller andre policevilkår. En mundtlig antagelse om, at “huset allerede er forsikret”, dokumenterer ikke den nye medejers dækning.
Hvis den eksisterende police ikke kan omfatte den nye medejer, er næste spørgsmål, om parterne vil gennemføre huseftersynsordningen og indhente et nyt tilbud. Det skal undersøges i tide, fordi gyldige rapporter og tilbud ikke kan rekonstrueres som en formalitet efter den bindende aftale.
Hvad skal I afklare før underskrift?
En fast rækkefølge gør det lettere at holde ejerskab, ansvar og forsikring adskilt:
- Fastlæg den ejerandel, som samleveren skal erhverve, overtagelsesdagen og overdragelsens øvrige vilkår.
- Beslut, om huseftersynsordningen skal bruges, før nogen bliver bundet af overdragelsen.
- Hvis ordningen bruges, skal de nødvendige rapporter, forsikringsoplysninger, tilbuddet og sælgerens betalingsforpligtelse være på plads i den rigtige rækkefølge.
- Saml og udlever dokumentation om kendte skader, undersøgelser, reparationer og relevante forbehold.
- Få forsikringsselskabets skriftlige stillingtagen til den eksisterende police og den nye medejer.
- Koordinér skødet med eventuelle ændringer i lån og husforsikring, og aftal samlevernes indbyrdes forhold. En samejeaftale kan regulere fælles ejerskab, men den erstatter ikke skødet eller forsikringsvilkårene.
- Kontrollér til sidst, at ejerandele, navne, datoer og bilag er ens i aftalen, skødet og forsikringsmaterialet.
Udgifterne bør også opdeles. Rapporter, en eventuel forsikringspræmie, offentlige tinglysningsomkostninger og udgifter til bank eller andre medvirkende er forskellige poster. Et fravalg af ejerskifteforsikring fjerner derfor ikke de øvrige dele af overdragelsen.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler og aktuelle myndighedsvejledninger, kontrolleret den 17. juli 2026. De centrale kilder er:
- Retsinformation: lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. – betingelser, frister og retsvirkning i huseftersynsordningen.
- Retsinformation: bekendtgørelse om ejerskifteforsikringens dækningsomfang – minimumsdækning, kendte forhold og forsikringsperiode.
- Tinglysningsretten: Skøder – registrering af ejerskifte og adkomst.
- Boligejer.dk: Huseftersynsordningen – officiel forbrugerinformation om rapporter, tilbud og sælgerens ansvar.
- Forbrug.dk: Hvad dækker en ejerskifteforsikring? – aktuel vejledning om dækning, undtagelser og forbehold.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
