Forskellig indkomst behøver ikke føre til forskellige ejerandele, men I skal beslutte, hvad medejerens andel skal betyde økonomisk. Skødet registrerer ejerskabet; det fordeler ikke automatisk jeres løbende udgifter, afdrag eller gevinst ved et senere salg. Før din samlever bliver medejer, bør I derfor aftale ejerbrøken, betalingen for andelen, fordelingen af boligudgifterne og håndteringen af ekstra bidrag.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Forskellig indkomst behøver ikke give forskellige ejerandele, men I skal aftale, hvad hver betaling betyder. Skødet registrerer ejerskabet, mens drift, renter, afdrag, forbedringer og lånehæftelse skal afklares særskilt. Modellen bør kunne justeres, hvis jeres indkomst eller bidrag ændrer sig.
- Ejerandelen bør afspejle den del af boligen, I faktisk vil eje.
- Drift, finansieringsomkostninger, afdrag og forbedringer kan fordeles efter forskellige nøgler.
- Skødet gør ikke automatisk en ny medejer til debitor på lånet.
- Samejeaftalen bør regulere ekstra betalinger, intern afregning, overtagelse og salg.
- En ejerændring kan medføre tinglysningsafgift samt bank- og dokumentomkostninger.
Hvad skal ejerandelene afspejle?
Skødet er det officielle dokument, der registrerer din samlevers ejendomsret. Hvis I vælger at eje halvdelen hver, bliver I registreret med lige ejerandele, selv om den ene tjener mere eller betaler en større del af de månedlige udgifter. En anden fordeling kan vælges, hvis det er den ejerfordeling, I faktisk ønsker.
Begynd derfor ikke med indkomstprocenterne. Begynd med at afklare, hvor stor en del af boligens nuværende værdi din samlever erhverver, hvad der betales for andelen, og hvordan fremtidig værdistigning eller værditab skal fordeles. De valgte ejerandele i skødet bør stemme med den økonomiske virkelighed, I vil skabe.
Hvilke betalinger skal I holde adskilt?
En enkel procentfordeling af alle boligudgifter kan skjule, at betalingerne har forskellige funktioner. Del i stedet økonomien op, før I vælger en fordelingsnøgle:
- Forbrug og drift dækker blandt andet varme, el, forsikring og almindelig vedligeholdelse.
- Finansieringsomkostninger er renter og bidrag, som betales for at have lånene.
- Afdrag reducerer gælden og øger dermed boligens friværdi, hvis værdien ellers er uændret.
- Forbedringer kan påvirke boligens værdi, men udgiften og værdistigningen er ikke nødvendigvis den samme.
I kan godt vælge at fordele drift efter indkomst og afdrag efter ejerandel. I kan også vælge en anden model. Det centrale er, at aftalen fortæller, om en ekstra betaling er endelig, skal udlignes senere eller skal give et internt tilgodehavende. Uden den afklaring ændrer betalingen ikke af sig selv den registrerede ejerandel.
Hvordan kan en ulige indkomstmodel se ud?
Illustrativt eksempel: I ejer boligen med halvdelen hver, mens den ene har 60 procent af jeres samlede indkomst. I aftaler at betale drift og renter i forholdet 60/40, men at dele afdragene 50/50, fordi afdragene bygger friværdi op i en bolig, som I ejer lige.
Hvis den højere lønnede i en periode også betaler en del af den andens afdrag, bør aftalen sige, om beløbet er et endeligt ekstra bidrag eller skal indgå i en senere intern afregning. Ændrer indkomsten sig ved for eksempel uddannelse, orlov eller jobskifte, kan en fast genforhandlingsdato forhindre, at en midlertidig model fortsætter uden et bevidst valg. Hvis I i stedet ønsker, at ekstra betalinger skal ændre selve ejerskabet, kræver det en ny stillingtagen til ejerandelene og eventuelt et nyt skøde.
Hvad aftaler I om lån og hæftelse?
Skødet og låneaftalen løser to forskellige spørgsmål. Din samlever bliver ikke alene ved at komme på skødet automatisk debitor på de eksisterende lån. Omvendt kan to personer hæfte for et lån uden at være registreret med samme ejerandel. Et fælleslån uden fælles skøde viser netop, hvorfor ejer- og lånerollen skal kontrolleres hver for sig.
Få derfor långiverens skriftlige stillingtagen, før overdragelsen gennemføres. Afklar, hvem der fortsat er debitor, om din samlever skal tilføjes, om lånevilkår eller pant skal ændres, og hvilke dokumenter långiveren kræver. Tinglysningsloven har et særligt, betinget spor for overtagelse af pantegæld, så svaret kan ikke reduceres til, at skødet altid eller aldrig frigør en låntager.
Hvilke vilkår hører hjemme i samejeaftalen?
En samejekontrakt kan samle de forhold, som skødet ikke beskriver. For jer bør aftalen især knytte indkomstmodellen til bestemte betalingstyper og forklare, hvad der sker, når indkomsten eller bidragene ændrer sig.
- Hvordan fordeles drift, renter, afdrag og større vedligeholdelsesarbejder?
- Hvordan dokumenterer I betalinger, der skal afregnes senere?
- Hvem kan beslutte forbedringer, ny belåning eller salg?
- Hvordan fastsættes værdien, hvis den ene vil overtage den andens andel?
- Hvilke frister, omkostninger og betalingsvilkår gælder ved ophør?
- Hvornår skal aftalen gennemgås igen?
Samejeaftalen erstatter ikke et skøde, hvis ejerandelene skal ændres. Hvis bestemmelser skal tinglyses, viser Tinglysningsrettens vejledning, at samejeoverenskomsten anmeldes som en servitut, og at den tinglyste tekst kan være et ekstrakt af de bestemmelser, der ønskes registreret. Offentligt tilgængelige bilag bør ikke indeholde unødvendige følsomme oplysninger.
Hvordan gennemfører og kontrollerer I ændringen?
Den praktiske proces for at få en samlever med på skødet bliver mere sikker, når aftalerne træffes i denne rækkefølge:
- Hent de aktuelle oplysninger om ejerandel, lån og pant.
- Fastlæg boligens værdi, den andel der overdrages, og den samlede betaling for andelen.
- Vælg særskilte fordelingsnøgler for drift, finansieringsomkostninger, afdrag og forbedringer.
- Få långiverens skriftlige afklaring af debitorer, vilkår og eventuelle ændringer i pantet.
- Samordn skødet og samejeaftalen, så de ikke bygger på forskellige ejer- eller betalingsmodeller.
- Kontrollér efter tinglysningen både ejerandelene i Tingbogen og de aftalte låneroller.
Et objektivt stoppunkt opstår, hvis I ikke er enige om ejerandel, betaling eller lånehæftelse. Det bør afklares før underskrift, fordi et tinglyst ejerskifte og en intern forventning om en anden økonomisk fordeling ellers kan pege i hver sin retning.
Hvilke omkostninger kan følge med?
Overdragelse af en ejerandel udløser en offentlig tinglysningsafgift. Grundlaget kan afhænge af den andel, der overdrages, den samlede ejerskiftesum og om overdragelsen sker på almindelige markedsvilkår. Den samlede ejerskiftesum kan omfatte både kontant betaling, overtaget pantegæld og andre betalingsforpligtelser. Derfor bør afgiften beregnes ud fra den konkrete overdragelse og ikke ud fra indkomstfordelingen.
Der kan desuden komme udgifter til bankens behandling, vurdering, ændringer i pant og udarbejdelse af dokumenter. Den særskilte oversigt over omkostninger ved at tilføje en samlever kan bruges til at identificere posterne, men det konkrete beløb afhænger af jeres dokumenter, lån og ejerandel.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklens hovedskel bygger på gældende regler om adkomst, pant og tinglysningsafgift samt Tinglysningsrettens aktuelle dokumentvejledninger.
- Retsinformation: Tinglysningsloven og tinglysningsafgiftsloven.
- Tinglysningsretten: vejledninger om skøder og sælger-/køberandele.
- Tinglysningsretten: vejledninger om debitorskifte og samejeoverenskomst.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
