Hvis I som ugifte ejer et hus sammen og går fra hinanden, kan I sælge huset, lade den ene købe den anden ud eller aftale at eje det sammen i en periode. Valget afhænger af jeres ejerandele, aftaler og muligheder for at håndtere lånene. At du flytter ud, afslutter ikke i sig selv dit ejerskab eller din hæftelse.
En løsning skal derfor tage stilling til både huset, gælden og pengene mellem jer. Enighed om, hvem der bliver boende, er kun begyndelsen.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Et fælles hus efter et brud kan sælges, overtages af den ene eller ejes sammen i en aftalt periode. Ejerforhold, gæld og indbyrdes betaling skal afklares hver for sig.
- Ugifte får ikke automatisk delingsformue, og fraflytning afslutter ikke i sig selv ejerskab eller hæftelse.
- Undersøg ejerandele, lånevilkår og eventuelle aftaler om indskud, før I fordeler værdierne.
- Ved overtagelse skal pris, finansiering, frigørelse fra gæld og skøde hænge sammen.
- Medregn de konkrete omkostninger ved salg eller overtagelse. Et salg kan efterlade restgæld.
- Fortsat sameje bør have en aftale om brug, betaling og ophør. Uenighed om huset alene kan kræve en civil sag.
Find ejerandele og låneaftaler, før I vælger
Ugifte får ikke automatisk delingsformue, heller ikke efter mange års samliv. Som udgangspunkt beholder I hver jeres egne værdier. Når I ejer huset sammen, skal I afklare det fælles ejerskab og jeres aftaler om økonomien.
Find skødet og oplysningerne i Tingbogen, eventuel samejeoverenskomst, lånedokumenter og dokumentation for indskud eller lån mellem jer. Notér for hvert boliglån, hvem der er låntager, hvem der hæfter, og hvilket beløb der skal betales for at indfri det. Bed långiveren om en opgørelse til den dato, I planlægger at sælge eller overdrage.
Du bør holde ejerandel og gældsandel adskilt. At stå som ejer af halvdelen af huset betyder ikke nødvendigvis, at långiver kun kan kræve halvdelen af gælden hos dig. Har I udstedt et gældsbrev sammen, hæfter I som udgangspunkt solidarisk, medmindre andet er aftalt. Det betyder, at långiver kan kræve hele det skyldige beløb hos hver af jer, uden at kunne få samme gæld betalt to gange.
Salg afslutter ejerskabet, men kan efterlade gæld
Ved et aftalt boligsalg som ugifte skal I begge medvirke som sælgere af hele huset, eventuelt gennem fuldmagt. Aftal salgspris, valg af mægler, udgifter og fordeling af det beløb, der bliver tilbage. En vurdering giver et grundlag for beslutningen; den garanterer ikke den endelige salgspris.
Bed om et budget, der viser salgsindtægten efter indfrielse af lån og de konkrete salgsomkostninger. Hvis beløbet ikke rækker til at dække gælden, skal I afklare underskuddet med långiverne. Et salg sletter ikke en restgæld, og jeres egen aftale om at betale halvdelen hver frigør ikke automatisk nogen af jer over for kreditor.
Indtil salget er gennemført, har du også brug for en aftale om betalingerne. Fastlæg, hvem der bor i huset, betaler de enkelte regninger og tager sig af fremvisninger og nødvendig vedligeholdelse.
En overtagelse kræver særskilt afklaring af lånene
Vil du købe din tidligere partners andel, skal I både aftale overdragelsen og få afklaret finansieringen. En overdragelse af huset ved samlivsophør skal hænge sammen med betalingen til den udtrædende og med håndteringen af hvert enkelt lån.
- Aftal et dokumenteret grundlag for husets værdi, og gennemgå eventuelle aftaler om indskud, forkøbsret eller prisfastsættelse.
- Få långivernes stillingtagen til den planlagte finansiering og til, om den udtrædende bliver frigjort. En kreditvurdering er långiverens vurdering af økonomien.
- Skriv overdragelsens vilkår ned, herunder pris, betaling, overtagelsesdag, udgifter og betingelser om finansiering og frigørelse.
- Gennemfør ejerændringen med skøde og tinglysning, og kontrollér bagefter både registreringen, betalingen og låneforholdene.
Skødet og gælden følger ikke automatisk hinanden. Tinglysningslovens § 39 indeholder dog en særregel: Hvis køberen efter aftale overtager pantegælden, pantebrevet udelukker krav om indfrielse ved ejerskifte, og køberens ejerskab er tinglyst ubetinget, indtræder køberen i gælden, og sælgeren frigøres. Panthaveren kan fortsat kræve ydelser hos sælgeren, indtil meddelelse om overtagelsen og fornødent bevis for tinglysningen er modtaget. I andre tilfælde kræver gældsovertagelsens virkning over for panthaveren en aftale med denne.
Hvis frigørelsen ikke er afklaret, er overtagelsen ikke en færdig løsning for den, der skal ud af gælden. Et skøde i den andens navn er ikke i sig selv dokumentation for, at du er fri af alle lån.
Hvad er der tilbage at fordele?
Jeres provenu efter samlivsophør afhænger af husets værdi, gælden, udgifterne og jeres indbyrdes rettigheder. Begynd derfor ikke med at dele et skøn over friværdien i to. Kontroller først ejerandele, intern gældsfordeling og eventuelle særskilte krav.
Et fiktivt, illustrativt salgseksempel: I ejer lige meget, bærer gælden ligeligt mellem jer og har ingen særskilte krav. Huset sælges for 3.000.000 kr. Indfrielse af lån koster 2.200.000 kr., og øvrige salgsomkostninger er 100.000 kr. Ingen udgift er talt med to gange. Der er da 3.000.000 − 2.200.000 − 100.000 = 700.000 kr. tilbage, svarende til 350.000 kr. til hver.
Hvis den ene i stedet overtager, skal opgørelsen tilpasses den handel. Regneeksemplet forudsætter et salg med de nævnte udgifter; det fastsætter ikke en udkøbspris mellem jer. Aftal udtrykkeligt, hvilke poster der indgår i jeres opgørelse ved overtagelse. Forskellige ejerandele, ulige intern gæld eller et dokumenteret tilgodehavende kan ændre resultatet.
Ved overtagelse kan der være udgifter til vurdering, aftale og skøde, tinglysningsafgift samt bankens behandling, låneændringer eller indfrielse. Få beløb og betalingsansvar oplyst for den konkrete løsning. Regneeksemplets salgsudgifter er fiktive og siger ikke noget om prisen på jeres forløb.
Fortsat sameje skal have en plan for ophør
I kan aftale at eje huset sammen efter samlivsophøret, mens I afventer salg eller en mulig overtagelse. Du beholder da både de rettigheder og de forpligtelser, der følger af dit ejerskab og dine låneaftaler. At den anden betaler de månedlige ydelser, er ikke det samme som, at du er frigjort fra lånet.
En praktisk overgangsaftale bør tage stilling til:
- Hvem der må bruge boligen, og om den, der bor der alene, skal betale et aftalt beløb for brugen.
- Hvordan renter, afdrag, forsikring, forbrug og vedligeholdelse fordeles og dokumenteres.
- Hvordan ekstra indbetalinger eller udlæg skal indgå i jeres senere opgørelse.
- Hvornår finansieringen til en overtagelse skal være afklaret, og hvad der sker, hvis det ikke lykkes.
- Hvornår huset skal sættes til salg, og hvordan pris og prisændringer besluttes.
Listen er forslag til jeres aftale, ikke faste lovbestemte betalingsandele. Hvis du lægger penge ud, bør formålet og den aftalte behandling stå tydeligt. Ellers kan I senere være uenige om, hvorvidt beløbet var betaling for brug, et lån eller en udgift, I skulle dele.
Hvis I ikke kan blive enige om huset
Afgræns først uenigheden: Handler den om prisen, muligheden for at overtage, ejerforholdet eller krav mellem jer? Du kan have brug for forskellige oplysninger til hvert spørgsmål. Et nyt vurderingsgrundlag kan hjælpe med en pristvist, men løser ikke i sig selv uenighed om et gammelt indskud.
Omfatter jeres sameje kun huset, er der ikke et bo med flere aktiver, som skifteretten kan dele. Danmarks Domstole beskriver her muligheden for en civil sag om opløsning og deling af samejet. Har I derimod et bo med flere fælles aktiver, kan skifteretten hjælpe med delingen efter reglerne om ugifte samlevendes sameje.
Få tvisten og aftalegrundlaget vurderet, før du regner med et bestemt udfald. Manglende enighed giver dig ikke i sig selv ret til at overtage den andens ejerandel til en pris, du selv fastsætter. Saml dokumenter, betalingsbilag og konkrete løsningsforslag, så det står klart, hvad I er enige og uenige om.
Fagligt grundlag og kilder
Reglerne om ejerskab, gæld og deling er belyst med følgende officielle kilder:
- Retsinformation: tinglysningsloven og gældsbrevsloven om ejerændring, gældsovertagelse og fælles hæftelse.
- Retsinformation: lov om ægtefællers økonomiske forhold og lov om ægtefælleskifte om forskellen mellem ægtefæller og ugifte samt skifterettens opgaver.
- Danmarks Domstole: vejledningen om deling af fælles formue, herunder afsnittet om ugifte samlevende.
- Tinglysningsretten: vejledninger om skøder, ejerskiftesum og tinglysningsafgifter.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
