Ja, I kan fortsætte med at eje huset sammen efter samlivsophøret. Det kræver ikke et nyt skøde, hvis ejerandelene forbliver uændrede. I bør derimod lave en skriftlig aftale om brug, betalinger, beslutninger, dokumentation og vejen ud af samejet. Aftalen ændrer ikke automatisk jeres registrerede ejerandele eller hæftelse for lån.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
I kan fortsætte med at eje huset sammen efter samlivsophøret, hvis ejerandelene forbliver uændrede. En skriftlig aftale bør adskille ejerskab, lån, brug, betalinger og udgangen af samejet.
- Samlivsophøret ændrer ikke automatisk de registrerede ejerandele.
- Aftal boligbrug, løbende udgifter, vedligeholdelse og dokumentation for betalinger.
- Fastlæg en beslutningsmodel for større arbejder, udlejning og salg.
- Beskriv værdiansættelse, udkøb, frister og salg, hvis en ejer vil ud.
- Kontrollér særskilt lån, tinglysning og testamente; aftalen løser ikke disse forhold alene.
Hvad fortsætter uændret efter bruddet?
Et samlivsophør skaber ikke automatisk en delingsformue for ugifte. Danmarks Domstole beskriver et fælles hus som et sameje, når huset er det eneste aktiv, I ejer sammen. Flytning eller ændret folkeregisteradresse opløser ikke dette sameje.
Hold fire forhold adskilt, når I laver aftalen:
- Adkomsten viser, hvem der er registreret som ejer, og med hvilke andele.
- Låneaftalerne viser, hvem der hæfter over for långiverne.
- Brugsaftalen bestemmer, hvem der må bo i huset og have adgang.
- Den interne opgørelse viser, hvem der har betalt hvad, og hvordan beløbene skal behandles mellem jer.
En betaling flytter ikke i sig selv en ejerandel. Hvis I ejer halvdelen hver, bliver fordelingen derfor ikke automatisk 60/40, fordi den ene betaler flere afdrag eller en større reparation. Den økonomiske betydning afhænger af jeres aftale og de konkrete forhold, mens en egentlig ændring af ejerandelene kræver et særskilt ejerskifte. Det samme skel er forklaret nærmere i artiklen om samejeoverenskomst og ejerandele.
Hvordan fordeler I brug og løbende betalinger?
Hvis kun den ene bor i huset, bør aftalen skelne mellem betaling for den faktiske brug og betalinger, der knytter sig til ejerskabet eller finansieringen. Ellers kan samme overførsel senere blive opfattet som både forbrug, afdrag og betaling for at bo alene.
Aftalen kan tage stilling til:
- hvem der bor i huset, hvilke rum der kan bruges, og hvordan den anden ejer får adgang
- el, vand, varme, forsikring, ejerforeningsbidrag og andre løbende udgifter
- renter og afdrag på de eksisterende lån
- om den, der bor alene, skal betale et særskilt beløb for brugsretten
- hvordan vedligeholdelse, akutte reparationer og større arbejder fordeles
- hvilken konto der bruges, betalingsfrister og hvilke bilag der skal gemmes
Forenklet illustrativt eksempel: I ejer huset 50/50. Den ene flytter, mens den anden betaler alle låneydelser og driftsudgifter i seks måneder. Ejerandelene er stadig 50/50. Aftalen skal derfor beskrive, hvilke betalinger der er endelige, og hvilke der skal indgå i en senere opgørelse. Hvis den fraflyttede ejer i stedet betaler sin andel direkte, bør betalingsreferencen vise, hvad beløbet dækker.
Hvordan træffer I beslutninger om huset?
En samejeoverenskomst om fast ejendom kan give jer en fast beslutningsmodel. I kan fx kræve skriftlig enighed om større vedligeholdelse, ombygning, udlejning, salg, nye sikkerheder og andre dispositioner, der kan påvirke begge ejere. For akutte arbejder kan aftalen give den ene ret til at begrænse en skade, hvis den anden straks får besked og dokumentation.
Lav også en beløbsgrænse for arbejder, der kan bestilles uden forudgående godkendelse, og beskriv konsekvensen, hvis en ejer bestiller mere end aftalt. En intern godkendelsesregel binder jer indbyrdes. Den ændrer ikke lånedokumenterne og kan ikke i sig selv frigøre eller tilføje en debitor over for banken eller realkreditinstituttet.
Hvordan kommer en af jer ud af samejet?
Aftalen bør kunne bruges den dag, hvor fortsat sameje ikke længere fungerer. En udgangsmodel bliver mere brugbar, når den fastlægger både rækkefølge, frister og et slutpunkt:
- En ejer giver skriftlig besked om, at vedkommende vil ud.
- Huset værdiansættes efter en på forhånd aftalt metode og på en bestemt dato.
- Den anden ejer får en klart afgrænset mulighed for at købe andelen, hvis I har aftalt en forkøbsret i samejeoverenskomsten.
- Et udkøb skal dokumenteres med finansiering, pris, overtagelsesdag, intern opgørelse og den nødvendige ejerændring.
- Hvis udkøbet ikke gennemføres, sættes hele huset til salg efter aftalte regler om mægler, udbudspris, prisændringer og godkendelse af et tilbud.
Når den ene faktisk overtager den andens ejerandel, skal I gennemføre et ejerskifte med skøde ved samlivsophør og behandle lånehæftelsen særskilt. Hvis I kun ejer huset sammen og ikke kan aftale en løsning, oplyser Domstolene, at en medejer kan bede civilretten om at opløse samejet. Det er derfor nyttigt, at aftalen har en salgsmodel, før uenigheden når dette punkt.
Hvilke dele af aftalen kan tinglyses?
En privat aftale kan indeholde både økonomiske regler og rettigheder over huset, men ikke alle bestemmelser har samme tinglysningsmæssige funktion. Tinglysningsrettens aktuelle vejledning om samejeoverenskomst placerer dokumentet under servitutter og kræver som minimum et ekstrakt af de bestemmelser, der ønskes tinglyst.
Det betyder, at hver bestemmelse skal vurderes for sig. En præcis brugsret eller forkøbsret kan efter sit indhold være en ret over ejendommen, mens en personlig betalings- eller regnskabsregel normalt bliver i den private aftale. Tinglysning som servitut ændrer heller ikke adkomsten; hvis ejerandelene skal ændres, bruges et skøde. Valget mellem en privat aftale og tinglysning skal derfor træffes bestemmelse for bestemmelse.
Hvis et ekstrakt eller et bilag skal offentliggøres i tinglysningssystemet, bør det kun indeholde de nødvendige oplysninger. Tinglysningsretten oplyser, at Bilagsbanken er offentligt tilgængelig, og at bilag ikke må indeholde de sidste fire cifre i personnumre eller følsomme personoplysninger.
Hvad sker der ved manglende betaling eller dødsfald?
Aftalen bør beskrive, hvad der sker, hvis en betaling udebliver: skriftligt påkrav, en aftalt frist til at rette op, dokumentation for den anden ejers midlertidige betaling og det tidspunkt, hvor udgangsmodellen kan sættes i gang. En misligholdelsesklausul flytter ikke automatisk ejerandelen. Den skal forklare, hvilket krav eller hvilket procestrin misligholdelsen udløser.
Dødsfald kræver et andet spor. Samejeoverenskomsten bestemmer ikke, hvem der arver en afdød ejers andel. Hvis det tidligere samliv ophørte på grund af uoverensstemmelser, er Arvelovens udgangspunkt desuden, at et testamente til fordel for den tidligere samlever anses for tilbagekaldt, medmindre særlige omstændigheder taler imod. I bør derfor kontrollere et eksisterende testamente særskilt og afklare, om en aftalt købs- eller forkøbsret skal have virkning ved dødsfald.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på de aktuelle regler om ugifte samleveres sameje, tinglyst adkomst, servitutter og testamenter.
- Retsinformation: Tinglysningsloven
- Retsinformation: Arveloven
- Tinglysningsretten: servitutter og samejeoverenskomst
- Danmarks Domstole: ugifte samlevende og sameje
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
