En samejeoverenskomst ved salg bør beskrive hele vejen fra én ejers ønske om at træde ud til enten intern overtagelse eller salg til tredjemand. Aftalen bør derfor fastsætte varsel, frister, prisfastsættelse, finansiering, beslutninger under salget og opgørelsen bagefter. Der findes ikke én lovbestemt standardliste; indholdet skal passe til jeres ejerforhold, lån og bolig.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation:
En samejeoverenskomst ved salg bør beskrive en samlet proces fra skriftligt varsel til intern overtagelse eller markedssalg. Klare frister, en brugbar prisregel og et defineret næste trin mindsker risikoen for, at én uenighed standser hele forløbet.
- Aftalen bør skelne mellem fælles salg, intern overtagelse og overgang til markedssalg.
- En ret til at købe først kræver udløser, prisregel, finansieringskrav, frist og fallback.
- Værdiansættelse, mægler, prisændringer og bud bør følge aftalte beslutningsregler.
- Udgifter, interne krav og resterende provenu bør opgøres i en fast rækkefølge.
- Skøde, låneforhold og eventuel tinglysning skal håndteres som særskilte spor.
Hvilke salgssituationer skal aftalen dække?
Begynd med at skelne mellem tre forløb: I vil begge sælge boligen, den ene vil ud mens den anden ønsker at blive, eller den ene vil ud uden at den anden kan eller vil overtage. En bred samejeoverenskomst om fast ejendom kan regulere mange andre forhold, men salgsklausulen bør kunne læses som en selvstændig handlingsplan.
Aftalen bør angive, hvilke hændelser der sætter planen i gang. Det kan være et skriftligt ønske om salg, et samlivsophør eller udløbet af en aftalt periode. Den bør også sige, om en fælles beslutning om markedssalg følger et andet spor end én ejers ensidige ønske om at forlade samejet.
Definér til sidst, hvornår et forsøg på intern overtagelse anses for mislykket. Ellers kan processen blive stående mellem et uafklaret købsønske og et markedssalg, som aldrig bliver sat i gang.
Hvordan sætter den ene ejer salget i gang?
Et mundtligt ønske om at flytte er et usikkert startpunkt. Salgsbestemmelsen bør kræve en skriftlig meddelelse og angive, hvornår den er kommet frem. Det giver et fælles tidspunkt at beregne de efterfølgende frister fra.
Et praktisk forløb kan bygges sådan op:
- Den udtrædende ejer sender et skriftligt varsel og oplyser, om ønsket er intern overtagelse eller salg af hele boligen.
- Den anden ejer får en præcis svarfrist til at meddele, om vedkommende vil undersøge en overtagelse.
- Et positivt svar fører til værdiansættelse og en særskilt frist for at dokumentere, at overtagelsen kan gennemføres.
- Hvis svaret, dokumentationen eller den endelige aftale udebliver, går processen videre til det aftalte markedssalg.
Fristerne skal være realistiske, men også konkrete. Udtryk som “snarest muligt” eller “inden rimelig tid” løser ikke spørgsmålet om, hvornår næste trin begynder.
Hvordan gør I en intern overtagelse mulig?
Hvis den anden medejer skal have mulighed for at købe først, bør aftalen beskrive mere end selve retten. En forkøbsret i en samejeoverenskomst kan have en anden udformning end en ret til at købe til en pris, der fastsættes ved vurdering. Ordlyden skal derfor vise, hvad der udløser retten, og hvordan prisen findes.
Bestemmelsen bør også tage stilling til acceptfrist, overtagelsesdag, dokumentation for finansiering og fordeling af udgifter ved overdragelsen. Hvis køberen ikke opfylder de aftalte krav inden fristen, skal det fremgå, om retten bortfalder for den aktuelle salgsrunde, og om boligen derefter udbydes.
Det afgørende er fallbacken: En købsret, en forkøbsret eller en vurderingsregel skaber ikke alene en brugbar exit. Uden et udløsende varsel, frister og et defineret næste trin kan bestemmelsen blot flytte uenigheden. Det praktiske forløb ved at købe en samlever ud af huset skal derfor kunne gennemføres inden for den samme samlede proces.
Hvordan fastsætter I boligens værdi?
En vurderingsklausul bør svare på, hvem der vurderer boligen, hvilket prisbegreb der bruges, og hvor længe vurderingen kan anvendes. En forventet udbudspris er ikke nødvendigvis det samme som en realistisk handelspris, og den forskel bør ikke først opdages, når den ene medejer skal købe.
I kan eksempelvis aftale én fælles, uafhængig vurdering eller hver jeres vurdering med en på forhånd valgt metode til at håndtere en væsentlig forskel. Det kan være en ny vurdering, et gennemsnit eller overgang til afprøvning på markedet. Aftalen bør vælge én metode frem for at overlade valget til den part, der på det tidspunkt har mest interesse i et højt eller lavt resultat.
Angiv også vurderingsdato, boligens forudsatte stand og behandlingen af forbedringer. Dokumenterede interne krav mellem jer bør opgøres særskilt i stedet for at blive skjult i boligværdien. Hvis processen trækker ud, bør aftalen fortælle, hvornår en gammel vurdering skal erstattes.
Hvem træffer beslutninger under et markedssalg?
Når boligen sættes til salg, opstår der flere beslutninger end valget af ejendomsmægler. Aftalen bør beskrive, hvordan I vælger mægler, godkender formidlingsaftalen og fastsætter den første udbudspris. Den bør også regulere prisændringer, markedsføring, adgang til boligen og håndtering af betingede bud.
Det bør fremgå, om alle bud kræver begge ejeres accept, eller om en på forhånd fastsat mekanisme kan føre processen videre. En mekanisme kan eksempelvis knytte nye vurderinger eller prisjusteringer til dokumenterede markedsreaktioner. Den må være præcis nok til, at ingen af jer ensidigt kan ændre spillereglerne midt i salget.
Aftal desuden, hvem der kommunikerer med mægleren, og hvordan den anden ejer får kopi af væsentlige oplysninger. Dermed bliver et afslag på et bud eller en ændring af prisen en dokumenteret beslutning frem for en efterfølgende diskussion om, hvad der blev sagt.
Hvordan opgør I udgifter og salgsprovenu?
Salgsbestemmelsen bør fastlægge rækkefølgen i den økonomiske opgørelse. Først identificeres de dokumenterede udgifter og forpligtelser, der skal håndteres som led i handlen. Derefter opgøres eventuelle interne krav mellem jer efter samejeoverenskomsten, før det resterende beløb fordeles efter den aftalte model.
Skødet, låneforholdet og jeres interne mellemregning er ikke det samme. Et større indskud eller en ulige betaling af udgifter ændrer ikke automatisk de registrerede ejerandele. Hvis et indskud skal tilbagebetales før en rest deles, skal aftalen derfor beskrive beløbet, dokumentationen og placeringen i opgørelsen. Den bør også regulere et eventuelt underskud og betalinger, der forfalder mellem fraflytning og overtagelsesdag.
Angiv, hvem der udarbejder og kontrollerer den afsluttende opgørelse, hvilke bilag der kræves, og hvornår indsigelser skal fremsættes. Et klart regnespor er især nyttigt, hvis salgssummen ikke efterlader det overskud, som parterne forventede, da aftalen blev indgået.
Hvad sker der, hvis I ikke bliver enige?
En uenighedsklausul bør være en trappe, ikke blot en sætning om at søge hjælp. Første trin kan være en skriftlig opgørelse af det konkrete stridspunkt. Næste trin kan være en ny vurdering, et møde med en neutral tredjepart eller den objektive overgang til markedssalg, som aftalen allerede beskriver.
Aftalen bør fastsætte, hvilke dele af processen der fortsætter, mens et enkelt spørgsmål er omtvistet. Uenighed om en intern mellemregning behøver eksempelvis ikke nødvendigvis at standse indhentning af vurderinger, hvis beløbet kan holdes særskilt til senere afklaring.
Hvis ugifte samlevende kun ejer én fast ejendom sammen, beskriver Danmarks Domstole forholdet som et sameje. Kan det ikke opløses ved aftale, kan en medejer anlægge en civil sag og bede civilretten om at opløse samejet. Det er ikke det samme som, at udfaldet eller salgsformen kan forudsiges på forhånd. En operationel aftale kan derfor mindske antallet af spørgsmål, som ellers skal afgøres i en tvist.
Hvad kræver særskilt skøde, lån eller tinglysning?
Samejeoverenskomsten regulerer forholdet mellem jer, men den gennemfører ikke i sig selv et ejerskifte. Køber den ene den andens andel, skal ejerændringen håndteres med et adkomstdokument, hvor sælger- og køberandele angives korrekt. Det er et særskilt spor fra aftalens salgsprocedure og kan sammenholdes med reglerne om ejerandele i skødet.
Låneforholdet skal også afklares særskilt. En aftale mellem medejerne ændrer ikke i sig selv, hvem långiveren kan rette krav mod. Virkningen ved en gældsovertagelse afhænger blandt andet af pantebrevets vilkår og de betingelser, der gælder ved den konkrete ejerændring.
Efter Tinglysningsloven § 1 skal rettigheder over fast ejendom tinglyses for at få beskyttelse mod senere aftaler og retsforfølgning. Et privat dokument skal samtidig opfylde kravene i § 10, herunder faktisk stifte, ændre eller ophæve en ret over den bestemte ejendom. Derfor kan man ikke gå ud fra, at alle interne salgs- og afregningsregler kan tinglyses.
Tinglysningsrettens vejledning om servitutter nævner forkøbsret som en begrænset ret, der kan tinglyses som servitut. Derimod kan en aftale om, at andre skal have del i ejerens salgsprovenu, ikke tinglyses som servitut. Overvej derfor særskilt, hvilke bestemmelser der kun er interne, og hvilke rettigheder der ønskes beskyttet over for senere ejere eller kreditorer. Den praktiske anmeldelse er nærmere beskrevet under tinglysning af samejeoverenskomst.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler om tinglysning og aktuelle vejledninger fra Danmarks Domstole og Tinglysningsretten.
- Retsinformation: Tinglysningsloven, herunder reglerne om rettigheder over fast ejendom og dokumentkrav.
- Tinglysningsretten: vejledninger om samejeoverenskomst, servitutter samt sælger- og køberandele.
- Danmarks Domstole: vejledning om sameje og civil sag ved opløsning af fælles fast ejendom.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
