At få din samlever på skødet betyder, at en ejerandel af boligen skal overdrages og tinglyses. De vigtigste overvejelser er ejerandel, betaling, tinglysningsafgift, lån, intern aftale og hvad der skal ske, hvis I senere ikke vil eje sammen.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation:
De vigtigste overvejelser er ejerandel, betaling, tinglysningsafgift, lån og jeres interne aftale. Din samlever bliver først tinglyst medejer, når en konkret ejerandel overdrages ved skøde, og låneforholdet skal afklares særskilt med banken.
- Skødet ændrer ejerregistreringen, men løser ikke automatisk intern økonomi.
- Tinglysningsafgift kan blive relevant, når en ejerandel overdrages og tinglyses.
- Banken skal acceptere ændringer i lån eller hæftelse; skødet gør det ikke alene.
- En samejekontrakt kan afklare udgifter, forbedringer, forkøbsret og senere salg.
- Efter tinglysning bør Tingbogen, lånedokumenter og intern aftale kontrolleres samlet.
Hvilken ændring skal skødet faktisk gennemføre?
Det første spørgsmål er, om din samlever skal være medejer af boligen, eller om I kun vil aftale en intern økonomisk ordning. Skødet ændrer ejerregistreringen i Tingbogen. En intern betalingsaftale gør ikke i sig selv din samlever til tinglyst ejer.
Hvis din samlever skal på skødet, skal der derfor laves et skøde, som overdrager en bestemt ideel andel af ejendommen. Hvis du kun ønsker at kompensere for betalinger, indskud eller fælles udgifter, kan det være et andet dokument end et skøde, der skal bruges.
Hvor stor en ejerandel skal din samlever have?
Ejerandelen bør ikke vælges mekanisk. Den skal passe til jeres økonomiske aftale, finansiering og forventninger til boligen. En samlever kan blive ejer af halvdelen, en mindre andel eller en anden konkret brøkdel, men skødet skal afspejle den andel, der faktisk overdrages.
Hvis I overvejer lige ejerskab, men ikke betaler lige meget, bør I samtidig beslutte, om forskellen skal håndteres som merindskud, lån mellem jer eller en aftalt skæv intern afregning. Ellers kan 50/50 på skødet komme til at skjule en økonomisk forskel, som senere bliver svær at forklare.
Hvordan skal din samlever betale for andelen?
Betalingen kan være kontant, overtagelse af en del af gælden, en intern gældsordning eller en kombination. Det afgørende er, at betalingen hænger sammen med den ejerandel, der overdrages, og at aftalen kan dokumenteres.
Forenklet illustrativt eksempel: Du ejer hele boligen, og din samlever skal købe 40 procent. Hvis boligen værdiansættes til 3.000.000 kr., svarer 40 procent til 1.200.000 kr. før der tages stilling til gæld, pant og konkrete vilkår. Eksemplet viser kun logikken i ejerandelen; det er ikke en færdig beregning af pris eller afgift.
Betaler din samlever mindre end handelsværdien for andelen, kan forskellen være en gave. Har I haft fælles bopæl i mindst to år før gaven, gælder gaveafgiftsreglerne i boafgiftslovens § 22; i 2026 er bundbeløbet 80.600 kr., og afgiften er normalt 15 procent af det overskydende. Er toårskravet ikke opfyldt, er fordelen som udgangspunkt indkomstskattepligtig for samleveren.
Hvad betyder tinglysningsafgiften for beslutningen?
Når en ejerandel af fast ejendom tinglyses som ejerskifte, udløser det tinglysningsafgift efter Tinglysningsafgiftsloven. Loven angiver både en fast afgift og en procentafgift ved ejerskifte af fast ejendom eller andele heraf. Hvis overdragelsen ikke sker i almindelig fri handel, kan afgiftsgrundlaget kræve særskilt kontrol.
Det betyder, at afgiften ikke bør behandles som en løs sideomkostning. Den bør afklares, før I beslutter ejerandel og betaling. Hvis du vil sammenligne dette med andre skødeændringer, er omkostninger ved at ændre skøde et særskilt omkostningsspor.
Hvad sker der med boliglånet?
Skødet og lånet er to forskellige spor. Din samlever kan komme på skødet uden automatisk at blive debitor på alle lån, og en låneændring kræver normalt bankens eller realkreditinstituttets accept. Banken vurderer låneforholdet som långiver; skødet registrerer ejerforholdet.
Hvis din samlever skal overtage en del af gælden som betaling for ejerandelen, er bankens accept et praktisk stoppunkt. Uden den accept kan I have en intern aftale om betaling, men lånet er ikke nødvendigvis ændret over for långiver.
Skal I også lave en samejekontrakt?
Når din samlever kommer på skødet, opstår der et sameje. Skødet viser ejerandelene, men det regulerer ikke alle spørgsmål om betaling, brug, vedligeholdelse, salg og udtræden af samejet. Derfor bør I overveje en samejekontrakt samtidig med skødet.
En samejekontrakt kan for eksempel regulere, hvordan I fordeler faste udgifter, hvad der sker med større forbedringer, og om den ene har forkøbsret, hvis den anden vil sælge. Hvis udvalgte bestemmelser skal have et tinglysningsspor, er samejeoverenskomst og tinglysning et selvstændigt emne.
Hvad hvis din samlever betaler uden at stå på skødet?
Hvis din samlever betaler til boligen uden at blive medejer, bør I være meget præcise om, hvad betalingen betyder. Er det huslejelignende betaling, bidrag til fælles forbrug, afdrag på et lån mellem jer, eller et beløb der senere skal give ret til kompensation?
Uden en klar aftale kan der opstå usikkerhed, hvis samlivet ophører, eller hvis boligen sælges. Skødet vil stadig vise den tinglyste ejer, mens den interne betaling skal dokumenteres på anden måde. Det er netop forskellen mellem ejerregistrering og intern økonomi, der gør afklaringen vigtig.
Hvordan påvirker ejerandelen jeres råderum ved salg?
Når I begge står på skødet, skal et senere salg eller en overdragelse normalt håndteres af begge ejere. Det kan være en fordel, fordi begge har en registreret ejerposition. Det kan også gøre beslutninger tungere, hvis I ikke er enige om salgstidspunkt, pris eller hvem der skal overtage boligen.
Det bør derfor stå klart, hvordan I vil håndtere en fremtidig uenighed. En aftalt proces for vurdering, salgsbeslutning og forkøbsret kan gøre forskellen mellem et praktisk forløb og en fastlåst situation. Ved samlivsophør er skøde ved samlivsophør et særskilt overdragelsesspor.
Hvad skal I afklare, hvis I ikke ejer 50/50?
Ulige ejerandele kan være en god løsning, hvis indskud, betalingsevne eller risiko ikke er ens. Men ulige ejerandele kræver præcis sprogbrug. I bør kunne forklare, om ejerandelen følger betalingen, den fremtidige hæftelse, et ønske om skæv værdistigning eller en midlertidig løsning.
Hvis I ejer 70/30, men betaler alle udgifter 50/50, skal aftalen forklare hvorfor. Hvis I ejer 50/50, men den ene har lagt et større indskud, skal aftalen forklare, om indskuddet skal tilbagebetales før resten deles. Uden den afklaring kan samme ejerandel få forskellig økonomisk betydning for jer.
Hvilke oplysninger skal være på plads før tinglysning?
Før skødet kan tinglyses korrekt, skal de grundlæggende oplysninger om ejendom, parter, ejerandel og overdragelse være klare. Tinglysningsloven kræver, at et dokument, der anmeldes til tinglysning, indeholder oplysninger om den bestemte faste ejendom og de personer eller virksomheder, der er berettigede og forpligtede efter dokumentet.
I praksis bør I have styr på:
- hvilken ejerandel din samlever skal erhverve
- hvordan betaling og eventuel gældsovertagelse er aftalt
- om banken skal godkende ændringer i lånet
- om overdragelsen sker på frie vilkår eller mellem interesseforbundne parter
- om der samtidig skal laves en intern samejekontrakt
Hvis spørgsmålet handler om et ekstra navn frem for en bred ejerændring, kan ekstra navn på skøde være den mere snævre vinkel.
Hvordan ser processen ud fra beslutning til tinglyst ejerandel?
Når beslutningen er truffet, bør forløbet følge en rækkefølge, der holder aftale, bank og tinglysning adskilt. Det gør det lettere at se, hvor processen kan stoppe.
- I fastlægger ejerandel, betaling og intern afregning.
- I afklarer med banken, om låneforholdet skal ændres.
- Skødet udarbejdes med den ejerandel og de vilkår, der skal tinglyses.
- Parterne underskriver digitalt, og skødet anmeldes til tinglysning.
- Når tinglysningen er gennemført, kontrollerer I Tingbogen og gemmer aftalegrundlaget.
Hvis I stadig er i købsfasen, ligger overvejelsen tidligere: hvem der skal stå på skødet, når I køber bolig sammen, bør afklares før købsaftale, finansiering og skøde falder på plads.
Hvad skal I kontrollere efter tinglysningen?
Efter tinglysningen bør I ikke kun gemme skødet og gå videre. Kontrollér, at Tingbogen viser de rigtige ejere og ejerandele, og at aftalen om betaling, lån og sameje stemmer med det, I faktisk har gjort.
Efterkontrollen bør også omfatte, om banken har registreret låneændringen korrekt, hvis der skulle ske en ændring i debitorforholdet. Hvis skødet og lånedokumenterne peger i hver sin retning, kan det skabe usikkerhed senere, selv om tinglysningen af ejerandelen i sig selv er gennemført.
Hvad er den vigtigste samlede beslutning?
Den vigtigste beslutning er ikke kun, om din samlever skal med på skødet. Det er, om I kan forklare sammenhængen mellem ejerandel, betaling, lån og intern aftale. Hvis de fire spor passer sammen, bliver skødeændringen lettere at gennemføre og kontrollere.
Hvis et af sporene stadig er uklart, bør det afklares før tinglysning. En ejerandel kan være rigtig juridisk registreret, men stadig give konflikt, hvis betaling, lån eller en senere udtræden af samejet ikke er gennemtænkt.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på aktuelle regler om skøde, tinglysning, oplysninger i tinglysningsdokumenter og tinglysningsafgift ved ejerskifte.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
