Et kreditorskifte ændrer, hvem der står som kreditor på et tinglyst pantedokument. Ved et samlivsophør er det kun det rigtige spor, hvis selve kreditorrollen skal skifte. Hvis én af jer overtager boligen eller skal ud af lånet, handler det i stedet – eller også – om skøde, gældsovertagelse og debitorskifte. De ændringer skal afklares hver for sig.
Begynd derfor med det konkrete pantedokument og de roller, der står i tingbogen. Ordet kreditorskifte kan ellers få en snæver registreringsændring til at ligne en samlet løsning på ejerskab og finansiering, selv om de øvrige forhold er uændrede.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Et kreditorskifte ændrer kreditorrollen på et bestemt tinglyst pantedokument, men ikke automatisk ejerskabet eller den personlige hæftelse for lånet. Ved samlivsophør skal du derfor afklare skøde, gældsovertagelse, debitorroller og eventuelt underpant som separate spor.
- Kreditorskifte bruges til at erstatte, tilføje eller fjerne en kreditor på et registreret pantedokument.
- På et ejerpantebrev medfører et debitorskifte automatisk et kreditorskifte.
- Et nyt skøde dokumenterer ikke alene, at en tidligere samlever er frigjort fra lånet.
- Overdragelse af et allerede tinglyst pant kan være afgiftsfri, når betingelserne er opfyldt og beløbet ikke forhøjes.
- Kontrollér bagefter adkomst, hæftelse, pantedokumentets roller og eventuelt underpant hver for sig.
Hvad ændrer et kreditorskifte for dig?
Et kreditorskifte bruges til at erstatte, tilføje eller fjerne en kreditor på et allerede tinglyst pantedokument. Kreditor er den, der har rettigheden efter dokumentet. Ændringen knytter sig derfor til det identificerede pantedokument og ikke automatisk til alle jeres lån eller hele boligens økonomi.
Kreditorskiftet ændrer ikke i sig selv, hvem der ejer boligen. Det kræver et skøde, hvis ejerandelen skal overdrages. Det frigør heller ikke automatisk en samlever fra personlig hæftelse for et lån. Du skal derfor kunne svare særskilt på tre spørgsmål: Hvem skal være ejer, hvem skal hæfte for gælden, og hvem skal stå som kreditor på hvert pantedokument?
Tinglysningsrettens vejledning om debitor- og kreditorskifte beskriver kreditorskifte som ændringen af kreditorrollen. Dokumentets dato og løbenummer fra tingbogsattesten bruges til at finde netop det pant, der skal ændres.
Hvornår er debitorskifte det rigtige spor?
Hvis den ene samlever skal ud af låneforholdet, er hovedspørgsmålet ikke, hvem der er kreditor, men hvem kreditor kan kræve betaling af. En ændring af den registrerede debitorrolle kaldes debitorskifte på boliglån. Den hænger ofte sammen med en gældsovertagelse, men registreringen og den personlige frigørelse er ikke samme juridiske spørgsmål.
Tinglysningslovens § 39 indeholder en afgrænset regel om overtagelse af pantegæld. Erhververen indtræder i gælden, når der er en aftale med overdrageren, pantedokumentet ikke gør gælden forfalden ved ejerskifte, og erhververens adkomst er tinglyst endeligt uden frist. Overdrageren frigøres, men kreditor kan fortsat rette kravet mod den tidligere ejer, indtil kreditor har fået meddelelse om gældsovertagelsen og dokumentation for den nye tinglyste adkomst.
Uden for den situation får gældsovertagelsen kun virkning over for panthaveren efter aftale med den nye ejer. Selve gældsovertagelsen behøver efter loven ikke at blive tinglyst. Du bør derfor ikke udlede en frigørelse alene af et nyt skøde eller en ændret rolle i tingbogen. Få det konkrete resultat om hæftelsen skriftligt fra långiveren.
Hvorfor følger kreditorskiftet med ejerpantebrevet?
Et ejerpantebrev adskiller sig fra et almindeligt pantebrev ved, at ejeren står i både debitor- og kreditorrollen på selve dokumentet. En bank kan have sikkerhed gennem underpant i ejerpantebrevet. Banken er da underpanthaver, mens den tinglyste kreditorrolle fortsat følger ejerpantebrevet.
Når debitor ændres på et ejerpantebrev, sker der ifølge Tinglysningsrettens aktuelle vejledning automatisk et kreditorskifte. Du skal derfor ikke anmelde et særskilt kreditorskifte sammen med debitorskiftet på samme ejerpantebrev. Ved overførsel til en ny ejer beskriver vejledningen underskriftsroller for den indtrædende debitor, den udtrædende kreditor og en eventuel underpanthaver. Underpantet forsvinder ikke, blot fordi den formelle kreditorrolle ændres.
Illustrativt eksempel: Maja og Jonas ejer en bolig sammen, og Maja skal overtage den. Hvis pantet er et ejerpantebrev, kan debitorskiftet fra de hidtidige ejere til Maja samtidig opdatere kreditorrollen. Banken som underpanthaver skal fortsat håndteres efter dokumentets rettigheder. Hvis pantet i stedet er et almindeligt realkreditpantebrev, og realkreditinstituttet fortsætter som kreditor, er der ikke et kreditorskifte af den grund. Det er de konkrete roller på dokumentet, der afgør sporet.
Hvordan holder du dokumenterne adskilt?
Ved et samlivsophør kan flere dokumenter skulle ændres, men hvert dokument løser sin egen opgave:
- Skødet og den tinglyste adkomst viser, hvem der ejer boligen. Se processen for skøde ved samlivsophør.
- Låneaftalen og en skriftlig gældsovertagelse afgør, hvem långiveren kan holde ansvarlig, med de betingelser der følger af loven og aftalen.
- En påtegning om debitor- eller kreditorskifte opdaterer de relevante roller på det bestemte tinglyste pantedokument.
- Underpantsætningen viser, om en bank eller anden rettighedshaver har pant i et ejerpantebrev.
En praktisk rækkefølge er først at hente en aktuel tingbogsattest og de gældende lånedokumenter. Afklar derefter, hvem der skal overtage boligen, og få långiverens skriftlige stillingtagen til hæftelse og sikkerheder. Først når rollerne er kortlagt, kan skødet og de nødvendige påtegninger udformes, underskrives og anmeldes uden at blande kreditor, debitor, ejer og underpanthaver sammen.
Hvis begge samlevende fortsat står på lånet efter overdragelsen, kan den fraflyttende part stadig hæfte, selv om vedkommende ikke længere ejer boligen. Den risiko behandles nærmere i artiklen om boliglån ved samlivsbrud.
Udløser kreditorskiftet tinglysningsafgift?
Et rent kreditorskifte skal vurderes efter reglerne for det konkrete pant. Tinglysningsafgiftslovens § 8 fritager blandt andet overdragelse til ejendom eller pant af et allerede tinglyst pant til en anden panthaver, når det pantsikrede beløb ikke forhøjes. Et kreditorskifte, der opfylder de betingelser, udløser derfor ikke tinglysningsafgift.
Det betyder ikke, at hele forløbet ved samlivsophøret er afgiftsfrit. Ændring af debitor eller pantsætter, et nyt skøde, ny pantstiftelse eller en forhøjelse af pantet følger andre afgiftsregler. Der kan også være særskilte omkostninger til långiverens behandling og udarbejdelse af dokumenter. Du bør derfor opdele omkostningerne efter hvert dokument i stedet for at sætte én pris på ”kreditorskiftet”.
Hvilke fire resultater skal stemme bagefter?
Når tinglysningen er afsluttet, bør du kontrollere resultatet mod det, I faktisk aftalte. Se især efter:
- Adkomsten: Står den rette ejer og ejerandel i tingbogen?
- Hæftelsen: Har långiveren skriftligt bekræftet, hvem der er frigjort, og hvem der fortsat hæfter?
- Pantedokumentet: Står de rigtige personer eller virksomheder som debitor og kreditor?
- Sikkerheden: Er underpant og andre registrerede rettigheder bevaret, ændret eller aflyst som aftalt?
De fire svar behøver ikke være ens. Den nye eneejer kan for eksempel være korrekt registreret, mens en tidligere samlever fortsat hæfter efter låneaftalen. Gem derfor det tinglyste skøde, den opdaterede tingbogsattest, pantepåtegningerne og långiverens skriftlige afgørelse som fire separate kontrolspor.
Fagligt grundlag og kilder
Forklaringen bygger på gældende lovgivning og Tinglysningsrettens aktuelle vejledninger om roller og påtegninger:
- Retsinformation: Tinglysningsloven, herunder reglen om overtagelse af pantegæld.
- Tinglysningsretten: Debitor og/eller kreditorskifte samt vejledningerne om debitor- og kreditorskifte.
- Tinglysningsretten: Adkomst og skøder ved fast ejendom.
- Retsinformation: Tinglysningsafgiftsloven om ændringer og overdragelser af tinglyst pant.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
