Der findes ikke en automatisk betalingsdato for et udkøbsbeløb ved samlivsophør. Beløbet skal betales på den dato eller ved den begivenhed, som I fastlægger i overdragelsesaftalen. Betalingen bør derfor samordnes med finansiering, skøde og afklaring af boliglån, så ingen af jer er afhængig af en upræcis mundtlig forudsætning.
Fraflytning, aftalens underskrift, pengenes overførsel, tinglysning og frigørelse fra gæld er forskellige hændelser. De kan ligge på samme dag, men det sker ikke af sig selv. En sikker aftale beskriver rækkefølgen og den dokumentation, der udløser næste trin.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Udkøbsbeløbet ved samlivsophør forfalder ikke på en automatisk dato. Betalingstidspunktet bør følge en klar aftale, som samordner kontant betaling, skøde og håndtering af boliglån.
- Se, hvilke forhold der fastlægger beløbets forfaldsdag
- Forstå forskellen på udkøbsbeløb og ejerskiftesum
- Afklar rækkefølgen mellem betaling og tinglysning
- Kontrollér særskilt ejerskab, kvittering og lånehæftelse
Hvad afgør den konkrete betalingsdato?
Ugifte samlevende har ikke en automatisk bodeling som ægtefæller. Hvis I ejer boligen sammen, skal overdragelsen derfor bygge på jeres ejerandele, aftaler og de krav, der faktisk indgår i opgørelsen. En registreret ejerandel er et vigtigt udgangspunkt, men den fortæller ikke alene, hvilken nettobetaling der skal ske mellem jer.
Før betalingsdagen kan fastsættes, bør I være enige om boligens værdi, opgørelsesdatoen, restgælden og de konkrete reguleringer, der skal med. En opgørelse ved samlivsophør kan også indeholde andre poster, men de bør holdes adskilt fra selve betalingen for ejerandelen. Ellers bliver det uklart, om et beløb er en del af købesummen, en refusion af en udgift eller et selvstændigt krav.
Betalingstidspunktet kan for eksempel være en bestemt kalenderdato eller et objektivt trin som långiverens finansieringsbekræftelse, anmeldelsen af skødet eller en tinglyst adkomst uden uønskede anmærkninger. Triggeren skal kunne konstateres af begge parter. Formuleringer som ”når alt er på plads” giver ikke den nødvendige sikkerhed.
Er udkøbsbeløbet det samme som købesummen?
Ikke nødvendigvis. Ordet udkøbsbeløb bruges ofte om den kontante nettobetaling, som den fortsættende ejer skal betale til den fraflyttende ejer. I skødet skal den samlede ejerskiftesum derimod oplyses. Tinglysningsrettens skødevejledninger beskriver, at denne sum omfatter både kontante beløb, andre betalingsformer og pantegæld, som køberen overtager.
Illustrativt eksempel: Den ene samlever modtager et kontant beløb, mens den anden samtidig overtager en del af boligens pantegæld. Det kontante beløb er det, der går ind på den fraflyttendes konto, men gældsovertagelsen indgår også i den samlede betaling for ejerandelen. Derfor kan kontant udkøbsbeløb og ejerskiftesum være forskellige, uden at opgørelsen af den grund er forkert.
Aftalen bør definere ordene i stedet for blot at bruge dem. Skriv både den samlede værdi af overdragelsen, den kontante betaling mellem jer og den gæld eller de reguleringer, der forklarer forskellen. Det gør beløb og betalingsdag lettere at kontrollere mod skødet og långiverens dokumenter.
Skal pengene betales før eller efter skødet?
Der findes flere mulige rækkefølger, og valget afhænger blandt andet af finansieringen og behovet for sikkerhed. Pengene kan overføres før anmeldelsen, placeres på en konto med klare frigivelsesvilkår eller betales, når et bestemt tinglysningsresultat foreligger. En kontant overførsel dokumenterer betalingen, men ændrer ikke i sig selv ejerskabet. Det gør det tinglyste skøde.
Tinglysningslovens § 10, stk. 4 fastsætter en snæver regel for betingede skøder: Et skøde, der skal tinglyses som adkomst, kan kun gøres betinget af købesummens berigtigelse inden for en nærmere angiven frist. Når betingelsen er opfyldt, kan adkomsten gøres endelig. Hvis I bruger denne model, skal fristen og dokumentationen for betaling derfor fremgå præcist.
Et skøde ved samlivsophør og betalingsaftalen bør læses som to sammenhængende, men forskellige kontrolspor. Skødet viser, hvem der skal have adkomst. Aftalen og betalingsbilagene viser, hvornår og hvordan det økonomiske mellemværende er opfyldt.
Hvorfor skal boliglånet afklares separat?
Den kontante betaling frigør ikke automatisk den fraflyttende samlever fra boliglånet. Et nyt skøde gør det heller ikke alene. Ejerforholdet og den personlige hæftelse skal derfor kontrolleres hver for sig, før betalingen gennemføres efter en plan, der forudsætter, at kun én fortsat hæfter.
Tinglysningslovens § 39 indeholder en afgrænset regel om overtagelse af pantegæld. Reglen forudsætter blandt andet en aftale mellem overdrager og erhverver, at pantedokumentet ikke gør gælden forfalden ved ejerskifte, og at erhververens adkomst er tinglyst endeligt uden frist. Kreditor skal desuden have meddelelse og dokumentation, før den tidligere ejer er beskyttet mod fortsatte krav. Uden for den situation får gældsovertagelsen kun virkning over for panthaveren efter en aftale med den nye ejer.
Det er derfor for upræcist blot at skrive, at ”banken godkender udkøbet”. Få i stedet skriftligt fastlagt, hvilke lån og pantedokumenter der fortsætter, hvem der hæfter efter gennemførelsen, og hvilke betingelser der mangler. Artiklen om gældsovertagelse forklarer dette spor nærmere.
Hvad skal betalingsaftalen præcisere?
En brugbar betalingsbestemmelse gør både beløbet, forfaldet og sammenhængen med resten af overdragelsen målbar. Den bør som minimum tage stilling til:
- det præcise kontante beløb og den beregning, der ligger bag
- værdi- og opgørelsesdatoen samt de aftalte reguleringsposter
- en kalenderdato eller en objektivt konstaterbar begivenhed som betalingsfrist
- betalingskonto, eventuelle frigivelsesvilkår og den dokumentation, der gælder som kvittering
- sammenhængen mellem betaling, skødets anmeldelse og långiverens dokumenter
- hvad der sker, hvis finansiering eller en nødvendig forudsætning ikke foreligger til tiden
Overtagelsesdag og betalingsdag behøver ikke være den samme. Overtagelsesdagen bruges typisk til at fordele brugsret og løbende boligudgifter, mens betalingsdagen handler om det aftalte beløb. Hvis datoerne er forskellige, bør aftalen beskrive, hvem der i mellemperioden betaler ydelser, forsikring og andre løbende udgifter, uden at disse poster blandes sammen med udkøbsbeløbet.
Kan betalingen udskydes?
I kan aftale en senere betaling eller betaling i flere rater, hvis begge accepterer det. Den fraflyttende part får da et tilgodehavende i stedet for hele beløbet med det samme. Aftalen bør angive forfald, dokumentation, konsekvensen af manglende betaling og eventuel sikkerhed. Om en sikkerhed er tilstrækkelig, afhænger af de øvrige lån og rettigheder i boligen.
En udsættelse løser ikke et finansieringsproblem; den flytter risikoen mellem jer. Den kan også betyde, at overdragelsen, betalingen og frigørelsen fra gæld gennemføres på forskellige tidspunkter. Hver del bør derfor have sit eget stoppunkt, så skødet ikke fortsætter på en forudsætning, der ikke er opfyldt.
Hvis den ene ikke kan finansiere et udkøb, er alternativerne ikke begrænset til at udskyde betalingen. I kan blandt andet aftale fortsat fælles ejerskab efter samlivsophør i en afgrænset periode eller sælge boligen. Uenighed om en enkelt fælles bolig behandles som udgangspunkt som en tvist om sameje og ikke som en automatisk deling i skifteretten. Det gør en præcis skriftlig aftale særlig vigtig, hvis I vælger en midlertidig løsning.
Hvad kontrollerer I efter betalingen?
Afslut ikke forløbet med en kontoudskrift alene. Kontroller resultatet i de dokumenter, der hører til hvert spor:
- Betalingen: Stemmer beløb, dato og modtager med aftalen?
- Adkomsten: Står den rette ejer og ejerandel i den nye tingbogsattest?
- Hæftelsen: Har långiveren skriftligt bekræftet, hvem der fortsat hæfter, og hvem der er frigjort?
- Efteropgørelsen: Er aftalte mellemregninger og løbende udgifter frem til overtagelsesdagen afsluttet?
- En udsat rest: Er forfald og eventuel sikkerhed dokumenteret som aftalt?
De fem svar kan være forskellige. En samlever kan have modtaget pengene og være slettet som ejer, men stadig hæfte for et lån, hvis gældssporet ikke er afsluttet. Gem derfor overdragelsesaftale, betalingsbilag, tinglyst skøde, opdateret tingbogsattest og långiverens skriftlige bekræftelse hver for sig.
Fagligt grundlag og kilder
Forklaringen bygger på gældende lovgivning og aktuelle vejledninger fra domstolene:
- Retsinformation: Tinglysningsloven om betingede skøder og overtagelse af pantegæld.
- Tinglysningsretten: Vejledninger om betinget og endeligt skøde samt oplysning af den samlede ejerskiftesum.
- Tinglysningsretten: Vejledning om debitor- og kreditorskifte på tinglyst pant.
- Danmarks Domstole: Deling af formue for ugifte samlevende og tvister om sameje.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
