Ja. I kan som ægtefæller være registreret som ejere af boligen i forskellige brøker, for eksempel 70/30. Ægteskabet gør ikke automatisk boligen til et sameje med lige ejerandele. Ejerbrøken i Tingbogen, jeres formueordning og jeres lånehæftelse er tre forskellige forhold, som skal vurderes hver for sig.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation:
Ægtefæller kan eje den samme bolig i ulige andele, men ejerbrøken skal holdes adskilt fra formueordning, betalinger og lånehæftelse. Fordelingen bør fremgå korrekt af skødet og kontrolleres i Tingbogen.
- Ejerbrøken angiver hver ægtefælles ideelle andel af hele ejendommen.
- Delingsformue betyder ikke automatisk, at hvert aktiv ejes med halvdelen hver.
- Ulige indskud og afdrag ændrer ikke i sig selv den registrerede ejerandel.
- En ændring kræver korrekte sælger- og køberandele i et nyt skøde samt en særskilt afklaring af lånene.
- Den største ejer kan stadig være afhængig af den anden ægtefælles samtykke til dispositioner over familiens bolig.
Hvad viser ejerbrøken i Tingbogen?
Ejerbrøken viser, hvor stor en ideel andel af hele ejendommen hver af jer er registreret som ejer af. En fordeling på 70/30 giver ikke den ene bestemte værelser, en etage eller et fysisk stykke af grunden. Den angiver jeres juridiske andele i den samlede ejendom.
Ved købet angives andelene i skødet. Tinglysningsrettens vejledning om sælger- og køberandele viser, at køberandelen beregnes som den del af hele ejendommen, som køberen erhverver. Skal fordelingen ændres senere, kræver den registrerede ejerændring et nyt skøde med de ændrede ejerandele.
Hvorfor er delingsformue ikke 50/50-ejerskab?
Efter lov om ægtefællers økonomiske forhold råder hver ægtefælle som udgangspunkt over sin egen formue. Delingsformue beskriver derimod, hvilke nettoværdier der som udgangspunkt skal indgå i en deling, hvis ægteskabet ophører. Det betyder ikke, at I under ægteskabet ejer hvert aktiv med halvdelen hver.
En ulige ejerbrøk er heller ikke det samme som særeje. Hvis I selv vil aftale, at en ejerandel eller dens værdi skal være særeje, skal aftalen følge reglerne om ægtepagt. Efter lovens § 20 er en ægtepagt kun gyldig, når begge har underskrevet den, og den er tinglyst i Personbogen. Det er derfor nødvendigt at holde aftaler mellem ægtefæller adskilt fra selve ejerregistreringen.
Ved en separation eller skilsmisse kan I heller ikke udlede den endelige økonomiske deling af ejerbrøken alene. Formueordningen, gælden, eventuelle interne krav og andre aktiver kan påvirke resultatet. Ejerbrøken er stadig udgangspunktet for, hvem der ejer boligen, mens huset ved skilsmisse også indgår i et særskilt bodelingsspor.
Følger lån og betalinger ejerbrøken?
Nej, ikke automatisk. Efter lovens § 3 hæfter hver ægtefælle med sin formue for sine egne forpligtelser. Hvis I begge har underskrevet et lån, afgør lånedokumenterne, hvilke krav långiveren kan rette mod hver af jer. Det er derfor muligt, at jeres lånehæftelse ikke følger en ejerfordeling på 70/30.
Det samme gælder jeres betalinger. Hvis den ene betaler en større udbetaling, flere afdrag eller en større del af de løbende boligudgifter, ændrer betalingen ikke i sig selv den tinglyste ejerandel. Ønsker I, at betalingen skal have en bestemt intern økonomisk virkning, skal den virkning afklares og dokumenteres særskilt. En intern aftale erstatter ikke et skøde, hvis det registrerede ejerskab skal ændres.
Skellet bliver tydeligt, når kun den ene ægtefælle står på skødet: Den anden bliver ikke medejer alene ved at betale til husholdningen eller boligen. Om hver af jer hæfter for et lån, afhænger i stedet af, hvem der har påtaget sig forpligtelsen over for långiveren.
Hvad betyder en 70/30-fordeling i praksis?
Illustrativt eksempel: I står registreret med 70 procent til den ene og 30 procent til den anden, mens I begge har underskrevet det samme boliglån. Ejerbrøken viser ejerskabet, men fortæller ikke alene, hvad långiveren kan kræve af hver af jer. Betaler 30-procent-ejeren senere en større del af afdragene, står ejerbrøken fortsat på 30 procent, indtil I gennemfører og tinglyser en reel overdragelse.
Hvis I senere går fra hinanden, kan den endelige økonomiske opgørelse ikke beregnes ud fra 70/30 alene. Den kan ændre sig med formueordningen, gælden og dokumenterede krav mellem jer. Er 70-procent-andelen eksempelvis særeje, skal den behandles anderledes ved formuedelingen, end hvis den er delingsformue. Eksemplet viser derfor, hvorfor andelen skal læses sammen med de dokumenter, der regulerer formue og gæld.
Kan den største ejer disponere alene?
En større ejerandel giver ikke ret til alene at overdrage hele ejendommen. Alle registrerede ejere skal medvirke, når hele boligen overdrages. Derudover beskytter loven familiens helårsbolig i visse situationer, selv om kun den ene ejer boligen eller ejer den største andel.
Efter lovens § 6 kræver det den anden ægtefælles samtykke at overdrage, pantsætte, udleje eller bortforpagte familiens helårsbolig, når boligen helt eller delvist indgår i ligedelingen. Samtykkekravet gælder også efter samlivsophævelse og fortsætter efter separation eller skilsmisse, indtil der er indgået aftale eller truffet endelig afgørelse om boligen. Ejerbrøken afgør altså ikke alene, hvem der kan disponere.
Hvordan fastsætter eller ændrer I andelene?
Den praktiske rækkefølge afhænger af, om I køber sammen første gang eller ændrer en eksisterende fordeling. Et kontrollerbart forløb ser sådan ud:
- Hent en aktuel tingbogsattest, og kontrollér de registrerede ejere, ejerbrøker, pant og relevante servitutter.
- Fastlæg den ønskede slutfordeling og grundlaget for den. Skeln mellem selve ejerandelen, jeres interne betalinger og den formueordning, der skal gælde.
- Afklar lånene med långiveren. En ejerændring ændrer ikke automatisk debitorerne, og et ønsket debitorskifte eller en frigørelse skal behandles særskilt.
- Udarbejd et skøde med de korrekte brøker. Ved en skødeoverdragelse mellem ægtefæller beregnes sælgerandelen ud fra den del af sælgerens egen andel, der overdrages. Køberandelen er den del af hele ejendommen, som køberen erhverver ved skødet; en andel, køberen allerede ejer, skal ikke tælles med igen.
- Underskriv og anmeld skødet, betal den relevante tinglysningsafgift, og kontrollér bagefter, at Tingbogen viser den aftalte slutfordeling.
Tinglysningsafgiften afhænger af ejendomstypen og måden, andelen overdrages på. Der kan desuden være udgifter til långiver, vurdering og dokumentudarbejdelse. Et generelt beløb kan derfor ikke erstatte en beregning ud fra den konkrete overdragelse.
Inden I underskriver, bør slutbrøkerne tilsammen udgøre hele ejendommen, og skøde, lånedokumenter, formueordning og eventuelle interne aftaler bør beskrive den samme plan uden at blive blandet sammen. Efter tinglysningen er Tingbogen det konkrete kontrolpunkt for, om ejerændringen er registreret som tilsigtet.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler om ægtefællers økonomiske forhold og Tinglysningsrettens aktuelle vejledninger om skøder, ejerandele og afgifter.
- Retsinformation: Lov om ægtefællers økonomiske forhold.
- Tinglysningsretten: Skøder og vejledningen om sælger- og køberandele.
- Tinglysningsretten: Tinglysningsafgifter.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
