Din samlever bliver ikke medejer alene ved at betale til boligen eller flytte ind. Der skal overdrages en ejerandel, og ændringen skal registreres med et skøde. Før I gør det, bør I afklare ejerandel, betaling, lån, indbyrdes aftaler og omkostninger hver for sig. De valg har forskellige virkninger og kan ikke erstattes af ét fælles dokument.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
Din samlever bliver medejer, når en aftalt ejerandel overdrages og registreres med skøde. Før ændringen bør I afklare ejerfordeling, samlet betaling, lånehæftelse og de indbyrdes regler for samejet, fordi disse forhold har forskellige juridiske virkninger.
- Den tinglyste ejerandel ændres ikke automatisk af indskud, afdrag eller andre løbende betalinger.
- Skødet afgør ikke alene, hvem långiveren kan kræve betaling af.
- En samejeaftale kan regulere udgifter, beslutninger, salg og udtræden, men erstatter ikke skødet.
- Tinglysningsafgift og mulige udgifter til vurdering, långiver og dokumenter afhænger af den valgte løsning.
- Kontrollér både de registrerede ejerandele og långiverens skriftlige bekræftelse efter gennemførelsen.
Hvilken ejerandel skal din samlever have?
Begynd med det ønskede ejerforhold efter overdragelsen. En halvdel er ikke et automatisk udgangspunkt. I kan aftale en anden fordeling, hvis den svarer til jeres økonomiske aftale og det resultat, I ønsker registreret. Den tinglyste andel viser, hvor stor en del af ejendomsretten hver af jer har. Senere betalinger til afdrag, drift eller forbedringer ændrer ikke i sig selv denne fordeling.
Tinglysningsretten skelner mellem sælgerandel og køberandel. Sælgerandelen angiver, hvor meget den nuværende ejer overdrager af sin egen andel. Køberandelen angiver, hvor meget den nye ejer erhverver af hele ejendommen. Den forskel er central, når I fastlægger ejerandelene på skødet.
Illustrativt eksempel: Hvis du ejer hele boligen og overdrager 40 procent til din samlever, overdrager du 40 procent af din egen andel, og din samlever erhverver 40 procent af hele ejendommen. Efter registreringen ejer I 60 og 40 procent. Hvis du ikke var eneejer fra begyndelsen, skulle sælgerandelen beregnes i forhold til den mindre andel, du faktisk ejede.
Hvordan skal pris og indskud hænge sammen?
Fastlæg den økonomiske aftale, før skødet udformes. I skal kende værdien af den andel, der overdrages, den kontante betaling, eventuel gæld som din samlever overtager, betalingsdagen og det tidspunkt, hvor økonomiske fordele og byrder skifter. Skødets ejerskiftesum omfatter ikke nødvendigvis kun et beløb, der overføres mellem jer. Overtaget pantegæld og andre betalingsforpligtelser kan også indgå.
Hvis I bidrager forskelligt, skal I beslutte, hvad forskellen juridisk skal betyde. Den kan afspejles i ulige ejerandele, være et særskilt mellemværende eller indgå i en aftalt fordelingsregel ved et senere salg. Løsningerne giver ikke samme resultat. Et privat regnestykke over indskud ændrer hverken ejerandel eller lånehæftelse, hvis skødet og låneaftalen siger noget andet.
Følger lånene automatisk med ejerskabet?
Skødet registrerer ejerskab, men afgør ikke alene, hvem långiveren kan kræve betaling af. Din samlever kan blive medejer uden at blive debitor på alle eksisterende lån. Omvendt kan en person hæfte for et lån uden at eje den samme andel af boligen. Det samme skel gælder ved fælleslån uden fælles skøde.
Tinglysningslovens § 39 har et snævert spor, hvor en ny ejer kan indtræde i pantegælden, og den tidligere ejer kan blive frigjort. Det kræver blandt andet en aftale om gældsovertagelsen, et pantebrev uden forfald ved ejerskifte og ubetinget tinglyst adkomst. I andre tilfælde får gældsovertagelsen først virkning for panthaveren gennem en aftale med den nye ejer.
Få derfor afklaret skriftligt, hvem der skal være debitor efter ændringen, om den nuværende ejer fortsat hæfter, og om pant eller ejerpantebreve skal ændres. Långiverens kreditbeslutning er et særskilt tredjepartsspor; en godkendt ejerandel i skødet er ikke i sig selv et lånetilsagn.
Hvad skal en samejeaftale regulere?
Skødet fortæller, hvem der ejer hvor meget. Det regulerer normalt ikke jeres løbende samarbejde som medejere. En samejeoverenskomst kan blandt andet fastlægge fordeling af boligudgifter, vedligeholdelse og forbedringer, beslutninger om større arbejder, brug af boligen, værdiansættelse, forkøbsret, salg og fremgangsmåden, hvis én af jer vil ud af samejet. Det konkrete behov for en samejekontrakt med begge på skødet afhænger derfor af mere end ejerbrøken.
Den fulde private aftale og det, der eventuelt tinglyses, er ikke nødvendigvis samme tekst. Tinglysningsrettens vejledning om samejeoverenskomster angiver, at servitutteksten mindst kan være et ekstrakt af de bestemmelser, I ønsker tinglyst. Kun bestemmelser, der kan registreres som rettigheder over ejendommen, hører hjemme i dette spor. Bilag er offentligt tilgængelige og må ikke indeholde de sidste fire cifre i personnumre eller følsomme personoplysninger.
En samejeoverenskomst ændrer ikke den registrerede ejerandel. Hvis I senere vil ændre fra eksempelvis 60/40 til 50/50, kræver det en ny ejerændring med skøde. Hold derfor den tinglyste ejerfordeling, den private aftale og lånedokumenterne indbyrdes sammenhængende.
Hvilke omkostninger og stop skal I regne med?
En overdragelse af en ideel ejerandel udløser tinglysningsafgift. Ved overdragelse mellem samboende skal handelstypen samtidig angives som en handel med interessesammenfald. Afgiftsgrundlaget afhænger blandt andet af ejendomstype, den samlede ejerskiftesum, den overdragne andel og relevante vurderingsoplysninger. Den aftalte kontantbetaling er derfor ikke altid nok til at fastlægge afgiften. Det detaljerede afgiftsgrundlag hører til en særskilt beregning af omkostninger ved at få en samlever på skødet.
Der kan desuden være udgifter til vurdering, långiverens behandling, ændringer i lån og pant samt udarbejdelse af dokumenter. Processen bør stoppe, hvis I ikke kan forklare slutandelen, opgøre det samlede vederlag eller dokumentere långiverens løsning. En uafklaret formulering i samejeaftalen bør heller ikke lægges til grund som en tinglyselig ret, før dens funktion er præciseret.
Hvordan gennemfører og kontrollerer I ændringen?
- Hent et aktuelt overblik over ejerandele, pant og andre tinglyste rettigheder, og fastlæg den ejerfordeling, I ønsker efter overdragelsen.
- Dokumentér værdi, samlet vederlag, eventuel gældsovertagelse, overtagelsesdag og betalingsmåde, så oplysningerne kan bruges ens i aftale og skøde.
- Afklar låne- og pantsporet med långiveren, og tilpas den private samejeaftale til den ejerfordeling og finansiering, I faktisk vælger.
- Lad køber og sælger underskrive skødet, og anmeld det med korrekte andele, handelsoplysninger og afgiftsoplysninger. Den nærmere proces for at få en samlever på skødet kan have flere dokumenttrin.
- Kontrollér tinglysningsresultatet, de endelige ejerandele og eventuelle anmærkninger. Kontrollér særskilt, at långiverens bekræftelse svarer til det aftalte debitorskifte eller den fortsatte hæftelse.
Efterkontrollen skal omfatte både Tingbogen og låneforholdet. En korrekt registreret medejer dokumenterer ikke alene, at banken har frigjort en tidligere debitor, og en bankgodkendelse dokumenterer ikke alene, at ejerandelen er registreret korrekt.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende regler og aktuelle officielle vejledninger om ejerændring, pant og tinglysningsafgift.
- Retsinformation: Tinglysningsloven.
- Tinglysningsretten: skøder, sælger- og køberandele, samejeoverenskomster og debitorskifte.
- Den officielle juridiske vejledning om tinglysningsafgift og afgiftsgrundlag.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
