Tinglysning af skøde ved dødsfald begynder med at fastslå, hvem der må handle for dødsboet, og hvem der skal ende som ejer. Dødsfaldet gør ikke i sig selv en arving eller ægtefælle til endelig tinglyst ejer. Det rigtige dokument afhænger af skifteformen og resultatet, og i enkelte ægtefællesager kan et mellemtrin undlades.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
Tinglysning efter et dødsfald kræver først klarhed over, hvem der må handle for boet, og hvem der skal være ny ejer. Dokumentet vælges efter skifteformen og den ønskede overdragelse; i enkelte ægtefællesager kan et mellemtrin undlades.
- Skifteretsattesten dokumenterer rådigheden over boet, men giver ikke i sig selv den endelige adkomst.
- Ved privat skifte skal arvingerne som udgangspunkt handle sammen eller gennem en passende fuldmagt.
- Ægtefælleovertagelse, arveudlæg og salg til tredjepart kan kræve forskellige tinglysningsdokumenter.
- Lån, pant og offentlig tinglysningsafgift skal afklares særskilt fra selve ejerskiftet.
- Forløbet bør afsluttes med kontrol af dokumentstatus og en ny tingbogsattest.
Hvem kan sætte tinglysningen i gang?
Skifteretten tager først stilling til, hvordan boet skal behandles, og udsteder en skifteretsattest til den eller de personer, der må råde over boets aktiver. Attesten dokumenterer rådigheden over boet, men den fortæller ikke alene, hvem der skal være den fremtidige ejer af ejendommen.
Ved privat skifte modtager boets kontaktperson normalt skifteretsattesten. Kontaktpersonen er den praktiske modtager af henvendelser, men er ikke derfor ene om at træffe beslutninger. Efter dødsboskiftelovens § 26 råder arvingerne i fællesskab over boets aktiver, når skifteretsattesten er udleveret. De kan give fuldmagt, men fuldmagtens indhold skal passe til den handling, der skal foretages.
En almindelig skiftefuldmagt og en tinglysningsfuldmagt løser ikke nødvendigvis samme opgave. En arving, der selv skal overtage ejendommen, kan ikke bruge skiftefuldmagter fra de øvrige arvinger til sin egen erhvervelse. De øvrige arvingers medvirken må dokumenteres på en måde, som Tinglysningsretten accepterer for det konkrete dokument. I et bobestyrerbo er det derimod bobestyreren, som repræsenterer boet inden for sit hverv.
Hvad sker der først i Tingbogen?
Når afdøde står som tinglyst ejer, bliver ejerbetegnelsen normalt automatisk ændret til “boet efter” den afdøde på grundlag af oplysningerne i CPR. Tinglysningsretten beskriver denne maskinelle ændring som en forudsætning for, at ejendommen bagefter kan overdrages eller sælges fra boet.
Betegnelsen “boet efter” er ikke det samme som en endelig registrering af en arving eller efterlevende ægtefælle. Den viser heller ikke, hvordan arven er fordelt. Det er nyttigt at holde tre led adskilt: skifteretsattesten viser, hvem der kan råde for boet, boets udlæg eller aftale afgør, hvem der skal have ejendommen, og det tinglyste dokument fastlægger den nye adkomst. Det samme skel er centralt ved ændring af navn på skødet efter et dødsfald.
Hvilket dokument passer til resultatet?
Dokumenttypen vælges efter, hvem der skal stå som ejer, ikke blot efter at der er sket et dødsfald. Tinglysningsrettens aktuelle vejledning skelner blandt andet mellem disse situationer:
- Hvis en efterlevende ægtefælle skal have adkomsten ved eksempelvis uskiftet bo, ægtefælleudlæg eller visse forenklede skifteformer, bruges dokumenttypen “Skifteretsattest Ægtefælle”.
- Hvis en eller flere arvinger skal være ejere, anmeldes et endeligt skøde med arvingerne som købere. De øvrige arvinger skal medvirke for boet i de roller, som anmeldelsen kræver.
- Hvis boet sælger til en person, der ikke er arving, sker den endelige adkomst normalt med et endeligt skøde fra boet til køberen.
- Hvis et boudlæg går til en anden end en efterlevende ægtefælle, eller hvis et bobestyrerbo overdrager ejendommen, bruges også et skøde efter de relevante underskriftsregler.
Skifteretsattesten er altså beviset for rådigheden, mens et arveudlæg eller en anden bobehandling kan forklare, hvorfor en bestemt person skal have ejendommen. Den praktiske forskel mellem skifteretsattest og arveudlæg er derfor vigtig, før dokumentet oprettes.
Hvordan gennemføres anmeldelsen trin for trin?
Et sikkert forløb begynder med boets dokumenter og den aktuelle Tingbog. Rækkefølgen mindsker risikoen for, at den rigtige overdragelse anmeldes med den forkerte dokumenttype eller de forkerte underskrifter.
- Kontrollér, hvem der står som ejer i Tingbogen, og om ejerbetegnelsen er ændret til “boet efter” afdøde.
- Sammenhold skifteretsattesten med skifteformen og afgør, om ejendommen skal overtages af en ægtefælle, udlægges til en eller flere arvinger eller sælges til en tredjepart.
- Fastlæg den ønskede ejerfordeling og identificér alle, der skal underskrive for boet, som købere eller i en anden tinglysningsrolle.
- Kontrollér eventuelle fuldmagter særskilt. En fuldmagt til boets almindelige administration er ikke automatisk tilstrækkelig til enhver tinglysningshandling.
- Vælg dokumenttype og de erklæringer, som passer til netop skifteformen og overdragelsen, og indsend anmeldelsen digitalt.
- Læs Tinglysningsrettens svar. En afvisning eller frist skal håndteres ud fra den konkrete begrundelse, før sagen kan anses for færdig.
Hvis der er flere dødsboer i ejerkæden, uklarhed om arvingerne eller uoverensstemmelse mellem skifteretsattesten og den ønskede overdragelse, bør anmeldelsen standse, indtil hvert led kan dokumenteres. Ét dokument kan ikke uden videre springe en uklar ejer- eller rådighedskæde over.
Hvornår kan et mellemtrin undlades?
Der findes en snæver undtagelse ved visse videresalg fra en efterlevende ægtefælle. Hvis ægtefællen har fået boet udlagt ved uskiftet bo, ægtefælleudlæg eller boudlæg, men endnu ikke har tinglyst sin egen adkomst, kan ejendommen efter Tinglysningsrettens vejledning overdrages direkte til den nye køber. I skødet skal erklæring A97 afgives, og ægtefællen skal underskrive som “Ejer”, “Boet efter afdøde” eller “Ægtefælle”.
Et eksempel er en efterlevende ægtefælle, der har fået boet udleveret til uskiftet bo og sælger ejendommen videre, før egen adkomst er registreret. Her kan den direkte vej være mulig. Hvis en arving derimod selv skal stå som ejer, eller hvis boets skifteform og dokumenter ikke passer til undtagelsen, skal det almindelige dokumentforløb følges. Reglerne om skøde ved uskiftet bo bør derfor vurderes sammen med det konkrete mål for ejendommen.
Hvad skal afklares om lån og omkostninger?
Tinglyst ejerskab og personlig hæftelse for lån er to forskellige forhold. Et skøde ændrer adkomsten, men ændrer ikke automatisk, hvem der hæfter som låntager. Hvis en ægtefælle eller arving overtager ejendommen, kan bank eller realkreditinstitut derfor skulle tage særskilt stilling til gældsovertagelse, debitorskifte, indfrielse eller ny finansiering. Eksisterende pant forsvinder heller ikke alene, fordi ejeren skifter.
De offentlige tinglysningsomkostninger afhænger af dokumentet og overdragelsen. Tinglysningsretten oplyser blandt andet, at en skifteretsattest er afgiftsfri, når den tinglyses som led i en videreoverdragelse til en person, der ikke er arving. I andre forløb kan der være afgift på adkomsten, og ændringer i lån eller pant kan udløse særskilte omkostninger. De aktuelle principper for tinglysningsafgift ved skøde skal derfor anvendes på den valgte løsning, ikke på dødsfaldet isoleret.
Hvordan kontrollerer du den endelige adkomst?
Anmeldelseskvitteringen er ikke alene bevis for, at resultatet er blevet som planlagt. Kontrollér dokumentets endelige status og eventuelle bemærkninger, og hent derefter en ny tingbogsattest. Den viser blandt andet de registrerede ejere, hæftelser, servitutter og dokumenter, som endnu ikke er endeligt behandlet.
Sammenhold ejerens navn og ejerandel med boets beslutning og det indsendte dokument. Kontrollér også, om et forventet pant er aflyst, ændret eller fortsat består. Først når den registrerede adkomst og de relevante hæftelser stemmer med det aftalte forløb, er der en efterprøvbar afslutning på tinglysningen.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende lovgivning og Tinglysningsrettens aktuelle vejledninger om dødsboer, skøder, pant og opslag i Tingbogen.
- Tinglysningsrettens vejledning om skifteretsattest og adkomst
- Dødsboskifteloven på Retsinformation
- Tinglysningsrettens vejledninger om skøder, debitor- og kreditorskifte samt tingbogsattester
- Tinglysningsafgiftsloven og Tinglysningsrettens afgiftsvejledning
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
