Et betinget skøde kan være relevant ved skilsmisse, når I har fastlagt, hvem der skal overtage boligen og på hvilke vilkår, men den aftalte berigtigelse endnu ikke er gennemført. Ved overdragelse som led i separation eller skilsmisse bruger Tinglysningsretten dokumenttypen Bodeling Betinget. Løsningen gør ikke i sig selv bodelingen, lånet eller den tidligere ejers hæftelse endelig.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Et betinget skøde kan bruges ved skilsmisse, når I har fastlagt overdragelsen af boligen, men den aftalte berigtigelse endnu ikke er gennemført. Ved separation eller skilsmisse hedder den relevante dokumenttype normalt Bodeling Betinget, og lånehæftelsen skal afklares særskilt.
- Ejendom, ejerandele, ejerskiftesum, betingelse og frist skal være præcist fastlagt.
- Dokumentet kan ikke erstatte en uafsluttet eller omstridt bodeling.
- Tinglysningen frigør ikke automatisk den tidligere ægtefælle fra boliglånet.
- Endelig adkomst kræver en ny påtegning, når betingelsen er opfyldt.
- Kontrollér bagefter både endelig adkomst, frister, anmærkninger og lånefrigørelse.
Hvad ændrer den betingede bodeling?
Et betinget skøde registrerer, at ejendomsretten skal overgå, men at adkomsten endnu er knyttet til en aftalt betingelse. I en skilsmissesag er den præcise tinglysningsmæssige betegnelse normalt Bodeling Betinget, fordi ejerændringen sker som led i separation eller skilsmisse og ikke som et almindeligt boligkøb.
Den økonomiske aftale og tinglysningen har forskellige funktioner. Jeres bodelingsaftale fastlægger blandt andet, hvem der overtager boligen, værdien, betalingen og den indbyrdes fordeling. Bodeling Betinget registrerer ejerændringen i Tingbogen med den betingelse, som kan rummes i adkomstdokumentet.
Tinglysningslovens § 10, stk. 4 begrænser betingelserne for tinglyst adkomst til købesummens berigtigelse inden for en nærmere angiven frist. I en bodeling skal vilkåret derfor være præcist og knyttet til den aftalte økonomiske berigtigelse. Et åbent forbehold om, at parterne senere finder en løsning, er ikke et færdigt grundlag for betinget adkomst.
Hvornår er løsningen relevant – og hvornår ikke?
Den betingede løsning passer til et mellemstadium, hvor selve aftalen er færdig, men opfyldelsen mangler. Det kan være, at den overtagende ægtefælle skal betale et fastlagt beløb på en bestemt dato, før adkomsten skal gøres endelig. I skal allerede have besluttet ejendommen, den overdragne ejerandel, ejerskiftesummen, betalingsmåden og fristen.
Et betinget dokument er derimod ikke en erstatning for at afslutte bodelingen ved skilsmisse. Hvis I fortsat er uenige om, hvem der skal have huset, hvilken værdi der skal bruges, eller hvad den ene skal betale den anden, er dokumentets indhold ikke endeligt fastlagt. De spørgsmål skal afklares ved aftale eller afgørelse, før ejerændringen kan beskrives sikkert.
Illustrativt eksempel: I aftaler, at den ene overtager den andens ejerandel, og at et fastlagt udligningsbeløb skal betales senest på en bestemt dato. Bodeling Betinget kan da markere, at adkomsten først skal gøres endelig efter betalingen. Hvis beløbet i stedet stadig afhænger af en fremtidig vurdering, som I ikke har aftalt at følge, mangler der et afgørende aftalevilkår; den betingede tinglysning løser ikke den uenighed.
Hvorfor følger boliglånet ikke automatisk med?
Skødet handler om adkomst, mens låneaftalen handler om, hvem der skylder pengene. Hvis I begge hæfter for et boliglån, bliver den fraflyttende ægtefælle derfor ikke automatisk frigjort, fordi Bodeling Betinget bliver tinglyst. Et internt løfte om, at den ene betaler alle ydelser, binder heller ikke i sig selv banken eller realkreditinstituttet.
Tinglysningslovens § 39 indeholder et snævert spor for gældsovertagelse, hvor blandt andet pantebrevets vilkår, aftalen mellem parterne og en ubetinget tinglyst adkomst skal opfylde lovens betingelser. I andre tilfælde får gældsovertagelsen først virkning for panthaveren gennem en aftale med den nye ejer. Netop kravet om ubetinget adkomst viser, hvorfor et betinget dokument ikke alene kan bruges som bevis for, at den tidligere ejer er frigjort.
Afklar derfor fælles banklån ved skilsmisse som et særskilt spor. Kontrollér det konkrete pantebrev og långiverens bekræftelse, og hold tre tidspunkter adskilt: hvornår I indbyrdes aftaler gældsovertagelsen, hvornår adkomsten bliver endelig, og hvornår långiveren faktisk har frigjort den tidligere debitor.
Hvilke oplysninger skal være klare først?
Tinglysningsrettens aktuelle vejledning om bodeling bruger dokumenttypen Bodeling Betinget, når overdragelsen først gennemføres efter opfyldelse af betingelserne. Før anmeldelsen bør I have et sammenhængende grundlag for både ejerændringen og den senere endelige indførsel:
- Den rigtige ejendom og de nuværende tinglyste ejere.
- Den del af sælgerens ejerandel, der overdrages, og køberens ejerandel efter overdragelsen.
- Den samlede ejerskiftesum, herunder kontant betaling og eventuel overtagelse af pantegæld.
- En præcis betingelse, frist og plan for dokumentation, når betingelsen er opfyldt.
- De hæftelser og byrder, som dokumentet skal respektere.
- En eventuel fuldmagt til den, der skal kunne underskrive den endelige bodeling, når betingelsen er opfyldt.
Ved anmeldelsen skal den relevante separations- eller skilsmissedokumentation følge Tinglysningsrettens krav. Vejledningen angiver en manuelt underskrevet bevilling fra Familieretshuset eller en udskrift af dommen med ankepåtegning. Bilag i bilagsbanken er offentligt tilgængelige, så unødvendige personnumre og følsomme oplysninger skal ikke vedhæftes.
Hvordan går du fra betinget til endelig?
Den betingede adkomst bliver ikke automatisk endelig, blot fordi betalingen eller den aftalte berigtigelse er gennemført. Forløbet kræver en særskilt opfølgning:
- I færdiggør og underskriver den betingede bodeling med den præcise betingelse.
- Anmelderen sender dokumentet til tinglysning og læser hele tinglysningssvaret.
- Den aftalte berigtigelse gennemføres inden fristen, og dokumentationen gemmes.
- Der anmodes om endelig tinglysning ved en påtegning på dokumentet. Den rette part eller en bemyndiget fuldmagtshaver underskriver efter de gældende krav.
- Efter behandlingen kontrollerer du Tingbogen for endelig adkomst, korrekte ejerandele og eventuelle resterende frister eller retsanmærkninger.
Den endelige indførsel af et betinget dokument er efter Tinglysningsrettens afgiftsvejledning uden ny tinglysningsafgift. Det ændrer ikke på, at den første anmeldelse kan udløse tinglysningsafgift efter reglerne for den konkrete bodeling, eller at bank, vurdering og dokumentudarbejdelse kan medføre andre omkostninger.
Hvis alle vilkår allerede er opfyldt, dokumentationen er klar, og ejerændringen kan gennemføres straks, er den betingede mellemstation normalt ikke nødvendig. Så kan en endelig bodeling være det mere direkte tinglysningsspor.
Hvad skal du kontrollere i tinglysningssvaret?
Betinget adkomst, tinglysning med frist og retsanmærkning er tre forskellige forhold. Den betingede adkomst følger jeres aftalte berigtigelse. En frist i tinglysningssvaret kan derimod skyldes, at Tinglysningsretten kræver dokumentation eller en rettelse. En retsanmærkning viser, at dokumentet ikke kan få den ønskede prioritet uden at respektere eller håndtere en allerede tinglyst ret.
Det er anmelders ansvar at reagere på frister. Hvis en tinglysningsfrist ikke opfyldes, kan dokumentet blive slettet, så et nyt dokument må anmeldes. Opfyldelsen af jeres private betingelse fjerner heller ikke automatisk en retsanmærkning eller ændrer et pantebrev.
Slutkontrollen bør derfor omfatte både adkomsten og lånet: Er den overtagende ægtefælle registreret med den aftalte ejerandel? Står dokumentet som endeligt? Er alle frister og uønskede anmærkninger håndteret? Har långiveren bekræftet den aftalte debitorændring og frigørelse? Først når de svar stemmer med jeres aftale, er overdragelsen fulgt til dørs.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende tinglysningsregler og Tinglysningsrettens aktuelle procesvejledninger.
- Tinglysningsloven, herunder reglerne om betinget adkomst og gældsovertagelse.
- Tinglysningsretten om bodeling og dokumenttypen Bodeling Betinget.
- Bekendtgørelsen om tinglysning i tingbogen samt Tinglysningsrettens vejledninger om betinget bodeling, tinglysningsafgifter og tinglysningssvar.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
