Brugsret i en samejeoverenskomst bestemmer, hvordan du og de øvrige medejere må bruge ejendommen. Den ændrer ikke i sig selv de ejere eller ejerandele, der er registreret i skødet og Tingbogen. Hvis brugsretten også skal have virkning ved ejerskifte eller over for andre rettigheder, kræver det en særskilt vurdering af tinglysning, ordlyd og prioritet.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation:
Brugsret i en samejeoverenskomst fordeler medejeres brug af ejendommen, men ændrer ikke i sig selv de ejere eller ejerandele, der står i skødet. Ordlyd, adgangsforhold og en eventuel tinglysning skal vurderes særskilt.
- Fælles, eksklusiv og tidsfordelt brug har forskellig betydning.
- En ejerandel ændres kun ved en særskilt overdragelse.
- Rum, arealer, tidsrum og adgangsveje bør afgrænses præcist.
- Brug, vedligeholdelse, beslutninger og betaling bør reguleres hver for sig.
- Kun registrerbare bestemmelser, der faktisk tinglyses, får tinglysningsmæssig beskyttelse.
Hvad kan du aftale om brugsretten?
En brugsretsbestemmelse fordeler den praktiske brug af en ejendom, som flere ejer sammen. Den kan for eksempel beskrive, om alle må bruge hele boligen, om én medejer har en særlig ret til haven eller kælderen, eller om et sommerhus bruges i bestemte perioder. Bestemmelsen er ét af flere mulige emner i en samejeoverenskomst om fast ejendom.
Fælles og eksklusiv brugsret er ikke det samme. Ved fælles brug beskriver aftalen, hvordan medejerne deler adgangen inden for den aftalte ramme. En eksklusiv brugsret kan derimod give én medejer ret til at bruge et bestemt område uden de andres almindelige brug. Om retten er eksklusiv, og hvilke undtagelser der gælder, afhænger af aftalens præcise ordlyd.
Ejendomstypen ændrer, hvad aftalen skal løse. I en fælles helårsbolig kan spørgsmålet være brugen af værelser, have og parkering. Ved en ejendom med ideelle anparter kan det være en fysisk fordeling af etager eller boligdele. I et fælles sommerhus kan en tidsmæssig fordeling være vigtigere end en permanent arealgrænse.
Hvorfor ændrer brugsretten ikke skødet?
Skødet er det dokument, der bruges til at registrere ejendomsretten. En brugsretsklausul overdrager ikke ejendomsret og ændrer derfor ikke alene de ejerandele, der fremgår af skødet. Skal en medejer have en større eller mindre ejerandel, kræver det en særskilt overdragelse af den pågældende andel.
Forskellen bliver særlig tydelig ved en ideel anpart. Her ejer hver medejer en andel af hele ejendommen, selv om en samejeoverenskomst giver eksklusiv brug af for eksempel stueetagen eller en del af haven. Den eksklusive brug gør ikke området til en selvstændigt ejet ejendom.
Det betyder også, at du skal læse skødet og brugsretsaftalen som to forskellige lag. Skødet viser, hvem der ejer hvad i juridisk forstand. Samejeoverenskomsten kan vise, hvordan I indbyrdes har fordelt brugen og andre forhold i samejet.
Hvilke oplysninger gør brugsretten tydelig?
Ordet brugsret er sjældent præcist nok alene. Aftalen bør gøre det muligt at afgøre, hvad du må bruge, hvornår du må bruge det, og hvordan din brug hænger sammen med de øvrige medejeres adgang.
- Angiv de konkrete rum, arealer, parkeringspladser eller tidsrum, som retten omfatter.
- Beskriv, om brugen er fælles eller eksklusiv, og om der er undtagelser.
- Fastlæg adgangsveje, gennemgang og adgang til fælles faciliteter.
- Tag stilling til gæster, udlån eller udlejning, hvis det er relevant for ejendommen.
- Adskil brugsretten fra regler om ændringer, vedligeholdelse, beslutninger og betaling.
- Beskriv, hvordan retten kan ændres eller ophøre, og hvad der skal ske ved ejerskifte.
Hvis en geografisk afgrænset brugsret skal tinglyses, kræver Tinglysningsretten et rids. Det gælder både brugsret til en del af grunden og til bestemte rum eller etager. Teksten og ridset skal derfor afgrænse den samme ret, så der ikke opstår tvivl om, hvilket område anmeldelsen omfatter.
Hvem bestemmer over adgang og installationer?
En tydelig arealgrænse løser ikke nødvendigvis alle spørgsmål. Et område med eksklusiv brugsret kan indeholde fælles rør, elinstallationer, bærende bygningsdele eller en adgangsvej, som en anden medejer har behov for at benytte. Brugsretten afgør ikke automatisk, hvem der må ændre disse forhold, hvem der skal have adgang ved reparation, eller hvordan udgiften skal fordeles.
Illustrativt eksempel: To medejere aftaler, at den ene har eksklusiv brugsret til kælderen. Ejendommens hovedhane og eltavle står i samme rum. Hvis aftalen kun nævner den eksklusive brug, er det uklart, hvornår den anden medejer må få adgang, og hvem der beslutter og betaler for arbejde på de fælles installationer. Derfor bør adgang, beslutningsret, vedligeholdelse og betaling reguleres særskilt.
Det samme gælder en have, hvor én medejer har brugsretten, men hvor andre skal kunne passere til en fælles indgang eller et teknisk anlæg. Brugsområdet og dets grænseflader skal hænge sammen, hvis aftalen skal kunne bruges i hverdagen.
Hvornår har tinglysning betydning for dig?
Tinglysning er normalt ikke det, der skaber den indbyrdes aftale mellem de personer, som har indgået den. Tinglysning bruges til at beskytte en registrerbar ret mod senere modstridende rettigheder og kreditorforfølgning. Der findes samtidig en lovbestemt undtagelse for brugsrettigheder på tidsvilkår, der ikke er længere end de sædvanlige, så behovet kan ikke afgøres ud fra ordet brugsret alene.
En samejeoverenskomst anmeldes i servitutsporet, når bestemmelser skal tinglyses. Tinglysningsrettens vejledning kræver, at servitutteksten mindst gengiver de bestemmelser, som ønskes tinglyst. Hele aftalens indhold bliver derfor ikke automatisk til en tinglyst ret. Bestemmelser om rent interne betalinger eller samarbejde skal holdes adskilt fra en ret over ejendommen, der skal gælde ud over den aktuelle ejers ejertid.
Når tinglysning af en samejeoverenskomst er relevant, skal brugsretten derfor vurderes efter reglerne for servitutter på en bolig. En tinglyst brugsret bliver stadig ikke til ejendomsret; skøde og servitut har hver sin funktion i Tingbogen.
Hvad betyder brugsretten for lån og pant?
Adkomst, pant og servitutter er særskilte spor i Tingbogen. En aftale om brug ændrer derfor ikke i sig selv, hvem der hæfter efter et boliglån eller et andet gældsforhold. I kan godt aftale en intern fordeling af betalinger, men den aftale frigør ikke alene en låntager over for långiveren.
Skal en person udtræde af et lån, eller skal et debitorforhold eller registreret pant ændres, skal det håndteres særskilt med långiveren og, hvor det er relevant, i pantsporet. Det konkrete resultat afhænger af låneaftalen, den eksisterende tinglysning og långiverens stillingtagen.
En ny tinglyst brugsret får heller ikke automatisk prioritet foran eksisterende pant eller andre rettigheder. Tingbogens nuværende hæftelser, servitutter og eventuelle retsanmærkninger skal derfor indgå i vurderingen, hvis brugsretten ønskes tinglyst.
Hvordan gennemgår du aftalen før underskrift?
En gennemgang bør begynde med de faktiske ejerforhold og derefter gå videre til den ønskede brug. På den måde undgår du, at en brugsretsbestemmelse bliver brugt som en upræcis erstatning for en ejerændring eller for regler om økonomi og vedligeholdelse.
- Kontrollér skødet og Tingbogen, og notér de registrerede ejere, ejerandele, hæftelser og relevante servitutter.
- Afgræns de rum, arealer eller perioder, som brugsretten skal omfatte, samt nødvendige adgangsveje.
- Kortlæg fælles installationer og bygningsdele, som kan kræve adgang på tværs af brugsgrænsen.
- Regulér brug, beslutninger, ændringer, vedligeholdelse og betaling i hver sin klare bestemmelse.
- Beskriv, hvordan aftalen håndteres ved ændringer i brugen, udtræden og ejerskifte.
- Vurdér særskilt, hvilke bestemmelser der kan og bør tinglyses, og om der kræves rids eller afklaring af prioritet.
Hvis ejendommen, ejerkredsen eller den ønskede brugsret ændrer sig, skal vurderingen foretages på det nye faktiske grundlag. Det gælder især, hvis en medejer samtidig skal overdrage en ejerandel, udtræde af et lån eller give en rettighed virkning for kommende ejere.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende tinglysningsregler og Tinglysningsrettens vejledninger om ejendomsret, servitutter og samejeoverenskomster.
- Tinglysningsloven, herunder reglerne om tinglysningens beskyttelse, brugsrettigheder og skøder.
- Tinglysningsrettens vejledning om samejeoverenskomst.
- Tinglysningsrettens vejledninger om fast ejendom, skøder, servitutter og anpartsblade.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
