En ægtefælle kan tilføjes skødet på en fast ejendom, selvom ejendommen oprindeligt er registreret som den anden ægtefælles særeje. Processen kræver en formel overdragelse af en ideel anpart af ejendommen samt en stillingtagen til den eksisterende ægtepagt og eventuel gæld i boligen.
- Lovkrav: Den eksisterende ægtepagt, der gør huset til særeje, skal aflyses eller ændres. Uden en justering opstår der en juridisk modstrid mellem det nye skøde i Tingbogen og den gamle ægtepagt i Personbogen.
- Økonomi: Overdragelsen er en afgiftsfri gave mellem ægtefæller. Der skal således ikke betales gaveafgift til staten, uanset ejendommens værdi.
- Proces: Overdragelsen sker via et digitalt ægtefælleskøde, som begge parter underskriver med MitID, hvorefter det tinglyses. Processen indebærer også, at banken skal godkende gældsovertagelse, hvis ejendommen er belånt.
- Advarsel: Gæld overføres ikke automatisk med skødet. Den nye medejer skal formelt godkendes af bank og realkreditinstitut for at blive medhæftende debitor på eksisterende lån.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
Kan man få sin ægtefælle på skødet af et hus med særeje?
Det er juridisk muligt at ændre ejerforholdene på en fast ejendom, så en ægtefælle bliver medejer af et hus, der hidtil har været den andens særeje. Denne handling betragtes i lovens forstand som en delvis overdragelse af fast ejendom.
Overdragelsen sker typisk ved, at den oprindelige ejer overdrager en ideel anpart af ejendommen til sin ægtefælle. En ideel anpart udgør oftest halvdelen af ejendommen, således at begge parter fremover ejer præcis 50 procent af huset i fællesskab.
Selvom parterne er gift, kræver ændringen af ejerforholdet, at der udarbejdes et formelt ægtefælleskøde. Dette dokument fungerer som det juridiske bevis på, at ejendomsretten til den pågældende anpart er overgået fra den ene ægtefælle til den anden.
Når skødet er udarbejdet, skal det tinglyses i Tingbogen for at opnå gyldighed mod tredjemand. Tinglysningen sikrer, at overdragelsen er offentligt registreret, og at kreditorer eller andre udefrakommende parter skal respektere den nye ægtefælles ejendomsret.
I forbindelse med overdragelsen skal parterne tage stilling til, om den overdragne anpart fortsat skal være beskyttet af en form for særeje, eller om den fremover skal indgå i ægtefællernes almindelige delingsformue.
Hvad sker der med særejet, når ægtefællen kommer på skødet?
Når en ægtefælle overdrager en del af sit særejehus, ændres den formueretlige status for den overdragne anpart. Den oprindelige ejer fraskriver sig sit særeje for den specifikke procentdel af huset, som overdrages til ægtefællen.
Udgangspunktet i dansk lovgivning er, at alt, hvad ægtefæller ejer eller erhverver under ægteskabet, indgår i delingsformuen. Hvis der ikke foretages yderligere juridiske dispositioner, vil den anpart, som den nye ægtefælle modtager, automatisk blive til delingsformue.
Dette betyder, at huset fremover vil bestå af to forskellige formuekategorier, hvis den oprindelige ejer beholder sin egen halvdel som særeje. Den ene halvdel vil være beskyttet mod deling ved skilsmisse, mens den anden halvdel vil indgå i en eventuel bodeling.
Mange ægtefæller vælger at ensarte formuestatussen i forbindelse med overdragelsen. Dette gøres ved at oprette en ny ægtepagt, der definerer de fremtidige rammer for ejerskabet af den samlede ejendom.
Parterne kan aftale, at hele huset fremover skal være delingsformue, eller de kan aftale, at begge ægtefællers respektive halvdele skal gøres til fuldstændigt særeje eller skilsmissesæreje. Valget afhænger af parternes langsigtede økonomiske ønsker.
Skal der oprettes en ny ægtepagt ved ændring af ejerforhold?
En eksisterende ægtepagt, der gør huset til den ene parts særeje, bortfalder ikke automatisk, blot fordi der tinglyses et nyt skøde. Ægtepagten er et selvstændigt dokument, der er tinglyst i Personbogen, og den regulerer formueforholdet mellem ægtefællerne.
Hvis den oprindelige ægtepagt specifikt nævner ejendommen på dens matrikelnummer som værende fuldstændigt særeje for den ene part, vil der opstå en juridisk modstrid, når den anden part pludselig står som medejer i Tingbogen.
For at undgå uklarheder ved en eventuel skilsmisse eller et dødsfald, skal den eksisterende ægtepagt håndteres. Dette gøres typisk på en af følgende måder:
- Den eksisterende ægtepagt aflyses i Personbogen, hvorefter hele huset overgår til almindelig delingsformue.
- Der oprettes en tillægsægtepagt, som annullerer særejebestemmelsen specifikt for den overdragne anpart af ejendommen.
- Der oprettes en helt ny ægtepagt, som gør begge ægtefællers anparter til særeje, således at de ejer hver deres halvdel uden for delingsformuen.
Tinglysning af en ny ægtepagt eller aflysning af en eksisterende kræver, at begge ægtefæller underskriver dokumentet digitalt. Ændringen har først retsvirkning, når den er endeligt registreret i Personbogen.
Skal man betale gaveafgift ved overdragelse mellem ægtefæller?
Når en ægtefælle overdrager en del af en fast ejendom til sin partner uden at modtage betaling, betragtes overdragelsen juridisk set som en gave. I mange familiemæssige relationer udløser større gaver en afgiftspligt til staten.
Ifølge bo- og gaveafgiftsloven er gaver mellem ægtefæller dog fuldstændig fritaget for gaveafgift. Dette gælder uanset gavens størrelse eller ejendommens samlede værdi på overdragelsestidspunktet.
Fritagelsen for gaveafgift forudsætter, at ægtefællerne ikke er separerede på det tidspunkt, hvor overdragelsen finder sted. Så længe ægteskabet består i juridisk forstand, kan formueværdier flyttes frit mellem parterne uden skattemæssige konsekvenser i form af gaveafgift.
Selvom overdragelsen er afgiftsfri, skal der stadig udarbejdes et formelt overdragelsesdokument i form af et skøde. Skødet fungerer som dokumentation for, at der er tale om en reel overdragelse af ejendomsretten og ikke blot en uformel aftale.
Der skal ikke indsendes en gaveanmeldelse til Skattestyrelsen ved overdragelse af fast ejendom mellem ægtefæller. Den tinglyste adkomst i Tingbogen er tilstrækkelig dokumentation for de ændrede ejerforhold.
Hvordan håndteres gæld og realkreditlån ved overdragelse?
Et tinglyst skøde overdrager udelukkende selve ejendomsretten til huset. Skødet ændrer ikke automatisk på hæftelsen for den gæld, der eventuelt er tinglyst i ejendommen i form af realkreditlån eller banklån.
Hvis den oprindelige ejer har optaget lån i huset, hæfter denne person personligt for gælden. Når ægtefællen indtræder som medejer af ejendommen, er det normal praksis, at vedkommende også indtræder som medhæftende debitor på lånene.
Dette kræver et formelt kreditorskifte, som skal godkendes af de panthavere, der har lån i ejendommen. Processen forløber typisk gennem følgende trin:
- Ægtefællerne retter henvendelse til banken og realkreditinstituttet for at anmode om en gældsovertagelse.
- Banken foretager en samlet kreditvurdering af begge ægtefæller for at sikre, at de kan godkendes til den solidariske hæftelse.
- Når banken har godkendt anmodningen, udarbejdes der dokumenter til gældsovertagelse, som begge parter skal underskrive.
- Gældsovertagelsen tinglyses på ejendommens blade i Tingbogen som en påtegning på de eksisterende pantebreve.
Hvis banken mod forventning afviser at lade den nye ægtefælle indtræde på lånet, kan overdragelsen af ejendomsretten stadig gennemføres. I så fald vil den oprindelige ejer fortsat hæfte alene for gælden, selvom ægtefællen nu ejer halvdelen af huset.
Hvordan foregår den praktiske tinglysning af ægtefælleskødet?
Tinglysning af fast ejendom i Danmark foregår udelukkende digitalt. Der anvendes ikke længere fysiske papirskøder med håndskrevne underskrifter, når ejerforholdene på et hus skal ændres.
Selve skødet oprettes som et digitalt dokument i Tinglysningsrettens system. Her indtastes alle relevante oplysninger om ejendommen, de involverede parter, den overdragne anpart og vilkårene for overdragelsen.
I praksis ser vi ofte, at tinglysningen forløber hurtigst, når banken på forhånd har godkendt en eventuel gældsovertagelse, da dette sikrer, at der ikke opstår forsinkelser med panthaverne undervejs i processen.
Når det digitale skøde er færdigudarbejdet, gøres det klar til underskrift. Begge ægtefæller skal logge ind på tinglysning.dk og signere dokumentet elektronisk ved hjælp af deres MitID.
Efter begge parter har underskrevet, anmeldes skødet til tinglysning. Tinglysningsretten behandler anmeldelsen, og når skødet er endeligt tinglyst uden anmærkninger, er den nye ægtefælle officielt registreret som medejer af ejendommen.
Hvad sker der med huset ved skilsmisse eller dødsfald?
Når begge ægtefæller står på skødet, har det direkte indflydelse på, hvordan ejendommen behandles ved en eventuel skilsmisse eller ved den ene parts dødsfald. Ejerforholdet i Tingbogen danner grundlag for den juridiske fordeling.
Ved en skilsmisse skal ejendommen indgå i bodelingen, forudsat at anparterne er registreret som delingsformue. Da begge parter ejer halvdelen, har de lige ret til husets friværdi. Hvis den ene part ønsker at beholde huset, skal vedkommende købe den anden part ud til markedsprisen.
Hvis ægtefællerne har oprettet en ægtepagt, der gør deres respektive anparter til fuldstændigt særeje, holdes huset helt ude af bodelingen. Hver part udtager sin egen halvdel af huset og den dertilhørende gæld uden at skulle dele værdien med den anden.
Ved dødsfald vil den afdøde ægtefælles anpart af huset indgå i dødsboet. Den længstlevende ægtefælle ejer i forvejen sin egen halvdel og skal derfor kun forholde sig til arvedelingen af afdødes halvdel.
Hvis afdødes anpart var delingsformue, kan den længstlevende ægtefælle vælge at overtage denne del til uskiftet bo, forudsat at der kun er fællesbørn. Var anparten derimod fuldstændigt særeje, skal boet skiftes, og anparten fordeles mellem længstlevende og afdødes livsarvinger i henhold til arvelovens regler om tvangsarv og legale arvelodder.
Skøde Centret og ægtefælle som medejer af boligen
Skøde Centret hjælper ægtefæller, der ønsker at ændre ejerforholdene på boligen, så skødet afspejler den reelle ejerkreds. Ved et ægtefælleskøde sikrer vi, at både overdragelsesaftale og tinglysning er korrekt udformet.
Når en ægtefælle skal indtræde som medejer eller overtage ejendommen alene, udarbejder Skøde Centret den skriftlige aftale og håndterer den digitale tinglysning til fast pris.
