Du har ikke pligt til at tegne ejerskifteforsikring, når du køber en andel af din samlevers hus. Behovet afhænger blandt andet af husets stand, dit kendskab til fejl og den dækning, et forsikringsselskab vil tilbyde. Afklar samtidig, om din samlever bruger huseftersynsordningen: Dit fravalg af forsikring betyder ikke i sig selv, at sælger beholder ansvaret for de omfattede mangler.
Et køb af halvpart i hus giver jer derfor to forskellige spørgsmål at løse: Hvilken del af boligen skal du eje, og hvordan vil I håndtere risikoen for skjulte bygningsfejl? Forsikringsvalget bør afklares, mens I planlægger overdragelsen.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Ejerskifteforsikring er frivillig, når du køber en andel af din samlevers hus. Afklar både dækningen og sælgerens ansvar, før I binder jer.
- Sælger kan være fritaget for bestemte mangler gennem huseftersynsordningen, selv om køber fravælger forsikring.
- Dit faktiske kendskab til fejl kan begrænse dækningen; samliv alene beskriver ikke din viden.
- Få selskabets skriftlige svar om en eksisterende police og den nye medejer.
- Budgettér med rapporter, eventuelle tekniske undersøgelser og præmie. Sælgers bidrag følger det fremlagte tilbud.
- Kontrollér rapporter, frister, forbehold og den endelige police, før du regner med forsikringsbeskyttelse.
Hvad køber du beskyttelse mod?
Ejerskifteforsikring handler om bestemte skader og fejl, der allerede findes ved overtagelsen, men ikke er korrekt beskrevet i rapporterne. Den er ikke et løfte om, at huset bliver bragt i ny stand. Bygningens alder, de konkrete forsikringsvilkår og eventuelle forbehold har betydning for, om et forhold dækkes.
Du skal derfor sammenholde tilbuddet med både tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten. Se efter undtagelser i ejerskifteforsikringen, og om tilbuddet gælder standarddækning eller udvidet dækning. Boligejer.dk beskriver i sin vejledning om ejerskifteforsikring, hvorfor rapporter og forsikringsvilkår skal læses sammen.
At du kender din samlever godt, fortæller ikke i sig selv noget om tagets skjulte konstruktion eller installationernes tilstand. Omvendt giver en dyrere forsikring ikke automatisk dækning for et problem, du allerede kender. Vurder derfor konkrete risici og vilkår frem for alene at vælge ud fra jeres relation.
Kan din samlever være fri for ansvar uden forsikring?
Ja, køberens forsikringsvalg og sælgerens ansvarsfritagelse er to forskellige ting. Huseftersynsordningen kan fritage sælger for bestemte bygnings- og installationsmangler, når lovens betingelser er opfyldt, selv om køber fravælger forsikringen. Det gælder ikke ethvert tænkeligt krav mod sælger.
Ved brug af ordningen skal du modtage gyldige rapporter, forsikringsoplysninger og oplysning om retsvirkningerne i tide. Fristen ligger inden aftalen, dog senest inden dit købstilbud, som sælger accepterer. Fremlægges et forsikringstilbud, skal sælger også rettidigt give et skriftligt bindende løfte om mindst halvdelen af den tilbudte præmie, hvis du tegner en forsikring, som opfylder lovens krav.
Undtagelserne omfatter blandt andet garantier, svig og grov uagtsomhed. Der gælder desuden særregler for eksempelvis stikledninger og visse ulovlige forhold. Reglerne står i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom.
Hvis I vil undlade ordningen, bør I få den konkrete ansvarsfordeling afklaret. En generel formulering om, at du overtager alle fejl, kan ikke uden videre erstatte ordningens betingelser.
Hvad betyder det, at du allerede bor i huset?
Dit faktiske kendskab kan få betydning for forsikringsdækningen. Minimumsreglerne undtager forhold, som det godtgøres, at køberen kendte før forsikringsaftalen. Der er en særlig undtagelse for visse skader, som afdækkes ved teknisk revision og oplyses gennem revisors rapport. At du har haft adresse i huset, er ikke i sig selv en beskrivelse af, hvilke fejl du kendte.
Lav derfor en konkret oversigt over det, I har observeret: fugtpletter, gentagne driftsproblemer, tidligere skader og udførte reparationer. Bed selskabet tage stilling til oplysningerne, før du regner med dækning. En tilstandsrapport og jeres egne oplysninger belyser forskellige dele af grundlaget.
Et illustrativt, fiktivt eksempel: Du har boet hos din samlever og set vand trænge ind samme sted flere gange. Du bør ikke budgettere med, at en ny ejerskifteforsikring betaler for dette kendte forhold. Hvis der i stedet findes en hidtil ukendt skade i en lukket konstruktion, kræver dækningsspørgsmålet en anden vurdering. Ukendskab alene er dog heller ikke en garanti for erstatning.
Kan den eksisterende forsikring bruges?
Har din samlever allerede en ejerskifteforsikring fra sit køb, så find policen, betingelserne og eventuelle skadeanmeldelser frem. Regn ikke med, at det nye skøde alene besvarer, hvem selskabet dækker efter overdragelsen.
Bed selskabet svare skriftligt på følgende spørgsmål med udgangspunkt i netop jeres handel:
- Fortsætter den nuværende forsikring, når kun en ejerandel overdrages?
- Hvem er dækket bagefter, og skal den nye medejer tilføjes?
- Hvilken betydning har overdragelsen for allerede anmeldte skader?
- Kræves nye dokumenter eller et nyt tilbud, og hvilke forbehold gælder?
Et svar om den eksisterende police og et tilbud om en ny forsikring er forskellige afklaringer. Gem svaret sammen med aftalen om overdragelsen. Hvis svaret er uklart, bør I få det præciseret, før forsikringsdækning indgår som en forudsætning for jeres beslutning.
Hvordan træffer I valget før overdragelsen?
Du kan bruge denne rækkefølge til at samle grundlaget uden at behandle forsikring som en formalitet til sidst:
- Beskriv ejerandelen, boligtypen og den planlagte overtagelse. Oplys selskabet om, at I er samlevere, og om du allerede bor i huset.
- Afklar, om huseftersynsordningen skal bruges, og få rapporter og øvrige oplysninger på plads før den relevante aftalefrist.
- Sammenhold jeres viden om huset med selskabets skriftlige svar, tilbud og undtagelser.
- Sammenlign udgiften til forsikringen med den risiko, I selv vil bære. Aftal også, hvordan I finansierer reparationer, som ingen forsikring betaler.
- Kontrollér den endelige police, hvis du tegner forsikring: personer, ejendom, ikrafttræden, løbetid, selvrisiko og forbehold.
Budgettet kan omfatte rapporter, supplerende tekniske undersøgelser og forsikringspræmie. Prisen afhænger af huset og tilbuddet; få derfor konkrete beløb, før I beslutter jer. Sælgers bidrag efter ordningen tager udgangspunkt i det fremlagte tilbud og er ikke automatisk halvdelen af en dyrere forsikring, som køber vælger.
Hvis I fravælger forsikringen, kan en teknisk gennemgang stadig give et bedre beslutningsgrundlag. Den giver dog ingen forsikringsdækning. Jeres aftale om fremtidige vedligeholdelsesudgifter løser heller ikke i sig selv spørgsmålet om forsikring eller ansvar for eksisterende fejl.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, Justitsministeriets regler om ejerskifteforsikringens minimumsdækning og Boligejer.dk’s vejledning om huseftersyn og forsikringsvalg.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
