Udkøbsbeløbet ved samlivsophør er den betaling, den ene ugifte medejer giver den anden for at overtage hele eller en større del af boligen. Betalingsdagen bør aftales sammen med skøde, bankafklaring, pant og tinglysning.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation:
Udkøbsbeløbet bør betales på det tidspunkt, I har aftalt, og betalingsdagen skal hænge sammen med skøde, bankafklaring, pant og tinglysning. Hvis betaling eller bankens accept mangler, kan et betinget skøde være relevant, men vilkårene skal være klare.
- Udkøbsbeløbet er en privat afregning mellem ugifte medejere, ikke en automatisk bodelingsregel.
- Skødet ændrer adkomst, men frigør ikke automatisk en part fra fælles boliglån.
- Betaling, underskrift og tinglysning bør følge en kontrollerbar rækkefølge.
- Uklare vilkår om beløb, pant eller bankaccept kan stoppe processen.
- Efter betalingen bør Tingbogen og lånesporet kontrolleres.
Hvad er udkøbsbeløbet, når I går fra hinanden?
Udkøbsbeløbet er ikke et særskilt lovbestemt beløb. Det er det beløb, I aftaler som betaling for den ejerandel, der skal overdrages, når den ene bliver boende eller overtager boligen alene.
Beløbet kan hænge sammen med boligens værdi, ejerandelene i skødet, restgæld, fælles udgifter og andre forhold, I vælger at regulere i jeres aftale. Hvis I er ugifte, skal du adskille denne private afregning fra ægtefællers bodeling. Ved samlivsophør mellem ugifte er udgangspunktet, hvem der ejer hvad, hvad I har aftalt, og hvem banken accepterer som låntager.
Hvornår bør betalingsdagen stå i aftalen?
Betalingsdagen bør stå i den aftale, der danner grundlag for udkøbet. Den bør ikke kun aftales mundtligt, fordi betaling, underskrift og tinglysning skal kunne følges i samme forløb.
En præcis betalingsbestemmelse kan fx angive, om beløbet skal betales før underskrift, ved underskrift, ved anmeldelse af skødet, når et betinget skøde bliver endeligt, eller når banken har accepteret låneændringen. Valget afhænger af, hvad I vil sikre: den fraflyttende skal have betaling, og den overtagende skal ikke betale uden at få et klart grundlag for ejerændringen.
Kan skødet tinglyses, før udkøbsbeløbet er betalt?
Ja, i nogle tilfælde kan der arbejdes med et betinget skøde, hvis overdragelsen først skal være endelig, når bestemte betingelser er opfyldt. Tinglysningsretten beskriver et betinget skøde som relevant, når handlen først gennemføres endeligt efter betingelser, fx betaling af købesum.
Det betyder ikke, at betaling altid bør vente. Det betyder, at skøde og betaling kan kobles sammen som vilkår. Hvis beløbet ikke er betalt, eller banken ikke har accepteret den nye lånesituation, skal skødet og aftalen afspejle, hvad der mangler, før overdragelsen kan være endelig.
Hvornår giver et betinget skøde mening?
Et betinget skøde kan være relevant, når I er enige om overdragelsen, men et bestemt punkt stadig skal falde på plads. Det kan være betaling af udkøbsbeløbet, bankens accept af låneændringen, håndtering af eksisterende pant eller en anden klart beskrevet betingelse.
Hvis alle vilkår allerede er opfyldt, kan et endeligt skøde være det mere direkte spor. Hvis der stadig er usikkerhed om betaling eller bank, bør du ikke behandle skødet som om alt er endeligt. Det afgørende er, at aftalen, skødet og den faktiske betaling fortæller samme historie.
Hvad skal banken have afklaret før betalingen?
Hvis boligen er finansieret med fælles lån, er betalingsdagen sjældent kun et spørgsmål mellem dig og din tidligere samlever. Banken eller realkreditinstituttet skal særskilt acceptere, hvis den ene skal overtage lånet alene, eller hvis den anden skal frigøres fra personlig hæftelse.
Et skøde ændrer ejerforholdet, men det frigør ikke automatisk en tidligere medejer fra et fælles boliglån. Hvis du betaler udkøbsbeløbet uden at have afklaret lånet, kan I ende med en situation, hvor ejerforholdet, betalingen og hæftelsen ikke passer sammen. Se også den nærmere forklaring om fælles boliglån mellem ugifte.
Hvilke oplysninger bør være på plads før pengene overføres?
Før udkøbsbeløbet betales, bør I kunne forklare beløbet og rækkefølgen uden at gætte. Det handler ikke kun om at blive enige om en pris, men også om at sikre, at skøde, lån og betaling hænger sammen.
- Hvem står som ejer i Tingbogen før ændringen?
- Hvilken ejerandel skal overdrages?
- Hvordan er udkøbsbeløbet opgjort?
- Skal eksisterende lån overtages, ændres eller indfries?
- Hvornår skal beløbet betales i forhold til underskrift og tinglysning?
Hvis ét af punkterne er uklart, bør aftalen ikke beskrive betalingen som endelig uden forbehold. Et uklart betalingsvilkår kan gøre det vanskeligt at afgøre, om udkøbet faktisk er gennemført.
Hvordan påvirker pant og fælles lån betalingsrækkefølgen?
Pant og lån er ikke det samme som skøde. Skødet handler om adkomst, mens pant og lån handler om sikkerhed og hæftelse. Hvis der er tinglyst pant i ejendommen, kan det være nødvendigt at afklare, om pantet skal blive stående, ændres, aflyses eller knyttes til en ny låneaftale.
Tinglysningsrettens vejledning om debitor- og kreditorskifte viser, at ændringer i debitor- eller kreditorroller på tinglyst pant er et særskilt spor. Derfor bør betalingen ikke planlægges, som om pantet automatisk følger skødet. Det samme gælder, hvis banken først vil frigive den fraflyttende medejer, når bestemte dokumenter er underskrevet.
Hvad kan gå galt, hvis betaling og skøde ikke hænger sammen?
Den største risiko er ikke kun, at en betaling bliver forsinket. Risikoen er, at parterne tror, de har løst alt, mens ét af sporene stadig står åbent. Det kan være ejerændringen, lånehæftelsen, pantet eller aftalen om overtagelsesdag.
Forenklet illustrativt eksempel: To ugifte medejere aftaler, at den ene overtager huset. Den overtagende betaler udkøbsbeløbet, men banken har endnu ikke frigivet den fraflyttende fra fælles lånehæftelse. Betalingen kan være sket, men lånesporet er ikke nødvendigvis afsluttet. Omvendt kan skødet være gjort klar, men betaling og vilkår kan stadig mangle.
Hvordan kan en sikker rækkefølge se ud?
Rækkefølgen skal tilpasses jeres konkrete aftale, men den bør normalt følge et kontrollerbart forløb. En enkel proces kan se sådan ud:
- Kontrollér ejerandele og tinglyst adkomst i Tingbogen.
- Aftal, hvem der overtager boligen, og hvordan udkøbsbeløbet opgøres.
- Afklar bank, lån, pant og eventuel frigivelse af den fraflyttende.
- Skriv betalingsdag, betingelser og overtagelsesdag ind i aftalegrundlaget.
- Udarbejd skødet som betinget eller endeligt ud fra de vilkår, der mangler eller er opfyldt.
- Underskriv, anmeld og kontrollér efter tinglysning, at Tingbogen viser det ønskede resultat.
Hvis du vil forstå skødets rolle i selve samlivsophøret, kan du sammenholde betalingsrækkefølgen med reglerne om skøde ved samlivsophør.
Hvilke omkostninger skal I skille fra udkøbsbeløbet?
Udkøbsbeløbet er betalingen mellem jer. Det bør holdes adskilt fra offentlige tinglysningsomkostninger, eventuelle bankomkostninger, omkostninger ved låneændring og andre udgifter, som følger af selve gennemførelsen.
Tinglysningsretten oplyser, at Skattestyrelsen er afgiftsmyndighed for tinglysningsafgifter, og at visse tinglysningshandlinger kan have særskilte gebyr- eller afgiftsregler. Artiklen her beregner ikke afgiften, fordi betalingsdagen for udkøbsbeløbet kan forklares uden at lave et afgiftsregneeksempel. Hvis afgiften er et selvstændigt spørgsmål, bør den behandles adskilt fra selve udkøbsbetalingen.
Hvornår er salg eller fortsat sameje et andet spor?
Hvis I ikke kan blive enige om udkøbsbeløbet, betalingsdagen eller bankens vilkår, er et udkøb ikke nødvendigvis klar til gennemførelse. Alternativet kan være salg til tredjemand eller fortsat sameje i en periode, hvis I kan aftale brug, udgifter, salgsvilkår og ansvar.
Fortsat sameje løser ikke i sig selv uenighed om betaling. Det udskyder ejerændringen og kræver klare aftaler om, hvem der betaler hvad, hvem der bruger boligen, og hvordan et senere salg eller udkøb skal ske. Den situation er nærmere behandlet i artiklen om, hvad I bør aftale, hvis I fortsat ejer huset sammen efter samlivsophør.
Hvordan kontrollerer du resultatet efter betalingen?
Når udkøbsbeløbet er betalt, er processen ikke færdig, før ejerforholdet og de relevante låne- og pantspor er kontrolleret. Du bør kontrollere, at Tingbogen viser den ejer, der skulle stå tilbage efter overdragelsen, og at skødet ikke kun er et uafsluttet betinget dokument.
Kontrollen bør også omfatte, om banken har gennemført den aftalte låneændring, og om pantet står som forventet. Hvis boligen skal overdrages efter samlivsophør, er det samspillet mellem betaling, skøde, bank og tinglysning, der viser, om aftalen faktisk er gennemført.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på officielle tinglysningskilder og generelle regler om adkomst, pant og samlivsophør mellem ugifte.
- Tinglysningsretten om skøder og betinget/endeligt skøde.
- Tinglysningsretten om debitor- og kreditorskifte ved tinglyst pant.
- Tinglysningsretten om tinglysningsafgifter.
- Retsinformation som lovgrundlag for tinglysning og rettigheder over fast ejendom.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
