Fælles ejerskab giver jer begge en registreret andel af boligen, del i dens økonomiske værdi og en formel position, når hele ejendommen skal sælges eller belånes. Fordelene følger dog kun af den ejerandel, der faktisk overdrages og tinglyses. Skødet ændrer ikke automatisk, hvem der hæfter for lånene, hvordan I fordeler udgifter, eller hvem der arver ved dødsfald.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Fælles ejerskab giver begge samlevere en registreret andel af boligen og et klart udgangspunkt for værdien, et senere salg og en eventuel deling. Fordelen kræver en reel overdragelse og tinglysning, mens lån, interne aftaler og arv skal håndteres særskilt.
- Skødet fastlægger, hvilken andel hver af jer ejer.
- Ejerandelene kan være lige eller forskellige efter jeres aftale.
- Betaling til boligen ændrer ikke automatisk den registrerede andel.
- Långiveren skal særskilt afklare hæftelse, pant og eventuel frigørelse.
- En samejekontrakt kan regulere udgifter og udkøb, men fælles ejerskab giver ikke automatisk arveret.
Hvilke fordele følger direkte af ejerskabet?
Et skøde er det dokument, der overdrager ejendomsretten til hele boligen eller en andel af den. Når din samlever bliver registreret som medejer, får vedkommende derfor en reel ejerandel og ikke blot en ret til at bo i huset. Tinglysningen gør retten synlig i Tingbogen og giver den beskyttelse mod konkurrerende aftaler og retsforfølgning, som følger af Tinglysningslovens § 1.
Det fælles ejerskab kan give jer tre konkrete fordele:
- Begge har en dokumenteret andel af boligen og dens nettoværdi.
- Stigninger og fald i boligens værdi knytter sig som udgangspunkt til de registrerede ejerandele.
- Ingen af jer kan alene overdrage den andens andel, når hele boligen skal sælges.
Hvis kun den ene står på skødet, bliver den anden ikke registreret som ejer alene ved at betale til renter, afdrag, forbedringer eller fælles udgifter. Betalingerne kan have betydning i jeres indbyrdes opgørelse, men de ændrer ikke i sig selv Tingbogens ejerandel. En tinglyst overdragelse skaber derfor en klarere ejerposition end en løs forventning om, at boligen reelt er fælles.
Hvordan vælger I ejerandele, der passer?
Fælles ejerskab behøver ikke være 50/50. I kan aftale en anden fordeling, hvis den afspejler den ejerposition, I ønsker efter overdragelsen. Valget bør ses i sammenhæng med boligens aktuelle værdi, den overdragede andel, betalingen for andelen og jeres plan for fremtidige udgifter. Den registrerede andel og den andel, hver af jer hæfter for på et lån, er ikke nødvendigvis den samme.
Tinglysningsrettens andelsvejledning skelner mellem den del af den nuværende ejers andel, der sælges, og den del af hele ejendommen, som den nye medejer erhverver. Det skel er centralt, når I skal fastlægge ejerandele på skødet. En ideel ejerandel er en brøkdel af hele ejendommen; den giver ikke i sig selv eneret til et bestemt værelse, en etage eller en del af haven.
Forenklet illustrativt eksempel: Du ejer hele huset og overdrager 40 procent til din samlever. Efter tinglysningen ejer du 60 procent, og din samlever ejer 40 procent. Hvis I bagefter betaler boligens udgifter lige, ændrer betalingsmønstret ikke automatisk ejerandelene. Ønsker I i stedet lige ejerskab, er det en anden forudsætning, som skal fremgå af overdragelsen og skødet.
Hvad bliver lettere ved salg eller samlivsophør?
Registrerede ejerandele giver et tydeligt udgangspunkt for, hvem der ejer hvad, hvis boligen senere sælges, eller samlivet ophører. Ugifte samlevere har ikke den automatiske formuedeling, som gælder i et ægteskab. I tager som udgangspunkt hver jeres egne værdier med, mens fælles ejendom skal fordeles mellem jer. Skødet kan derfor mindske usikkerheden om selve ejerskabet.
Det løser ikke hele opgørelsen. I kan stadig blive uenige om salgspris, overtagelse, forbedringer, skæve indskud eller betalinger i perioden frem til et salg. En samejekontrakt, når begge står på skødet, kan regulere sådanne interne spørgsmål, for eksempel:
- hvordan I fordeler løbende udgifter og større arbejder
- hvordan boligen værdiansættes, hvis den ene vil overtage
- om et dokumenteret skævt indskud skal håndteres særskilt
- hvad der skal ske, hvis ingen af jer kan eller vil købe den anden ud
Skødet og samejekontrakten har dermed forskellige funktioner. Skødet registrerer ejerandelene. Den interne aftale beskriver, hvordan I vil håndtere samejet. Skal ejerandelene senere ændres, kræver det en ny ejerændring og ikke blot en rettelse i den interne aftale.
Hvorfor er ejerskab og lån to forskellige spor?
At blive medejer er ikke det samme som at blive meddebitor. Din samlever kan få en ejerandel uden automatisk at indtræde i alle lån, og en person kan hæfte for et lån uden at eje en tilsvarende andel af boligen. Skødet fastlægger adkomsten, mens lånedokumenterne og aftalen med långiveren fastlægger den personlige hæftelse.
I nogle panteforhold kan en gældsovertagelse få virkning, når betingelser om parternes aftale, pantebrevets vilkår, endelig tinglyst adkomst og meddelelse til panthaveren er opfyldt. I andre tilfælde kræves en særskilt aftale med panthaveren. I bør derfor få en skriftlig afklaring af både gæld, pant og eventuel frigørelse, før ejerandelen overdrages.
Fælles ejerskab kan skabe bedre sammenhæng mellem den værdi, I opbygger, og den ejerandel, hver af jer har. Det er derimod ikke en garanti for et bestemt lån, en lavere rente eller en positiv kreditbeslutning. Långiverens vurdering er et selvstændigt tredjepartsspor.
Hvad skal være afklaret før overdragelsen?
Fordelene bliver mest forudsigelige, når ejerandel, betaling, lån og interne aftaler er afstemt før underskrift. Et praktisk forløb kan se sådan ud:
- Kontrollér den nuværende ejerregistrering, eksisterende pant og eventuelle rettigheder i Tingbogen.
- Fastlæg den andel, der skal overdrages, og det samlede vederlag for andelen.
- Afklar med långiveren, om lån, debitorer, pant eller forsikringer skal ændres.
- Aftal, hvordan I håndterer udgifter, forbedringer, et muligt udkøb og et senere salg.
- Opret og underskriv skødet, anmeld det til tinglysning, og kontrollér bagefter det registrerede resultat.
Tinglysningsretten beskriver skødet som det officielle dokument for købers ejendomsret. Den nærmere proces for at få en samlever med på skødet afhænger blandt andet af ejerandel, betaling og de eksisterende hæftelser.
Selve ejerændringen udløser tinglysningsafgift. Dertil kan komme udgifter til långiver, vurdering og dokumentudarbejdelse. Beløbene afhænger af den konkrete overdragelse, så et generelt fordelsskøn bør ikke stå alene; se i stedet de særskilte omkostninger ved at tilføje en samlever.
Hvad sker der, hvis en af jer dør?
Fælles ejerskab betyder, at den længstlevendes egen andel allerede er registreret og ikke skal skabes ved dødsfaldet. Den afdødes andel går derimod ind i dødsboet. Ugifte samlevere arver ikke automatisk hinanden, uanset hvor længe de har boet sammen, eller om de har fælles børn.
Et fælles skøde løser derfor ikke spørgsmålet om, hvem der arver den afdødes andel, eller om den længstlevende kan blive boende. Hvis I vil planlægge det spor, skal det ske med de relevante arve- og forsikringsdokumenter. Ejerforholdet og arveretten for ugifte samlevere skal vurderes hver for sig.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende regler og aktuelle myndighedsvejledninger om ejerskab, tinglysning, hæftelse og arv.
- Tinglysningsloven og tinglysningsafgiftsloven på Retsinformation
- Tinglysningsrettens vejledninger om skøder, ejerandele, samejeoverenskomster og debitorskifte
- Borger.dk og arveloven om økonomi ved samlivsophør og ugifte samleveres arveret
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
