Der findes ikke én myndighed, som samlet godkender en husoverdragelse, fordi I går fra hinanden. Den tinglyste sælger og den nye ejer skal være enige og underskrive skødet. Långiveren skal kun tage stilling til lån, pant og frigørelse, mens Tinglysningsretten prøver, om ejerændringen kan registreres. En tinglyst forkøbsret eller anden rådighedsbegrænsning kan desuden kræve en ekstra tiltrædelse.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
En husoverdragelse ved samlivsophør har ikke én samlet godkender. Sælger og køber skal aftale og underskrive ejerskiftet, långiveren afgør låne- og frigørelsessporet, og Tinglysningsretten prøver registreringen.
- Den tinglyste ejer skal optræde som sælger af den andel, der overdrages.
- Skødet frigør ikke automatisk en tidligere låntager fra boliglånet.
- En tinglyst forkøbsret eller anden rådighedsbegrænsning kan kræve ekstra tiltrædelse.
- Afklar lån, pant og registrerede rettigheder, før ejerskiftet gøres endeligt.
- Kontrollér bagefter både Tingbogen, lånedokumenterne og den private opgørelse.
Hvem skal være enige om selve ejerskiftet?
Ugifte samlevende skal hverken separeres eller skilles, og der opstår ikke automatisk delingsformue. Ved et samlivsophør mellem ugifte er udgangspunktet derfor, at I skal afklare ejerhuset ud fra de registrerede ejerforhold, jeres aftaler og de lån, I har påtaget jer.
I skødeanmeldelsen er sælger den person, der har tinglyst adkomst til den ejerandel, som overdrages. Den person, der erhverver andelen, er køber. Ejer I huset sammen, og den ene overtager den andens andel, skal den udtrædende ejer derfor underskrive som sælger og den fortsættende ejer som køber. Tinglysningsrettens aktuelle vejledning angiver begge roller som roller med obligatorisk underskrift.
Står kun den ene af jer i Tingbogen, bliver den anden ikke sælger eller obligatorisk underskriver i tinglysningssporet alene på grund af samlivet. En særskilt aftale, en tinglyst rettighed, en fuldmagt eller en tvist om ejerskabet kan dog betyde, at yderligere dokumentation eller afklaring er nødvendig. Skødet bør først bygges på en klar aftale om den overdragne andel, ejerskiftesummen, overtagelsesdagen og den indbyrdes økonomiske opgørelse.
Hvornår skal långiveren sige ja?
Skødet ændrer adkomsten, men det fjerner ikke i sig selv en låntager fra boliglånet. Har I begge underskrevet et lån, kan jeres indbyrdes aftale om, at den ene fremover betaler, ikke alene binde långiveren. Derfor skal hæftelsen for boliglånet afklares som et særskilt spor.
Det er samtidig for upræcist at skrive, at långiveren altid skal indgå en ny aftale. Efter tinglysningslovens § 39 kan en køber under bestemte betingelser indtræde i pantegælden, mens sælgeren frigøres. Det kræver, at køberen har overtaget pantegælden efter aftale med sælgeren, at pantebrevet siger, at gælden ikke kan kræves indfriet ved ejerskifte, og at køberens adkomst er tinglyst som ubetinget. Panthaveren kan fortsat kræve den tidligere ejer for ydelser, indtil panthaveren har fået meddelelse om overtagelsen og bevis for den nye tinglyste adkomst.
Er alle disse betingelser ikke opfyldt, får gældsovertagelsen først virkning for panthaveren gennem en aftale mellem panthaveren og den nye ejer. I skal derfor kontrollere hvert lån og pantebrev konkret. Få et skriftligt svar på, hvem der er debitor efter overdragelsen, om nogen frigøres, og om der skal oprettes nyt lån eller anmeldes en ændring til et tinglyst pantedokument.
Hvad kontrollerer Tinglysningsretten?
Tinglysningsretten overtager ikke parternes forhandling og godkender ikke, om jeres private opgørelse er rimelig. Retten prøver i stedet, om dokumentet kan tinglyses, og om Tingbogen viser en hindring. Efter tinglysningslovens § 10 skal et privat dokument om en rettighed over fast ejendom fremtræde som udstedt af den, der ifølge Tingbogen kan råde over rettigheden, eller med den pågældendes samtykke.
Mangler der en obligatorisk oplysning eller underskrift, kan anmeldelsen blive afvist. Mangler der bevis for dispositionsretten, kan den blive tinglyst med en frist, og en konflikt med registrerede prioriteter kan give en retsanmærkning. Et tinglysningssvar er derfor en registreringsafgørelse, ikke dokumentation for, at en tidligere låntager er frigjort eller at alle private betalinger er gennemført.
Den brede dokument- og anmeldelsesproces er beskrevet særskilt under skøde ved samlivsophør. I denne sammenhæng er det afgørende, at aftalen, lånesporet og tinglysningssporet ikke bruges som erstatning for hinanden.
Kan andre skulle tiltræde skødet?
Ja, men det afhænger af ejendommen og de registrerede rettigheder. En tinglyst forkøbsret eller en servitut med en begrænsning i adgangen til at overdrage huset kan kræve, at den påtaleberettigede tiltræder skødet, eller at rettigheden håndteres på en anden måde. Tinglysningsrettens vejledning om skøder viser eksempelvis, at en påtaleberettiget til en tinglyst forkøbsret kan skulle indsættes som rolle i anmeldelsen.
Långiveren skal derimod ikke automatisk underskrive selve skødet, blot fordi der er pant i huset. Långiverens rolle følger lånet, pantebrevet og eventuelle ændringer i debitor eller sikkerhed. Omvendt kan en anden rettighedshaver skulle medvirke, selv om lånet fortsætter uændret. Købers forhold eller ejendomstypen kan desuden udløse særlige erklæringer eller tilladelser. De krav skyldes ejendommen eller køberen, ikke samlivsophøret.
Hvordan placerer I godkendelserne i rigtig rækkefølge?
Rækkefølgen skal forhindre, at én del gennemføres, mens en anden del stadig er uafklaret. Et praktisk forløb kan se sådan ud:
- Hent en aktuel tingbogsattest og de gældende låne- og pantedokumenter. Notér ejere, ejerandele, debitorer, pant og rettigheder, som kan begrænse en overdragelse.
- Aftal det ønskede resultat. Beskriv den andel, der overdrages, den samlede ejerskiftesum, overtagelsesdagen, betalingen og hvordan udgifter frem til overtagelsen fordeles.
- Afklar lånesporet skriftligt. Undersøg både långiverens konkrete krav og om betingelserne for gældsovertagelse uden en ny aftale kan være opfyldt. Aftalen mellem jer bør angive, hvad der sker, hvis den ønskede frigørelse ikke kan gennemføres.
- Udarbejd skødet med korrekte sælger- og køberandele. Den samlede ejerskiftesum skal også omfatte pantegæld og andre betalingsforpligtelser, som køber overtager som led i ejerskiftet.
- Få sælger, køber og eventuelle andre nødvendige rettighedshavere til at underskrive, og anmeld derefter skødet. Tinglysningssystemet beregner den offentlige tinglysningsafgift ud fra oplysningerne i anmeldelsen. Långiver-, vurderings- og dokumentomkostninger er særskilte poster.
- Læs tinglysningssvaret og långiverens endelige dokumenter hver for sig. Fjern eventuelle frister eller afklar retsanmærkninger, før I behandler sagen som færdig.
Hvad hvis lånesporet stopper overdragelsen?
Hvis långiveren ikke vil frigive den udtrædende part, og lovens betingede gældsovertagelsesspor ikke kan bruges, kan I ikke selv gøre den nye hæftelse bindende for långiveren. Et underskrevet skøde kan ellers efterlade en person personligt ansvarlig for gæld i et hus, som personen ikke længere ejer. Det er to forskellige risici, og den ene forsvinder ikke, fordi den anden del er registreret.
Mulighederne afhænger af økonomien, lånevilkårene og jeres aftale. I kan undersøge en anden finansiering, sælge huset eller fortsætte samejet i en afgrænset periode. Hvis I vælger at eje huset sammen efter samlivsophøret, bør aftalen regulere brug, betalinger, beslutninger, misligholdelse og en realistisk vej ud af samejet. En midlertidig ordning ændrer hverken ejerandelene eller den udadtil gældende lånehæftelse af sig selv.
Hvornår er overdragelsen faktisk afsluttet?
Kontrollér tre selvstændige resultater. Tingbogen skal vise den tilsigtede ejer og ejerandel uden en uafklaret frist eller retsanmærkning. Lånedokumenterne eller anden sikker dokumentation skal vise, hvem der hæfter, og om den udtrædende part er frigjort. Endelig skal jeres private opgørelse vise, at den aftalte betaling, overtagelse og fordeling af løbende udgifter er gennemført.
Datoerne kan være forskellige. Den dag, den ene flytter, er ikke nødvendigvis dagen for den økonomiske overtagelse, tinglysningen eller gældsfrigørelsen. Når du sammenholder de tre spor, kan du se, om der stadig ligger en forpligtelse eller registrering tilbage, selv om én del af overdragelsen allerede er gennemført.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende regler og aktuelle officielle vejledninger om ugifte samlevende, skøder, pant og tinglysning.
- Retsinformation: Tinglysningsloven.
- Tinglysningsretten: Skøder, underskrifter og ændringer i debitor- og kreditorroller.
- Danmarks Domstole og Familieretshuset: Formueforhold og samlivsophør for ugifte.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
