Et boudlæg registrerer ikke automatisk modtageren som ejer af et hus. Skifteretten afgør, hvem boets aktiver udleveres til, men ejerskiftet skal bagefter registreres i Tingbogen. Er modtageren afdødes ægtefælle, bruges normalt dokumenttypen Skifteretsattest Ægtefælle. Er modtageren en anden, skal der som udgangspunkt tinglyses et Endeligt Skøde.
Dokumentvalget afhænger derfor af, hvem der har fået huset udlagt, og om huset skal beholdes eller sælges videre. Samtidig skal pant og andre tinglyste rettigheder afklares særskilt. Boudlægget fjerner dem ikke.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Et boudlæg gør ikke automatisk modtageren til tinglyst ejer af huset. Dokumentet afhænger især af, hvem der modtager ejendommen, og om den skal beholdes eller sælges videre.
- Se forskellen på skifteretsattest og skøde.
- Find dokumentet til ægtefællen eller en anden modtager.
- Forstå hvorfor pant skal afklares særskilt.
- Følg rækkefølgen fra skifteretten til Tingbogen.
Hvad afgør dokumentvalget?
Skifteretsattesten viser, at boet er udleveret, og hvem der kan råde over det. Den er ikke i alle situationer det dokument, der alene registrerer den endelige ejer af ejendommen. Tinglysningsrettens dokumentvalg kan sammenfattes sådan:
- En efterlevende ægtefælle, der får huset ved boudlæg, bruger normalt Skifteretsattest Ægtefælle som adkomstdokument.
- En boudlægsmodtager, der ikke er afdødes ægtefælle, skal normalt have ejendommen overført ved et Endeligt Skøde.
- Ved et direkte videresalg kan rækkefølgen være anderledes for en efterlevende ægtefælle end for andre modtagere.
Hvis du først vil afklare selve skifteformen, kan du læse den bredere forklaring om betingelserne for boudlæg. Denne artikel handler om det efterfølgende ejerskifte for huset.
Kan et hus indgå i et boudlæg?
Ja. Et hus udelukker ikke i sig selv boudlæg. Efter dødsboskiftelovens § 18 ser skifteretten på værdien af boets aktiver efter fradrag af blandt andet rimelige begravelses- og bobehandlingsudgifter samt gæld, der er sikret ved pant eller på tilsvarende måde. Beløbsgrænsen reguleres årligt og er 55.000 kr. ved dødsfald i 2026.
Det betyder, at husets salgsværdi ikke kan vurderes isoleret. En ejendom kan have en betydelig bruttoværdi, mens den værdi, der indgår i boudlægsvurderingen, er langt lavere på grund af den sikrede gæld. Skifteretten ser også på boets øvrige aktiver og de udgifter, loven tillader fradraget for. Det er derfor skifterettens afgørelse og skifteretsattesten, ikke en privat beregning af friværdien, der er udgangspunktet for den videre registrering.
Hvornår bruger ægtefællen skifteretsattesten?
Har den efterlevende ægtefælle fået huset ved boudlæg og skal beholde det, angiver Tinglysningsretten dokumenttypen Skifteretsattest Ægtefælle. Dokumentet bruges til at registrere ægtefællens adkomst. Det er en anden funktion end den almindelige oplysning om, at ejendommen står som “Boet efter” den afdøde.
Før anmeldelsen bør navn, personoplysninger, ejendommens ejerandel og oplysningerne i skifteretsattesten stemme overens med Tingbogen. Hvis afdøde kun ejede en andel af huset, er det den tinglyste ejerandel og boets udlæg, der skal følges. En medejerandel uden for dødsboet ændres ikke af boudlægget.
Tinglysningsretten beskriver også en snæver fremgangsmåde ved direkte salg til en ny ejer: Den efterlevende ægtefælle kan i den situation bruge erklæring A97 i skødet i stedet for først at få egen adkomst registreret. Det kræver, at anmeldelsen passer til skifteretsattesten og det konkrete salg. Den almindelige proces for ægtefællen er uddybet i vejledningen om skifteretsattest til ægtefælle.
Hvornår skal en anden modtager have skøde?
Er boudlægsmodtageren ikke afdødes ægtefælle, skal ejendommen overføres til modtageren med et Endeligt Skøde. Skifteretsattesten dokumenterer grundlaget for boets disposition, mens skødet registrerer selve ejerskiftet.
Hvis modtageren senere vil sælge huset til en tredjepart, beskriver Tinglysningsrettens vejledning en rækkefølge med først et skøde fra boet til boudlægsmodtageren og derefter et nyt skøde til køberen. Ægtefællens mulighed for direkte videresalg med A97 kan derfor ikke uden videre bruges af en anden boudlægsmodtager.
Det er især rækkefølgen af dokumenterne, der forebygger et brud i adkomstkæden. Du kan se den generelle sammenhæng mellem skifteretsattest og skøde i artiklen om tinglysning af skøde ved dødsfald.
Hvad ændrer boudlægget ikke ved pantet?
Efter dødsboskiftelovens § 19 hæfter boudlægsmodtageren ikke for afdødes gæld alene ved at modtage boudlægget. Modtageren skal dog bruge boets midler til begravelsen og boets behandling efter lovens regler.
Den manglende personlige hæftelse er ikke det samme som, at pant i huset forsvinder. Adkomst, personlig gæld og pant er tre forskellige forhold:
- Adkomsten viser, hvem der er registreret som ejer.
- Den personlige gæld viser, hvem kreditor kan rette et almindeligt betalingskrav mod.
- Pantet er en tinglyst sikkerhed i selve ejendommen og skal håndteres, selv om modtageren ikke personligt har overtaget afdødes gæld.
Et realkreditinstitut eller en anden panthaver kan derfor have rettigheder i huset, som påvirker, om det kan beholdes eller sælges. Hent en aktuel tingbogsattest, og afklar lån og hæftelser med kreditorerne, før der disponeres. Det praktiske lånespor er beskrevet nærmere i artiklen om boliglån i et dødsbo.
Hvordan gennemfører du registreringen?
- Læs skifteretsattesten. Kontrollér, hvem der er boudlægsmodtager, og om ejendommen eller boet er omfattet af udleveringen.
- Kontrollér Tingbogen. Sammenhold den registrerede ejer, ejerandel, “Boet efter”-oplysningen, pant og øvrige hæftelser med skifteretsattesten.
- Vælg dokument efter modtageren. Brug normalt Skifteretsattest Ægtefælle til ægtefællen og Endeligt Skøde til en anden modtager.
- Afklar pant før anmeldelsen. Registrering af en ny ejer løser ikke i sig selv spørgsmål om indfrielse, fortsættelse eller aflysning af lån og pantehæftelser.
- Indsend den digitale anmeldelse. Følg dokumenttypen på tinglysning.dk, og vedlæg eller angiv de oplysninger, systemet og skifteretsattesten kræver.
- Læs tinglysningssvaret. Kontrollér efter registreringen, at den rigtige ejer og ejerandel står i Tingbogen, og at eventuelle anmærkninger eller afvisningsgrunde er håndteret.
Arbejdet bør standses, hvis skifteretsattestens modtager ikke svarer til den planlagte nye ejer, hvis ejerandelene ikke kan afstemmes, eller hvis et pant ikke er afklaret. Et skøde kan registrere ejerskiftet, men det kan ikke i sig selv afgøre en tvist om boets udlæg eller ophæve en kreditors sikkerhed.
Hvad koster tinglysningen?
Efter Tinglysningsrettens afgiftsoversigt koster tinglysning af en skifteretsattest som ægtefællens adkomst 1.850 kr. i 2026. Ved et Endeligt Skøde afhænger tinglysningsafgiften af ejendomstypen og måden, ejendommen overdrages på. Den kan derfor ikke fastsættes alene ud fra, at skifteformen er boudlæg.
Der kan desuden være udgifter til håndtering af lån, indfrielse eller nye dokumenter. Det er tredjepartsudgifter, som skal holdes adskilt fra spørgsmålet om, hvilket adkomstdokument der skal tinglyses.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler og Tinglysningsrettens aktuelle vejledninger om boudlæg, adkomst og dokumentvalg:
- Retsinformation: dødsboskifteloven – betingelserne for boudlæg, modtagerens hæftelse og skifteretsattesten.
- Danmarks Domstole: Boudlæg – beløbsgrænsen, fast ejendom og gæld med sikkerhed.
- Tinglysningsretten: Skifteretsattest – dokumentvalg for ægtefælle og andre modtagere samt direkte videresalg.
- Tinglysningsretten: Skifteformer – registreringsrækkefølgen ved boudlæg og senere salg.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
