Betinget skøde ved skilsmisse: Hvornår er det relevant?

Af Skøde Centret

Et betinget skøde ved skilsmisse er relevant, når boligen skal overdrages som led i bodelingen, men ejerskiftet først skal være endeligt, når en konkret betingelse er opfyldt.

Hvornår giver et betinget skøde mening?

Et betinget skøde kan give mening, når I er enige om, at den ene ægtefælle skal overtage boligen, men der stadig mangler et objektivt trin, før overdragelsen bør stå endeligt i Tingbogen. Det kan være betaling af det aftalte vederlag, afklaring af overtagelsesdato eller et praktisk lånespor, der skal være på plads, før den fraflyttende ægtefælle trygt kan give slip på adkomsten.

Den centrale pointe er, at et betinget skøde ikke løser selve bodelingen. Det er et tinglysningsdokument, der kan bruges til at registrere en ejerændring på en måde, hvor den endelige virkning knyttes til en bestemt betingelse. Derfor skal I først vide, hvad boligen skal indgå i, hvem der overtager den, og hvilket resultat bodelingen skal føre til.

Hvis I stadig er uenige om, hvem der skal overtage boligen, eller hvad boligen skal sættes til i bodelingen, er et betinget skøde som udgangspunkt for tidligt. Så er det selve bodeling ved skilsmisse, der skal afklares, før skødesporet kan bruges sikkert.

Hvad betyder “betinget” i skødesporet?

Tinglysningsloven beskriver et skøde som et dokument, der overdrager ejendomsretten til en bestemt fast ejendom eller en del af den, og overdragelsen kan være betinget. Når et skøde tinglyses, skal det fremgå, om skødet er betinget eller endeligt.

Ved et betinget skøde er ejerskiftet derfor ikke bare udsat mundtligt mellem jer. Betingelsen bliver en del af tinglysningssporet. Når betingelsen senere er opfyldt, skal skødet kunne bringes videre til endelig adkomst, så Tingbogen viser det færdige ejerforhold.

Det praktiske spørgsmål er ikke kun, om I ønsker en betingelse. Spørgsmålet er, om betingelsen passer til et skøde, som Tinglysningsretten kan behandle som adkomst. Et skøde, der skal tinglyses som adkomst, må ikke formuleres som en uklar samlebetegnelse for alle uafklarede forhold i skilsmissen.

Hvilke betingelser kan skødet bygge på?

Den mest klare betingelse i skødesporet er, at købesummen eller det aftalte vederlag skal berigtiges inden for en nærmere angivet frist. Tinglysningsrettens vejledning om bodeling beskriver dokumenttypen “Bodeling Betinget” som relevant, når handelen først gennemføres, når de opstillede betingelser er opfyldt, herunder når købesummen er betalt.

Ved skilsmisse er vederlaget ikke altid en almindelig købesum som i et frit salg. Den ægtefælle, der overtager boligen, kan i stedet overtage gæld, betale et kontant beløb, modregne i boslod eller kombinere flere elementer. Skødet skal stadig kunne forklare, hvad der udløser den endelige ejerregistrering.

Hvis betingelsen i virkeligheden handler om noget andet end betaling eller berigtigelse, skal I være mere præcise. Bankens godkendelse, en bodelingsaftale, en intern betalingsplan og en overtagelsesdato kan alle være relevante, men de hører ikke nødvendigvis hjemme som samme type betingelse i selve skødet.

Hvorfor skal bodelingsaftalen og skødet holdes adskilt?

En bodelingsoverenskomst eller bodelingsaftale forklarer, hvordan I deler jeres formue. Skødet registrerer, hvem der skal være ejer af boligen. De to dokumenter kan hænge tæt sammen, men de har ikke samme funktion.

Domstolene beskriver delingsformue som den formue, ægtefæller som udgangspunkt skal dele ved skilsmisse, medmindre noget er særeje eller andet følger af aftalen eller reglerne. Hvis I er enige om delingen, kan I selv lave en skriftlig aftale om den. Hvis I ikke er enige, kan skifteretten inddrages efter de gældende regler.

Skødet bør derfor ikke forsøge at gengive hele bodelingen. Det skal være snævert nok til at tinglyse ejerændringen. Bodelingsaftalen kan derimod beskrive værdien af boligen, overtagelsesdatoen, hvem der betaler hvilke udgifter i overgangsperioden, og hvordan gæld, indbo eller andre aktiver håndteres.

Hvornår er banken det afgørende stop?

Banken eller realkreditinstituttet kan være det praktiske stop, hvis den ene ægtefælle skal overtage boligen og den anden skal frigøres fra lånet. Skødet ændrer adkomst. Det ændrer ikke automatisk, hvem banken kan kræve betaling fra.

Hvis I begge hæfter for boliglånet, skal långiver acceptere en ændring, før den fraflyttende ægtefælle er frigjort fra gælden. Det er et låne- og kreditorforhold, ikke en automatisk virkning af, at skødet bliver tinglyst. Derfor bør boliglånet ved skilsmisse afklares som sit eget spor.

Her ligger en præcis afgrænsning: Bankens godkendelse kan være en praktisk forudsætning for, at I sender skødet videre eller afslutter bodelingen. Men selve den tinglyste betingelse skal formuleres, så den passer til skødesporet. Ellers risikerer I et dokument, der beskriver jeres behov, men ikke kan bruges rent tinglysningsmæssigt.

Hvad ændrer skødet, og hvad ændrer det ikke?

Skødet ændrer den tinglyste adkomst, når det er tinglyst og endeligt. Det vil sige, at Tingbogen viser, hvem der ejer ejendommen. Hvis kun den ene ægtefælle skal stå som ejer efter skilsmissen, er skødet det dokument, der normalt gennemfører ejerændringen.

Skødet ændrer derimod ikke automatisk jeres interne bodelingsaftale, bankens lånedokumenter, forsikringer, løbende betalingsaftaler eller en eventuel aftale om, hvem der bor i boligen i overgangsperioden. De forhold skal kontrolleres ved siden af skødet.

Det er derfor risikabelt at tænke “nyt skøde” som hele løsningen. Ved overdragelse af skøde ved skilsmisse bør I kontrollere mindst fire spor: bodelingen, ejerregistreringen, lånet og efterkontrollen i Tingbogen.

Hvad skal være afklaret, før I bruger et betinget skøde?

Et betinget skøde virker bedst, når den endelige løsning allerede er besluttet, men et bestemt trin mangler. Før dokumentet udarbejdes, bør I kunne svare klart på følgende:

• Hvem skal eje boligen efter skilsmissen?
• Hvilken ejerandel overdrages, og hvilken ejerandel skal stå tilbage?
• Hvilket vederlag eller hvilken udligning indgår i bodelingen?
• Hvilken betingelse skal være opfyldt, før skødet bliver endeligt?
• Hvilken frist eller hvilket kontrolpunkt viser, at betingelsen er opfyldt?
• Hvordan håndteres lån, pant og bankens accept uden at blande det sammen med skødets adkomstfunktion?

Hvis flere af svarene stadig er åbne, er et betinget skøde sjældent det første dokument, I skal fokusere på. Så bør I først få bodelingsaftalen, betalingens karakter og banksporet på plads.

Hvordan foregår processen fra aftale til endelig adkomst?

Forløbet afhænger af jeres konkrete bodeling, men rækkefølgen bør følge den juridiske funktion af hvert trin. En enkel proces kan se sådan ud:

1. I afklarer, om boligen er delingsformue, særeje eller en kombination, og hvem der skal overtage den.
2. I fastlægger værdi, vederlag, overtagelsesdato og betalingsmåde i bodelingsaftalen.
3. I afklarer låne- og banksporet, især om den fraflyttende ægtefælle skal frigøres fra gælden.
4. Skødet udarbejdes med korrekt ejerandel, dokumenttype, betingelse og frist.
5. Parterne underskriver digitalt, og dokumentet anmeldes til tinglysning.
6. Når betingelsen er opfyldt, følges der op, så adkomsten kan stå endeligt i Tingbogen.

Rækkefølgen beskytter begge parter. Den overtager ikke bankens vurdering, og den erstatter ikke bodelingsaftalen. Den sørger for, at skødet først bruges, når det kan knyttes til et klart og kontrollerbart resultat.

Hvad betyder betingelsen for den fraflyttende ægtefælle?

For den fraflyttende ægtefælle kan et betinget skøde give en bedre sammenhæng mellem ejerændringen og den aftalte betaling. Hvis skødet først bliver endeligt, når betingelsen er opfyldt, mindskes risikoen for, at adkomsten ændres endeligt, mens vederlaget stadig ikke er berigtiget.

Det betyder ikke, at den fraflyttende ægtefælle automatisk er beskyttet mod alle økonomiske følger. Hvis vedkommende stadig hæfter for lån, kræver frigørelse normalt bankens accept. Hvis der stadig er uenighed om bodelingen, skal den uenighed løses i bodelingssporet og ikke skjules i skødet.

Forenklet illustrativt eksempel: Den ene ægtefælle overtager huset og skal betale et aftalt beløb til den anden. Et betinget skøde kan knytte endelig adkomst til, at beløbet betales efter aftalen. Hvis problemet derimod er, om banken vil frigøre den fraflyttende ægtefælle fra lånet, skal lånesporet håndteres særskilt.

Hvordan påvirker overtagelsesdato og betaling valget?

Overtagelsesdatoen kan få betydning for, hvem der betaler boligudgifter i overgangsperioden, hvornår risiko og brugsret flyttes, og hvordan bodelingen opgøres mellem jer. Datoen er derfor ikke kun praktisk kalenderstyring. Den skal passe med aftalen om betaling, lån og tinglysning.

Hvis den ene ægtefælle overtager boligen straks, men betalingen først falder senere, kan et betinget skøde være relevant, fordi adkomsten ikke nødvendigvis bør stå endeligt uden kontrol af betalingen. Hvis betaling og bankgodkendelse allerede er gennemført, kan et endeligt skøde være mere nærliggende.

Hvis I bruger en overtagelsesdato, der ligger før endelig tinglysning, bør aftalen forklare, hvem der bærer boligudgifter, betalinger på lån, forsikring og eventuelle aftalte refusioner i perioden. Skødet alene giver ikke et fuldt svar på de løbende betalinger.

Hvilke omkostninger skal I adskille?

Omkostninger ved et betinget skøde ved skilsmisse bør opdeles efter type. Der kan være offentlig tinglysningsafgift, udgifter til dokumentudarbejdelse, bankomkostninger, vurdering og eventuelle omkostninger ved bodelingssagen, hvis skifteretten eller andre aktører bliver involveret.

Tinglysningsafgiftsloven har en særregel for ejerskifte eller pantsætning af fast ejendom mellem ægtefæller, når det sker som følge af opløsning af formuefællesskab. Det betyder, at skødeafgiften i en bodelingssituation ikke nødvendigvis følger den almindelige model for frit salg. Den konkrete anvendelse afhænger af, at overdragelsen faktisk falder inden for bodelingssporet.

Hvis du vil forstå afgiftsdelen nærmere, bør den behandles som et særskilt spørgsmål om tinglysningsafgift ved skilsmisse. Denne artikel bruger ikke et regneeksempel, fordi hovedspørgsmålet er, hvornår et betinget skøde er relevant, ikke hvad en bestemt anmeldelse koster.

Hvornår er et betinget skøde ikke den rigtige løsning?

Et betinget skøde er ikke den rigtige løsning, hvis I endnu ikke er enige om, hvem der skal overtage boligen, hvad boligen er værd, eller om overdragelsen overhovedet skal ske. Det er heller ikke en genvej, hvis banken ikke vil frigøre den ene part fra lånet.

Dokumentet kan også være forkert, hvis I forsøger at bruge det til en aftale, der i virkeligheden handler om midlertidig brug af boligen. Hvis den ene bliver boende, mens I overvejer salg, fortsat sameje eller en senere overtagelse, er problemet ofte en brugs- og betalingsaftale i overgangsperioden, ikke en betinget ejerændring.

Hvis der er ægtepagt, særeje, negativ bodel, uenighed om gæld eller flere samtidige aktiver, kan skødevalget ikke vurderes isoleret. Så skal I først finde ud af, hvilken del af boligen der faktisk indgår i delingen, og hvilket dokument der kan gennemføre netop den ejerændring.

Hvordan kontrollerer du resultatet bagefter?

Efter tinglysningen skal du kontrollere, at Tingbogen viser den forventede adkomst, og at et betinget skøde er fulgt op, når betingelsen er opfyldt. Kontrollen skal ikke kun se på, om dokumentet er sendt ind. Den skal se på, hvad der faktisk står registreret.

Du bør også kontrollere, at bankens dokumenter afspejler den aftalte lånehåndtering, og at bodelingsaftalen stemmer med betaling, overtagelsesdato og eventuelle efterfølgende bilag. Hvis skødet står korrekt, men lånet stadig binder begge parter, er ejerregistreringen kun en del af løsningen.

Et godt slutpunkt er derfor tredelt: Bodelingsaftalen viser, hvorfor overdragelsen sker; Tingbogen viser, hvem der ejer boligen; banksporet viser, hvem der hæfter for lånet. Først når alle tre spor passer sammen, er den praktiske boligoverdragelse gennemført.

Fagligt grundlag og kilder

Artiklen bygger på aktuelle officielle kilder om bodeling, tinglysning og afgift ved ejerændring.

• Tinglysningsretten om bodeling og dokumenttypen “Bodeling Betinget”.
• Danmarks Domstole om deling af fælles formue ved separation og skilsmisse.
• Tinglysningsloven om skøde, betinget skøde og tinglysning af rettigheder over fast ejendom.
• Tinglysningsafgiftsloven om tinglysningsafgift og særregler ved opløsning af formuefællesskab.

Skal vi hjælpe med skødet?

Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen

Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.

Se skødepakke →